서울남부지방법원 2025타경13643. 서울 강서구 등촌동 베르데하우스 제102동 9층 902호의 경매입니다. 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 지상 13층 건물에 위치합니다. 감정가와 최저매각가는 모두 279,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기부를 살펴보면 일반적인 근저당권 중심의 경매와 다릅니다. 2022년 주택도시보증공사 앞으로 설정된 250,000,000원의 전세권이 있고, 해당 권리가 2024년 서울보증보험으로 이전되었습니다. 그 뒤의 근저당권이 아니라 2023년 롯데캐피탈의 가압류가 말소기준권리로 분석되어 있습니다. 따라서 말소기준보다 앞선 전세권의 처리가 입찰 판단의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권

2024.12.19에는 전세금반환채권 양도를 원인으로 주택도시보증공사에서 서울보증보험주식회사로 전세권이 이전되었습니다. 이는 별개의 전세금 250,000,000원이 새로 발생한 것이 아니라 기존 전세권의 권리자가 변경된 것입니다. 따라서 양 기관의 전세금을 중복하여 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 — 확인된 임차인은 없지만 점유관계는 미상

확인된 실제 임차인은 0명입니다. 그러나 감정평가 관련 조사에서는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 현지에서 다수의 오피스텔이 주거용으로 사용되는 것으로 탐문되었습니다. 본건 역시 주거용으로 사용되고 있을 가능성이 제시되어 있습니다.

또한 갑구에는 민간임대주택등기가 존재합니다. 2022.05.24 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.06.10 등기되었으며, 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 해당 등록 상태와 매각 후 적용되는 의무도 확인 대상입니다.

③ 배당분석 — 신건에서는 전액배당으로 계산

매각대금 279,000,000원을 가정한 예상배당표입니다. 집행비용을 먼저 공제한 후 선순위 전세권과 롯데캐피탈 가압류에 배당하는 계산입니다.

집행비용 4,706,000원은 추정액입니다. 전세권 배당항목은 기존 권리자 명의로 표시되어 있으나 등기부상 이후 서울보증보험으로 이전되었습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가

현재 회차에서 유찰되면 최저매각가가 낮아지지만, 선순위 전세권이 존재한다는 사실은 변하지 않습니다. 따라서 최저가가 낮아진다는 이유만으로 매수인의 실질취득비용도 같은 폭으로 감소한다고 볼 수 없습니다.

⑤ 시세 판단 — 저렴하다는 근거가 없다

현재 최저매각가는 279,000,000원이고, 소유자의 종전 취득 거래가액은 294,300,000원입니다. 다만 과거 취득가액이 현재 시세를 의미하지는 않습니다.

동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 상승·하락 추세가 확인되지 않아 현재 최저매각가가 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성

• 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철 9호선 증미역 남서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입과 주차장 이용이 가능하며, 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 13층 건물의 9층에 위치합니다. 급배수·위생설비, 난방설비, 승강기, 기계식주차장 및 소방설비가 설치되어 있습니다.
• 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 현지에서는 다수의 오피스텔이 주거용으로 이용되는 것으로 탐문되었으며, 본건도 주거용으로 사용되고 있을 가능성이 있습니다.
• 토지. 준공업지역이며, 인접 필지와 대체로 평탄한 토지입니다. 남서측 포장된 소로에 접합니다. 토지 공시지가는 5,253,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 원추표면구역, 대공방어협조구역 등 관련 제한이 있습니다. 토지거래허가구역 지정 내역도 존재하므로 본건 오피스텔에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 건물관계상 차이는 보고되지 않았으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 증미역 인근이라는 교통 여건은 참고할 만하지만, 오피스텔의 실제 수요와 매도 가능 가격은 최근 거래사례 및 주거·업무 사용 상태를 확인한 후 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 선순위 전세권. 을구 1번 전세권의 실제 배당요구 여부와 매각 후 소멸·말소 여부를 매각물건명세서 및 관련 기록으로 확인하세요.
• 전세권 이전. 주택도시보증공사에서 서울보증보험으로 이전된 권리의 범위와 현재 채권자를 확인하세요. 동일 전세금을 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 배당 불일치. 예상배당표상 전세권 배당대상과 경매신청채권자 배당 결과가 일치하지 않습니다. 배당 가능액과 신청채권자 충족 여부를 직접 대조하세요.
• 미배당 인수. 유찰 후 낙찰가가 전세금보다 낮아질 경우, 선순위 전세권의 미배당 부분이 매수인에게 승계되는지 확인하세요.
• 실제 점유. 전입세대, 점유자, 보증금, 확정일자 및 임대차계약을 확인하세요. 대항력 있는 임차인이 별도로 존재하는지도 조사해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 등록 상태와 임대의무기간, 매수인에게 적용되는 의무를 관계기관과 대조하세요.
• 압류·당해세. 국민건강보험공단 및 강서구 압류 관련 채권액과 배당에 우선하는 조세 등의 존재를 확인하세요.
• 최근 실거래. 같은 건물과 인근 유사 오피스텔의 최신 거래가격, 최근 거래 평균 및 가격 추세를 조사하세요. 인수액이 있다면 실질취득비용을 기준으로 비교해야 합니다.
• 관리비. 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인하고, 기계식주차장의 실제 이용 조건도 살펴보세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 기록을 직접 확인하세요.

맺으며 — “2.79억 신건, 관건은 선순위 2.5억”

서울 강서구 등촌동 베르데하우스 902호는 감정가 279,000,000원의 신건 오피스텔입니다. 증미역 인근에 위치하고 교통 여건도 무난하지만, 이 물건의 핵심은 입지보다 권리의 처리 방식에 있습니다.

2022년 설정된 250,000,000원의 선순위 전세권은 2023년 말소기준 가압류보다 앞선 권리입니다. 현재 회차 예상배당에서는 전세금이 모두 배당되어 인수액 0원으로 계산되지만, 전세권 이전 후 권리자와 배당 기재가 일치하지 않아 실제 채권 충족 및 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.

특히 유찰 시 매각가격이 223,200,000원, 178,560,000원으로 내려가더라도 선순위 전세권의 미배당액을 인수한다면 낙찰대금 하락이 그만큼 실질취득비용 절감으로 이어지지 않습니다. 최근 시세 역시 확인되지 않아 가격이 저렴하다고 평가할 수 없습니다.