서울남부지방법원 2026타경3464. 구로구 구로동 대림역포스큐 제19층 제1917호, 전용면적 14.579㎡의 소형 집합건물입니다. 감정평가상 이용상태는 일반적인 아파트가 아니라 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. 2015년 12월 4일 사용승인을 받은 20층 건물의 19층 물건으로, 단지 규모는 175세대입니다.

등기상 말소기준권리는 2025년 12월 10일 구로구 압류입니다. 그런데 그보다 앞서 대항력을 갖춘 임차권등기와 임차인 전입이 존재합니다. 따라서 이 사건은 단순히 압류 이후 권리가 모두 소멸하는 깨끗한 물건이 아닙니다. 특히 한국토지주택공사 명의 임차권등기와 서울보증보험의 승계 관계를 확인해야 합니다.

다행히 매각물건명세서에 중요한 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 서울보증보험은 한국토지주택공사의 주택임차권 승계인으로서 매수인에 대한 배당 미수령 잔액의 임차보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건이 해당 권리에 대한 큰 인수 부담을 제거합니다. 그러나 확약 범위 밖에 있는 김효진의 보증금 150만원은 별도로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차권, 특별매각조건 확인이 핵심

말소기준권리는 2025년 12월 10일 구로구 압류입니다. 2024년 5월 1일 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권과 2025년 6월 17일 전입한 김효진의 임차인 권리는 모두 이 날짜보다 앞섭니다. 따라서 이 두 권리의 대항력 및 매수인 인수 여부를 따로 검토해야 합니다.

갑구의 2015년 신탁등기는 이후 신탁재산 처분에 따른 소유권이전 및 말소로 정리된 과거 권리입니다. 2021년 12월 21일 강민호 앞으로 소유권이 이전되었습니다. 2025년 12월 10일 압류 이후 2026년 1월 29일 서울보증보험의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계기록은 중복 합산 금지

① 김효진 — 확약 밖에 남는 실제 임차인. 전입일은 2025년 6월 17일로 말소기준일인 2025년 12월 10일보다 빠릅니다. 자료상 대항력이 인정되지만 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권도 확인되지 않습니다. 보증금 1,500,000원과 월세 650,000원의 임대차 관계이며, 보증금 전액이 배당되지 않는 것으로 산정되어 매수인 인수 대상입니다.

② 한국토지주택공사 — 선순위 주택임차권의 승계기록. 전입일 2021년 12월 21일, 확정일자 2021년 12월 30일, 임차권등기일 2024년 5월 1일입니다. 등기상 임차보증금은 135,000,000원이고 우선변제권을 행사할 수 있는 권리입니다. 다만 보증기관 대위·승계 중복기록이므로 별도 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 한다

대림역포스큐의 전용 14.579㎡ 물건입니다. 같은 단지의 거래 12건 중 대부분은 전용 14.58㎡이며, 일부 다른 면적의 거래도 포함되어 있습니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다는 최근 12개월 거래와 가장 최근 거래를 중심으로 판단해야 합니다.

전체 거래 평균은 107,666,666원으로 최저가 107,000,000원의 99.4% 수준입니다. 그러나 2022~2023년의 114,000,000~133,000,000원 거래가 섞여 있어 이 평균을 현재 가격의 기준으로 삼기는 어렵습니다.

더 중요한 최근 12개월 평균은 92,000,000원이며, 최신 거래는 2026년 10월의 89,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 최저가는 116.3%, 최신 거래 대비는 120.2%입니다.

여기에 확약 적용 후에도 남는 김효진 보증금 1,500,000원을 더하면 실질취득 예상액은 108,500,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 117.9%, 최신 거래의 121.9%입니다. 가격만 놓고 보면 신건에서 시세보다 비싸게 취득하는 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 107,000,000원 가정)

