서울남부지방법원 2025타경14127. 서울 금천구 시흥동 대명맨션 2층 201호, 다세대주택 경매입니다. 소유자는 김연희 씨이며, 2021년 2월 18일 매매계약을 원인으로 2021년 3월 23일 소유권을 이전받았습니다. 등기상 거래가액은 230,000,000원입니다. 같은 날 국민은행 근저당권이 설정되었고, 채권최고액은 157,300,000원입니다. 이후 이 근저당권은 한국주택금융공사로 이전되었습니다.

권리관계의 핵심은 2021년 3월 23일 설정된 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 설정된 김양종의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 매수인이 인수할 선순위 담보권은 확인되지 않습니다.

하지만 이 물건을 단순히 인수액 0원인 안전한 물건으로만 판단하면 곤란합니다. 현황조사와 매각물건명세서상 점유자가 2명이고, 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않습니다. 여기에 가압류와 본압류 이행의 관계를 배당표에서 다시 확인해야 하는 문제도 있습니다. 권리상 인수액과 실제 명도·배당 위험은 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

권리분석의 기준은 2021년 3월 23일 설정된 을구 7번 근저당권입니다. 설정 당시 권리자는 주식회사 국민은행이고 채권최고액은 157,300,000원입니다. 2023년 4월 18일 확정채권양도를 원인으로 한국주택금융공사에 근저당권이 이전되었습니다.

근저당권자가 변경되었다고 말소기준권리의 설정일이 바뀌는 것은 아닙니다. 따라서 기준일은 최초 설정일인 2021년 3월 23일로 판단합니다. 근저당권 자체는 경매 매각으로 소멸하는 권리입니다.

이전 등기에는 2003년 국민은행 근저당권, 2016년 삼성생명보험 근저당권, 2019년 국민은행 근저당권도 나타나지만 각각 이미 말소된 권리입니다. 현재 유효한 말소기준권리와 혼동해서는 안 됩니다.

② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필수

현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 점유자는 강범구와 강모훈, 총 2명입니다. 두 사람의 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2021년 3월 23일 이후입니다. 따라서 현재 확인된 전입일을 기준으로 대항력은 없는 것으로 분류합니다.

두 점유자 모두 전입신고일이 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권의 구체적인 성립 여부와 배당요구 여부까지 확정할 수는 없습니다. 임대차관계 자체와 실제 점유 형태도 확인해야 합니다.

③ 가격 및 회차별 배당 시나리오

현재 최저매각가는 243,000,000원으로 감정가와 동일한 신건입니다. 아직 유찰이 없어 최저가가 감정가의 100%에 해당합니다. 소유자 김연희 씨의 2021년 취득 거래가액은 230,000,000원이지만, 이는 과거 거래가격으로 현재의 적정 시세를 직접 입증하는 자료는 아닙니다.

동일 물건 또는 인근 다세대의 최근 실거래 비교가격을 기준으로 한 검증은 별도로 필요합니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가하거나, 감정가만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 실거래 검증 없이 신건 2억 4,300만원에 응찰하는 것은 보수적으로 접근해야 합니다.

위 금액은 제시된 배당 시뮬레이션을 기준으로 한 회차별 계산값입니다. 특히 김양종 가압류와 본압류 이행 관계의 중복계상 가능성이 있어 실제 채권 미배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)

제시된 배당 계산에서는 집행비용 4,202,000원을 우선 반영하고, 근저당권 157,300,000원, 가압류 30,000,000원, 강제경매 신청채권 25,036,147원을 배당한 뒤 소유자에게 26,461,853원이 돌아가는 구조입니다.

다만 위 표의 김양종 관련 두 항목은 반드시 재검증해야 합니다. 2025년 12월 30일 경정등기에 6번 가압류의 본압류 이행이라고 명시되어 있으므로, 가압류 청구금액과 본압류 신청채권액이 별개의 채권인지, 동일 채권의 보전·집행 단계인지 확인해야 합니다. 동일 채권이라면 단순 합산은 잘못된 배당 추정으로 이어질 수 있습니다.

당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 잔여금은 변동될 수 있습니다. 점유자 2명의 보증금과 배당요구 여부도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 신흥초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택과 단독주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 편의도는 보통 수준입니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감이며 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생설비와 급배수설비, 난방설비가 구비되어 있습니다.
• 토지 및 도로. 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 남측으로 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역 및 제1종일반주거지역입니다. 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하는 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 복수로 기재되어 있습니다. 지정기간과 대상자·대상 용도가 각각 다르므로 본건 다세대주택의 적용 여부를 입찰 당시 기준으로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 건물의 관리상태, 주차·접근성, 내부 상태, 임대수요 및 주변 거래가격에 따라 매각 가능 가격이 달라질 수 있습니다. 현재 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않으므로 감정가를 곧바로 시장가격으로 간주해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2021.03.23 국민은행 근저당권이 기준권리입니다. 한국주택금융공사로 이전된 권리의 현재 귀속과 매각에 따른 소멸 여부를 등기 원본으로 재확인하세요.
• 김양종 채권 중복 여부. 30,000,000원 가압류와 25,036,147원 강제경매 청구액이 동일 채권의 보전 및 본압류 이행 관계인지 확인해야 합니다. 집행기록과 채권계산서를 대조하지 않고 두 금액을 독립 채권으로 합산해서는 안 됩니다.
• 점유자 2명 확인. 강범구(2021.04.12 전입), 강모훈(2022.11.08 전입)의 실제 점유 부분과 임대차관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
• 명도 계획. 대항력이 없다는 판단과 실제 명도 난이도는 별개입니다. 현재 점유자와의 퇴거 협의 가능성, 인도명령 및 집행 필요성을 검토해야 합니다.
• 배당표 재검증. 집행비용 추정액, 근저당권 채권액, 김양종 채권의 실제 잔액 및 당해세·최우선변제 반영 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가와 최저가가 모두 243,000,000원인 신건입니다. 동일 지역·유사 면적 다세대의 최근 거래 및 임대수익 수준을 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하지 마세요.
• 토지이용 규제. 제1종일반주거지역 외에 건축허가·착공제한 및 토지거래허가구역 등 기재된 제한사항의 실제 적용 여부를 확인하세요.
• 관리 및 건물 상태. 관리비 체납, 공용부분 상태, 누수·결로·설비 노후화 등 현장 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 집행기록을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 확인할 것은 남아 있다”

서울남부지방법원 2025타경14127 대명맨션 201호는 말소기준권리가 명확합니다. 2021년 3월 23일 국민은행 근저당권 이후 설정된 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 점유자 2명 역시 기준권리 이후 전입하여 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 따라서 권리상 매수인 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다.

그러나 이 물건의 위험이 완전히 사라지는 것은 아닙니다. 첫째, 강범구와 강모훈의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 점유 및 명도 부담을 검토해야 합니다. 둘째, 김양종의 30,000,000원 가압류와 25,036,147원 강제경매 청구액은 본압류 이행이라는 연결관계가 있어 배당 시뮬레이션의 중복계상 여부를 확인해야 합니다. 셋째, 실거래 비교 근거가 없어 감정가 243,000,000원이 적정한 시장가격인지 판단하기 어렵습니다.

권리상 인수액은 0원, 그러나 점유와 배당은 추가 확인 대상입니다. 신건 감정가에 서둘러 응찰하기보다 임대차관계, 김양종 채권의 실제 잔액, 배당 구조, 주변 거래가격을 먼저 확인하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 핵심은 단순한 말소 여부가 아니라 명도 가능성과 실제 취득가격을 얼마나 정확하게 확정하느냐에 있습니다.