서울남부지방법원 2025타경13364. 서울 강서구 화곡동 105-417 이림빌라의 지하층 제비01호, 전용면적 50.65㎡인 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사한울컨설팅이며, 2020년 6월 19일 매매를 원인으로 103,000,000원에 취득했습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 133,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기부를 보면 과거 우리은행 및 신한은행 근저당권은 이미 말소되어 현재 매수인이 인수할 유효한 근저당권으로 남아 있지 않습니다. 핵심 말소기준권리는 2024년 8월 23일의 갑구 7번 압류입니다. 문제는 이 압류보다 앞선 시점에 전입한 실제 임차인이 있다는 점입니다. 따라서 이 사건은 단순히 압류 이후 권리가 소멸한다는 이유만으로 안전하다고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13364 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 105-417 이림빌라 제지층 제비01호 도로명: 서울특별시 강서구 까치산로4다길 57 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.65㎡ · 지하층 제비01호 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 · 2002.08.03 준공 · 9세대 |
| 소유자 | 주식회사한울컨설팅 (2020.06.19 매매 · 거래가액 103,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 133,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 109,590,031원 |
| 말소기준권리 | 갑구 7번 압류 · 2024.08.23 · 권리자 국(처분청 남부천세무서장) |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 토지 현황 | 토지면적 225㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 2,954,000원/㎡ |
| 등기 확인기준 | 2026.10.31 |
① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차인 권리가 핵심
말소기준권리는 2024년 8월 23일 갑구 7번 압류입니다. 2003년 우리은행 근저당권(채권최고액 52,000,000원)은 2005년 7월 26일 말소되었고, 2019년 신한은행 근저당권(채권최고액 42,000,000원)도 2020년 8월 13일 해지로 말소되었습니다. 따라서 두 근저당권은 현재의 인수 위험이 아닙니다.
반면 한국토지주택공사의 주택임차권은 2024년 4월 18일 등기되어 기준권리보다 앞섭니다. 임차보증금은 106,350,000원이며 확정일자는 2022년 3월 28일로 기재되어 있습니다. 다만 해당 권리는 강민지에 대한 보증기관 대위·승계와 연결된 중복 신고이므로, 이를 강민지의 보증금과 별개의 추가 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
2024년 10월 30일 강서구 압류와 2025년 12월 10일 서울보증보험의 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후에 설정된 권리로, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 기준권리보다 앞선 실제 임차인의 권리는 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 신고는 중복
실제 임차인은 강민지 1명입니다. 한국토지주택공사 및 그 승계인 서울보증보험은 별개의 실제 임차인이 아니라 강민지의 임차보증금과 관련된 대위·승계 관계입니다. 두 신고를 합산해 임차인 2명 또는 보증금 2건으로 계산하지 않습니다.
| 구분 / 성명 | 점유·전입 | 보증금 | 권리 판단 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 강민지 실제 임차인 |
전입 2024.04.05 점유 부분 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
승계 아님
확정일자 미상 |
신청 2026.03.06 |
| 한국토지주택공사 → 서울보증보험 |
건물 전부 임차권등기 2024.04.18 전입일 미상 |
106,350,000원* |
대항력 미상
우선변제 미상
대위·승계
실제 임차인 아님 |
신청 임차권등기 2024.04.18 |
* 106,350,000원은 한국토지주택공사 명의 임차권등기에 기재된 보증금입니다. 강민지의 보증금과 중복되는 대위·승계 금액이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 과거 거래 1건만으로 저가 판단 금지
동일 빌라의 확인 가능한 거래는 2021년 9월 1건입니다. 해당 거래는 전용 56.87㎡, 1층, 180,000,000원입니다. 본건 전용면적은 50.65㎡로 거래 대상보다 넓이 차이가 있으며, 동일 면적 비교가 성립하지 않습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 56.87㎡ | 1층 | 180,000,000원 |
| 평균·최고·최저 | — | 1건 | 180,000,000원 |
산술적으로 최저가 133,000,000원은 거래 참고가격 180,000,000원의 73.9%입니다. 하지만 이 수치만으로 본건이 시세보다 26.1% 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 거래가 2021년 9월로 오래되었고, 거래 면적도 본건과 일치하지 않기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 2.0% 추정) | - | 2,662,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 | 109,590,031원 | 109,590,031원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,747,969원 |
제시된 배당 시뮬레이션 기준으로는 집행비용과 서울보증보험 청구액을 지급한 뒤 소유자에게 20,747,969원이 남습니다. 다만 이 계산에는 강민지의 미상 보증금과 실제 최우선변제 여부가 반영되어 있지 않습니다. 당해세 등도 별도 확인해야 합니다. 따라서 위 잔여금액을 확정 배당액으로 보아서는 안 됩니다.
