서울남부지방법원 2026타경3435. 서울 금천구 시흥동 자라하우스 6층 603호입니다. 감정가와 신건 최저매각가가 모두 206,000,000원인 다세대주택으로, 채권자 이경호의 강제경매개시결정에 따라 매각이 진행됩니다. 소유자는 최형옥이며, 등기상 2016년 공유자전원지분전부 이전을 통해 소유권을 취득했습니다.

권리관계는 단순하지 않습니다. 말소기준은 2023년 12월 29일 서울특별시금천구의 압류지만, 임차인 이경호의 전입신고는 2020년 6월 26일로 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 더구나 테라스에 설치된 17㎡ 제시외 주거시설이 위반건축물로 표기되어 이행강제금이 부과 중입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 전입

등기상 말소기준은 2023.12.29 서울특별시금천구 압류입니다. 후순위 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.03.10 추가 압류와 2026.01.22 국세 압류는 각각 2025.05.28, 2026.02.25 등기부상 말소되었습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

임차인 이경호는 2020.06.05 점유를 시작하고, 2020.06.26 전입신고한 것으로 등기되어 있습니다. 임대차계약일은 2020.04.12, 2022.06.06, 2024.05.18로 기재되어 있으며, 최초 보증금 170,000,000원에서 2022.06.06 8,500,000원이 증액되어 178,500,000원이 되었고, 현재 반환받지 못한 보증금으로 등기된 금액은 163,500,000원입니다.

임차권등기에는 2020.05.14 확정일자가 기재되어 있는 반면, 임차인 현황의 확정일자는 2026.01.26로 표시되어 있습니다. 확정일자 기록 사이에 차이가 있으므로 원본 서류를 대조해 우선변제 순위와 배당 범위를 확인해야 합니다.

③ 낙찰가별 인수 시나리오 — 유찰돼도 실질취득이 크게 줄지 않는다

이 사건에서 중요한 숫자는 최저매각가만이 아닙니다. 낙찰가 + 매수인 인수보증금 = 실질취득액입니다. 특히 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 구간에서는 낙찰가가 하락할수록 미배당 보증금 인수액이 증가하기 때문에, 실질취득액은 보증금 수준에 가까워집니다.

위 금액은 제공된 회차별 예상배당 및 인수액을 단순 합산한 것입니다. 취득세·등기비용·명도비용·수리비·위반건축물 관련 비용은 포함하지 않았습니다. 실제 배당순위와 비용이 달라지면 인수액도 변동할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)

신건 매각가 206,000,000원 기준 예상배당은 집행비용 3,684,000원, 임차보증금 163,500,000원, 경매신청채권 관련 38,816,000원으로 구성됩니다. 예상배당표상 임차보증금이 전액 변제되므로 신건에서의 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 임차인과 신청채권자가 같은 이경호로 기재되어 있으므로, 위 예상배당표는 채권의 중복 여부가 확정된 실제 배당표가 아닙니다. 신청채권 175,590,310원 중 별도 예상배당 38,816,000원과 미배당 136,774,310원의 관계도 실제 집행권원과 배당표에서 확인해야 합니다. 당해세·우선변제 순위 등으로 임차인에 대한 실제 배당액이 달라질 가능성도 있습니다.

⑤ 위반건축물 — 가격보다 먼저 확인할 건축물 위험

이 물건에는 별도로 평가된 테라스 상 패널·콘크리트 구조의 17㎡ 주거시설이 있습니다. 2022.10.14 위반건축물로 표기되었고, 매각물건명세서에는 이행강제금 부과 중이라고 기재되어 있습니다. 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.

이행강제금의 실제 부과금액과 누적 내역, 향후 시정에 필요한 비용을 확인해야 총취득비용을 판단할 수 있습니다. 또한 위반건축물 표기는 대출심사와 향후 매도 시 매수자 확보에도 불리하게 작용할 수 있어 환금성 측면에서도 주의가 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 서울시흥초등학교 동남측 인근으로, 주변에는 다세대주택과 단독주택 등이 소재하는 주거지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북측과 동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
• 건물구조. 2016.04.25 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지상 6층 건물입니다. 외벽은 돌붙임 및 치장벽돌 등으로 마감되어 있고, 승강기와 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역이며, 공항시설 관련 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구 등으로 지정되어 있습니다.
• 토지거래 규제. 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 있으므로 입찰 시점에 해당 다세대주택과 매수인의 지위에 실제로 적용되는 허가 요건을 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반적인 주거용 다세대주택이지만, 대항력 임차권과 위반건축물 문제가 복합되어 있습니다. 향후 매각이나 담보대출 과정에서 개별적인 제약이 발생할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수. 임차인 이경호의 보증금 163,500,000원과 배당금액을 확인하세요. 신건 예상 인수액 0원이 모든 낙찰가에서 유지되는 것은 아닙니다.
• 유찰 시 실질취득액. 1회 유찰에서는 164,800,000원 + 1,807,200원, 2회 유찰에서는 131,840,000원 + 34,305,760원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 임차인과 채권자 동일성. 이경호의 임대차계약서, 임차권등기명령 관련 서류, 집행권원, 경매신청채권 내역을 대조해 실제 채권관계와 중복 여부를 확인하세요.
• 확정일자 불일치. 임차권등기상 2020.05.14와 임차인 현황상 2026.01.26을 대조하고, 증액된 보증금의 우선변제 순위도 검토하세요.
• 위반건축물. 테라스 17㎡ 부분의 위반 내용, 시정명령, 이행강제금 부과 및 납부내역, 원상복구 비용을 관할 구청에서 확인하세요.
• 명도. 주택임차권등기가 존재하므로 실제 점유자를 확인하고 보증금 변제 및 명도 가능 시점을 검토하세요. 임차권등기만으로 현재 점유 상태를 단정해서는 안 됩니다.
• 금융조달. 다세대주택의 담보평가, 위반건축물 관련 대출 제한, 실제 인수보증금에 필요한 별도 자금을 확인하세요.
• 실거래 비교. 같은 지역의 유사한 다세대주택 거래가격을 확인하되, 반드시 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액을 비교 기준으로 삼으세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 인수 위험은 사라지지 않는다”

금천 자라하우스 603호의 가장 중요한 함정은 유찰로 낮아진 최저매각가가 실제 취득비용을 그대로 의미하지 않는다는 것입니다.

신건에서는 예상배당상 보증금이 전액 변제돼 인수액이 0원이지만, 2회 유찰 시에는 낙찰가가 131,840,000원까지 내려가더라도 34,305,760원의 임차보증금을 인수하는 구조입니다. 그 결과 실질취득액은 166,145,760원으로, 미반환 임차보증금 163,500,000원 수준에 머뭅니다.

여기에 위반건축물 17㎡와 이행강제금 부과 문제가 추가됩니다. 향후 발생할 수 있는 시정비용과 금융·환금성 제약까지 고려하면 최저매각가만 보고 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 임차인의 실제 배당·인수 범위와 위반건축물 관련 비용이 명확해진 뒤, 실질취득액을 인근 실거래 시세와 비교해야 합니다. 이 사건의 핵심은 얼마나 저렴하게 낙찰받느냐보다 낙찰 후 실제로 부담할 총비용이 얼마인지에 있습니다.