서울남부지방법원 2026타경3663. 서울 강서구 화곡동 56-409, 화성주택 제1층 제102호 다세대주택입니다. 감정가는 1억 4,700만원이고 현재 최저매각가도 동일한 신건입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 등기부에 근저당과 압류가 여러 건 있다는 사실이 아닙니다. 2021년 10월 1일 설정된 김영해 근저당권을 기준으로 권리의 선후를 나누고, 그보다 앞선 임차인의 권리와 보증기관 승계 관계를 정확하게 구분하는 것입니다.

말소기준권리는 을구 6번 김영해 근저당권(채권최고액 3,600만원)입니다. 그 뒤에 설정된 옥윤철 근저당권, 주택도시보증공사 가압류, 롯데캐피탈 가압류, 각종 압류 및 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 한국토지주택공사의 1억 2,000만원 임차보증금은 원래 임대차의 전입과 확정일자가 말소기준권리보다 앞서 있어 별도로 살펴야 합니다. 이 권리는 보증기관 승계와 특별매각조건까지 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 2021년 김영해 근저당

권리분석의 기준점은 2021.10.01 을구 6번 김영해 근저당권입니다. 채권최고액은 36,000,000원이며, 이보다 앞선 임대차의 대항력·우선변제권과 이후 설정된 권리를 구분해야 합니다.

을구 7번 옥윤철 근저당권은 2023.07.13 설정된 채권최고액 60,000,000원의 후순위 권리입니다. 갑구에는 2023년 주택도시보증공사 가압류 176,000,000원, 2023년 국민건강보험공단 압류, 2025년 롯데캐피탈 가압류 23,823,439원, 강서구 압류, 2026년 미추홀구 압류가 있습니다. 이들 권리는 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 계산 금지

이 사건은 임차관계를 두 층위로 구분해야 합니다. 현황조사상 점유자로 확인된 성차만은 실제 임차인으로 1명 계산합니다. 한국토지주택공사는 등기부상 임차권자이지만 보증기관 대위·승계로 표시되어 있으므로 별도의 실제 임차인으로 추가 계산하지 않습니다.

한국토지주택공사의 임차권 관련 기록을 보면 임대차계약일은 2020.03.04, 확정일자는 2020.03.10, 주민등록일자는 2020.06.01, 점유개시일자는 2020.05.23입니다. 이 날짜들은 모두 말소기준권리인 2021.10.01보다 앞섭니다. 따라서 해당 임대차의 대항력 및 우선변제권을 인정하는 배당 구조로 산정되어 있습니다. 2024.06.05에는 주택임차권등기가 접수되었습니다.

③ 시세 비교 — 기준거래보다 낮지만 거래 시점이 오래됐다

동일 단지 화성빌라(56-409)의 전용면적 유사 거래는 2건입니다. 감정대상 면적은 40.68㎡이며, 확인되는 거래는 2023년 5월 1억 6,000만원과 2021년 6월 1억 3,000만원입니다.

현재 최저매각가 147,000,000원은 전체 거래 평균 145,000,000원보다 2,000,000원 높습니다. 전체 평균 대비 최저가 비율은 101.4%입니다. 반면 최신 거래 160,000,000원 및 기준거래 대비 비율은 91.9%로, 해당 거래가격보다 13,000,000원 낮습니다.

거래 추세는 최근 비교 구간이 과거 구간보다 23.1% 상승한 것으로 집계되어 있습니다. 따라서 추세 자체를 하락장으로 볼 근거는 없습니다. 다만 가장 최근 거래가 2023년 5월이고, 확인된 거래가 2건뿐입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 160,000,000원 역시 1건이지만, 표시된 최신 거래일은 2023년 5월이므로 거래 시점의 정합성을 확인할 필요가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용 2,858,000원과 임차보증금 120,000,000원을 먼저 반영한 뒤, 말소기준권리인 김영해 근저당권에 24,142,000원을 배당하는 구조입니다. 김영해 근저당권은 채권최고액 36,000,000원 중 11,858,000원이 미배당됩니다. 후순위 채권자들은 현 배당가정에서 배당액이 없습니다. 실제 배당은 집행비용, 당해세, 최우선변제 등 우선 항목에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 특별매각조건과 인수액 산출을 구분해야 한다

현재 가격이 낮아지는 경우 배당재원이 줄어들기 때문에 일반적인 배당 산출에서는 임차보증금의 미배당액이 발생할 수 있습니다. 제공된 시나리오의 매수인 인수 추정액은 다음과 같습니다.