⑤ 유찰별 배당 시나리오 — 서울보증보험 기준
| 회차 | 매각가 | SGI 배당액 | SGI 미배당 | 특약상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 133,000,000원 | 109,590,031원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 (80%) | 106,400,000원 | 104,110,400원 | 5,479,631원 | 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 85,120,000원 | 83,187,840원 | 26,402,191원 | 0원* |
* 서울보증보험의 승계 임차권에 관한 특별매각조건이 적용되는 경우의 판단입니다. 미배당액이 발생하더라도 해당 승계권리에 대한 매수인 상대 잔액청구권 포기 특약이 적용됩니다. 강민지의 별도 실제 임차인 권리 및 미상 보증금은 위 시나리오의 0원에 포함되지 않습니다.
⑥ 입지·물건 상태·환금성 메모
- 입지. 화원중학교 북동측 인근입니다. 소규모 공동주택과 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 화곡역이 소재합니다.
- 건물. 2002년 준공된 9세대 규모의 다세대주택입니다. 본건은 지하층 호실이므로 채광·환기·습기·누수·침수 흔적 및 실제 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있는 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가. 다세대주택 관련 허가구역 지정기간과 아파트 용도 지정기간이 구분되어 있으므로 본건에 대한 현재 적용 여부는 관할 관청의 최신 기준으로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 평가상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 9세대 규모의 소규모 빌라이며 확인 가능한 거래가 1건뿐입니다. 거래표본과 면적 비교의 한계 때문에 환금성과 현재 시세는 보수적으로 평가해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2022.12.08 민간임대주택 등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 등록 내용과 현재 등록 상태, 매각 후 처리 절차를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강민지 보증금 확인. 실제 임대차계약서, 보증금 액수, 임대차 개시 및 종료 여부, 확정일자, 배당요구 내역을 확인하세요. 가장 먼저 해결해야 할 사항입니다.
- 점유관계 확인. 현장 방문을 통해 실제 점유자, 점유 범위, 임차인과 소유자 사이의 관계 및 현재 거주 여부를 확인하세요.
- 특별매각조건 원문 확인. 서울보증보험의 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소 의무가 매각조건에 어떻게 반영되어 있는지, 말소 이행 절차와 확인서류를 확인하세요.
- 중복 승계관계 확인. 한국토지주택공사 106,350,000원은 강민지 관련 대위·승계 신고입니다. 별도 임차보증금으로 더하지 말고 서울보증보험의 권리승계 및 실제 변제관계를 확인하세요.
- 배당관계 확인. 강민지의 배당요구가 실제 배당표에 어떻게 반영되는지, 최우선변제 해당 여부와 미배당액이 있는지 확인하세요.
- 세금·집행비용 확인. 국세 및 지방세 압류가 존재하므로 당해세 등 우선 배당 항목과 실제 집행비용을 확인하세요. 예상배당표의 소유자 잔여금은 확정액이 아닙니다.
- 지하층 상태 확인. 채광·환기·습기·결로·누수·배수·침수 흔적과 실제 전용부분 사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택 등록 확인. 임대사업자 등록의 존속 여부, 임대의무기간, 임대료 제한 및 경매 매각에 따른 후속 처리 사항을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류를 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “SGI 인수 0원”과 “실제 임차인 인수 0원”은 다르다
이 물건은 보증기관 승계권리에 관한 특별매각조건이 명확하다는 점에서 중요한 보호장치를 갖고 있습니다. 한국토지주택공사 명의 임차권 106,350,000원을 별도 임차보증금으로 합산할 필요도 없습니다. 서울보증보험이 배당받지 못한 잔액의 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건은 매수인에게 유리한 내용입니다.
그러나 실제 임차인 강민지는 별개로 살펴야 합니다. 전입일은 말소기준권리보다 앞서고, 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인이 있다고 기재되어 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액을 산출할 수 없습니다. 따라서 특약에 따른 SGI 승계권리의 인수 0원을 전체 임차인 인수 0원으로 확대 해석해서는 안 됩니다.
가격 역시 감정가 1억 3,300만원이 2021년 거래가격 1억 8,000만원의 73.9%라는 이유만으로 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 거래시점이 오래되었고 면적도 다르며, 확인 가능한 거래가 1건뿐입니다.
결론적으로 이 사건은 SGI 승계 임차권은 특별매각조건으로 정리할 수 있지만, 실제 임차인의 보증금과 인수 위험은 아직 확정되지 않은 물건입니다. 강민지의 보증금과 배당관계를 먼저 확인하고, 지하층의 실제 상태와 거래가격을 추가 검증한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다. 현재 단계에서는 권리 위험을 해소하기 전까지 입찰 보류가 합리적입니다.