집행비용 2,298,000원을 먼저 공제하면 한국토지주택공사 임차권에 104,702,000원이 배당됩니다. 등기상 보증금 135,000,000원에서 30,298,000원이 미배당으로 남으며, 서울보증보험의 강제경매 청구액 142,804,109원은 배당되지 않는 것으로 산정됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 구로동 소재 영림중학교 북동측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 각급학교 등이 혼재한 지역으로 평가됩니다.
• 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 지하철 2호선·7호선 대림역이 소재해 대중교통 접근이 가능합니다.
• 도로. 북동측으로 노폭 약 22미터 도로에 접하고 있습니다. 토지는 평지·정방형으로 평가되며, 광대로한면에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상20층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비와 지하주차장이 구비되어 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역입니다. 공시지가는 8,594,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업기타입니다.
• 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정도 확인해야 합니다.
• 토지거래허가. 아파트 대상 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있습니다. 해당 도시형생활주택에 실제 적용되는지 관할 관청에 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 175세대 규모의 소형 도시형생활주택이며 전용면적은 14.579㎡입니다. 일반적인 가족형 아파트와 매수 수요층이 다르므로 원룸형 주거상품의 임대수요와 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
• 가격 변동. 최근 거래가 2023년 고점 거래보다 낮아졌고 최근 12개월 평균도 92,000,000원에 머뭅니다. 실질취득 예상액과의 격차가 커 환금성 측면에서도 신건 가격은 부담입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 서울보증보험이 미배당 임차보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각물건명세서와 매각허가 조건에 명확하게 반영되어 있는지 확인하세요. 이 조항이 권리분석의 핵심입니다.
• 김효진 임차인 인수. 전입일 2025.06.17, 보증금 1,500,000원, 월세 650,000원입니다. 대항력은 있으나 우선변제권이 확인되지 않으므로 확약과 별개로 보증금 인수 및 점유 이전 문제를 정리해야 합니다.
• LH와 SGI의 승계관계. 한국토지주택공사 135,000,000원 임차권등기와 서울보증보험의 승계 관계를 원본 명세서에서 대조하세요. 대위·승계 기록은 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
• 실질취득가 기준 입찰. 현재 신건 최저가 107,000,000원에 김효진 인수액 1,500,000원을 반영하면 실질취득 예상액은 108,500,000원입니다. 92,000,000원의 최근 12개월 평균과 89,000,000원의 최신 거래를 기준으로 비교해야 합니다.
• 유찰 후 가격 재검토. 1회 유찰 시 최저가는 85,600,000원, 2회 유찰 시 68,480,000원입니다. 다음 회차에서도 동일한 특별매각조건이 유지되는지 확인한 뒤 실질취득가를 다시 계산하세요.
• 토지거래허가 여부. 아파트 대상 토지거래허가구역 기재가 있으므로 도시형생활주택인 본건에 실제 적용되는지 구로구 관할 부서에 확인해야 합니다.
• 임대수익과 공실. 소형 원룸형 주거상품이므로 월세 수요, 공실 가능성, 관리비, 실제 임대차 현황을 확인해야 합니다. 현재 임대차 기록만으로 향후 임대수익을 확정해서는 안 됩니다.
• 관리비 및 점유. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담을 확인하고, 실제 점유자 및 인도 협의 가능성을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 특별매각조건, 임차권등기 및 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 권리가 정리돼도 가격까지 싸지는 것은 아니다”

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 부분은 한국토지주택공사의 임차권과 서울보증보험의 승계 관계입니다. 일반적인 선순위 대항력 임차권이라면 배당받지 못한 30,298,000원을 매수인이 인수할 수 있지만, 이 사건에는 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 이행되는 전제에서 해당 승계권리의 실질 인수는 0원입니다.

그러나 실제 임차인 김효진의 보증금 1,500,000원은 별도로 남습니다. 따라서 매수인 인수액을 0원이라고 단정해서는 안 되며, 현재 최저가 107,000,000원에 인수액을 반영한 실질취득 예상액은 108,500,000원입니다.

더 큰 문제는 가격입니다. 최근 12개월 평균은 92,000,000원, 최신 거래는 89,000,000원입니다. 실질취득 예상액은 최근 12개월 평균의 117.9%이며 거래 추세는 -22.6%로 하락 방향입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보고 현재 가격을 정당화해서는 안 됩니다.

권리상 대형 인수 위험은 특별매각조건으로 해소 가능하지만, 확약 밖 임차인 인수와 시세 대비 높은 취득가격은 남습니다. 이 물건은 권리보다 가격이 문제입니다. 신건에서 감정가에 응찰하기보다는 특별매각조건의 유지 여부를 확인하면서 유찰 이후의 가격을 검토하는 것이 합리적입니다.

최종 판단: 권리 조건부 검토 가능 · 신건 가격 입찰 보류 · 종합 C등급.