또한 성차만의 보증금은 미상입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판단되지만, 실제 점유자와 임대차관계가 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다. 특별매각조건은 한국토지주택공사 임차권 승계인에 관한 내용이므로, 다른 점유자에게 자동으로 확대 적용할 수 없습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화일초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 연립주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 각종 노선버스 정류장이 위치합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스래브지붕의 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 1993년 10월 18일 사용승인된 건물로, 외벽은 치장벽돌 쌓기 마감 등이며 새시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 주차장이 되어 있는 것으로 평가되었습니다.
• 현장조사 유의점. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사를 기준으로 평가했으므로 내부 상태와 실제 구조를 별도로 확인해야 합니다.
• 토지. 대상 토지는 185㎡이며 대지로 이용 중입니다. 지형은 대체로 평탄하고 완경사이며, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 공시지가는 2,834,000원/㎡입니다.
• 도로. 남서측 및 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.
• 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 등에 해당합니다. 허가구역의 대상자·용도·지정기간은 해당 거래 시점에 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 9세대 규모의 소규모 다세대주택이며, 1993년 준공 건물입니다. 확인되는 거래 표본은 2건뿐이고 최신 거래도 2023년 5월이므로, 아파트 대단지처럼 풍부한 거래량을 전제로 환금성을 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 서울보증보험이 미배당 보증금 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 실제 매각절차에서 어떻게 이행되는지 확인하세요. 이 사건의 가장 중요한 권리 체크포인트입니다.
• 임차권 승계관계 확인. 한국토지주택공사 120,000,000원은 별도 임차인의 보증금이 아니라 보증기관 대위·승계로 표시된 동일 임대차 관련 금액입니다. 성차만의 보증금과 중복 합산하지 마세요.
• 실제 점유자 확인. 성차만은 2025.03.04 전입으로 말소기준권리 이후에 해당하여 대항력이 없습니다. 다만 보증금이 미상이고 현황조사상 점유자로 확인되므로 임대차계약 및 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 배당액 재검토. 신건 1억 4,700만원에서는 임차보증금 1억 2,000만원이 전액 배당되는 계산입니다. 김영해 근저당권은 2,414만 2,000원만 배당되며 후순위 채권자들의 배당액은 0원으로 산정됩니다.
• 국세·지방세 압류 3건. 당해세에 해당하면 배당순위가 달라질 수 있습니다. 체납 세금의 종류와 법정기일, 당해세 해당 여부를 반드시 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 방 3개라는 공부상 구조만으로 실제 내부 상태와 수리비를 단정하지 마세요.
• 가격 상한 설정. 최신 기준거래 1억 6,000만원 대비 최저가는 91.9%지만 거래일이 2023년 5월입니다. 전체 평균 1억 4,500만원보다 최저가가 높다는 점까지 고려해 현재 거래가격을 추가로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 대조하고, 임차권등기 말소와 점유 이전 절차를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원보다 특별매각조건의 이행이 먼저다”

서울남부지방법원 2026타경3663은 신건 최저가 1억 4,700만원의 화곡동 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2021년 10월 1일 김영해 근저당권이고, 이후 설정된 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

핵심인 한국토지주택공사의 1억 2,000만원 임차권은 말소기준권리보다 앞선 임대차에 기초한 대항력 및 우선변제권이 있습니다. 하지만 매각물건명세서에는 승계인 서울보증보험이 미배당 잔액의 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 현재 배당가정에서는 보증금 전액이 배당되어 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

그렇다고 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 실제 점유자 성차만의 보증금은 미상이고, 내부조사는 폐문으로 제한되었습니다. 특별매각조건은 승계 임차권에만 적용되므로 성차만의 점유 및 임대차관계를 별도로 확인해야 합니다.

가격도 신중해야 합니다. 최저가는 2023년 최신 거래 1억 6,000만원의 91.9%지만 전체 평균 1억 4,500만원보다 높고, 거래 표본도 2건에 불과합니다. 1993년 준공된 9세대 규모 다세대라는 점까지 감안하면 현재 가격을 확실한 저가로 평가하기 어렵습니다.