서울남부지방법원 2026타경3570. 서울 구로구 구로동 비즈트위트오렌지 512호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 118,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택·원룸형)이며, 비교 실거래의 기준 면적은 15.6㎡입니다. 이 사건은 일반적인 후순위 근저당 말소형 경매가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이 있고, 그 보증금이 낙찰가보다 큽니다. 따라서 낙찰가만 비교하면 실제 취득 부담을 잘못 판단하게 됩니다.

권리의 출발점은 2023.11.22. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 그런데 임차인 구교택의 전입일은 2021.07.15., 확정일자는 2021.06.21.로 더 빠릅니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 이 사건의 핵심은 소멸하는 가압류가 아니라, 배당 이후에도 남는 임차보증금입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수

실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 구교택은 등기부상 주택임차권자이자 강제경매 신청채권자입니다. 주택도시보증공사는 별도의 가압류 채권자로 등재되어 있으며, 이 사건에서 보증금을 신고한 추가 임차인으로 계산하지 않습니다. 따라서 임차보증금은 135,000,000원만 산정합니다.

③ 시세 비교 — 최저가도 비싸고 실질취득은 더 비싸다

비즈트위트오렌지의 동일·유사 면적 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균 거래금액은 106,500,000원이지만, 과거 2022~2023년 거래가에는 상대적으로 높은 가격이 포함되어 있습니다. 최근 가격을 판단할 때는 2026년 8월의 거래 2건과 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.

최근 12개월 실거래 평균은 90,000,000원이고, 최저매각가 118,000,000원은 이보다 28,000,000원 높습니다. 그러나 매수인이 실제로 부담하는 예상 금액은 보증금 인수액을 포함한 137,452,000원입니다. 최근 평균보다 47,452,000원 높고, 최신 거래가 87,000,000원과 비교하면 격차가 더 큽니다.

④ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)

경매신청채권자 구교택과 임차인 구교택은 동일인으로 기재되어 있습니다. 신청채권 135,000,000원을 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 위 배당은 제시된 예상배당액을 적용한 것이며, 실제 집행비용·조세채권 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 보증금 부담은 남는다

이 사건의 가장 중요한 특징은 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어난다는 점입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 매각대금 감소분만큼 매수인이 인수해야 할 보증금이 증가합니다.

실질취득액은 각 회차의 낙찰가 가정과 예상 인수액을 합산한 값입니다. 회차별 집행비용 추정 차이 때문에 합계에 소폭의 차이가 있지만, 인수 위험이 유지되는 한 보증금 135,000,000원 수준의 부담이 사실상 고정되는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 구로동 서울신구로초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·상업시설·업무시설이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 근거리에 지하철 1·2호선 신도림역이 있습니다. 인근 버스정류장도 이용할 수 있어 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2013.09.16. 사용승인을 받은 철근콘크리트조 18층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차·소방설비가 설치되어 있습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 토지. 장방형 토지로 업무시설 및 공동주택의 건부지이며, 남서측 포장도로와 접합니다. 일반상업지역으로, 토지 전체 면적은 992.7㎡, 공시지가는 8,281,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등의 표기가 있습니다. 토지거래계약 허가구역도 기재되어 있으므로 각 지정기간과 대상 용도를 구분해 본건에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 흐름. 최근 거래 평균은 90,000,000원으로, 전체 거래 평균 106,500,000원보다 낮습니다. 최근 가격 추세는 -18.0%입니다.
• 환금성. 같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.8회, 제시된 낙찰률은 0.0%입니다. 통계 표본 규모가 확인되지 않으므로 단정은 어렵지만, 소형 원룸형 주택의 재매각 가격과 실제 매수 수요를 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 확인. 구교택의 보증금 135,000,000원과 대항력, 실제 배당액, 매수인 인수 범위를 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
• 배당순위 검증. 구로구 및 국세 관련 압류의 조세채권 내용을 확인해야 합니다. 당해세 등 우선배당액이 발생하면 매수인이 인수하는 임차보증금이 예상보다 증가할 수 있습니다.
• 임대차 진정성. 임차인 구교택과 경매신청채권자 구교택의 동일성, 임대차계약의 실재 여부와 보증금 지급 내역을 확인해야 합니다. 관계인 가능성은 확인 대상이지 확정 사실이 아닙니다.
• 임차권등기 및 명도. 주택임차권등기의 말소 조건과 보증금 반환에 따른 인도 문제를 확인해야 합니다. 낙찰만으로 점유 문제가 자동 해결된다고 판단해서는 안 됩니다.
• 시세 기준. 전체 평균 106,500,000원보다 최근 12개월 평균 90,000,000원과 최신 거래 87,000,000원을 우선해야 합니다. 실질취득 예상액 137,452,000원을 기준으로 가격 경쟁력을 평가해야 합니다.
• 유찰 시뮬레이션. 1회·2회 유찰하더라도 예상 실질취득액이 135,000,000원 이상으로 유지되는 구조입니다. 최저가 하락을 곧바로 취득원가 절감으로 해석하지 않아야 합니다.
• 관리비·부대비용. 공용부분 관리비 체납 여부, 취득세·등기비용 및 인도·명도 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 권리 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 문건 및 최신 실거래 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.

⑧ 종합 판단 — 권리와 가격 모두 보수적으로 접근

맺으며 — “최저가가 내려가도, 실질취득은 내려가지 않는다”

이 사건에서 가장 경계할 숫자는 최저매각가 118,000,000원이 아닙니다. 임차보증금 135,000,000원입니다. 선순위 대항력 임차인이 존재하고 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 신건에서는 낙찰대금과 인수액을 합쳐 137,452,000원이 필요합니다.

유찰 후에도 상황은 본질적으로 달라지지 않습니다. 1회 유찰 시 실질취득 예상액은 137,099,200원, 2회 유찰 시에도 136,759,360원입니다. 낙찰가가 내려간 만큼 보증금 인수액이 증가해 실질취득 부담이 보증금 수준에서 유지됩니다. 여기에 최근 실거래 평균은 90,000,000원, 최신 거래는 87,000,000원이며 최근 가격 추세는 -18.0%입니다.

결론은 분명합니다. 이 물건은 유찰을 기다린다고 자동으로 싸지는 경매가 아닙니다. 권리 측면에서는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 크고, 가격 측면에서는 실제 취득 부담이 최근 시세를 현저히 웃돕니다. 임대차의 진정성, 실제 배당순위 및 인수 조건에 중대한 변동이 확인되지 않는 한, 현재 조건에서는 입찰을 보류하고 신중하게 접근하는 것이 타당합니다.