서울남부지방법원 2026타경3710. 서울 영등포구 양평동4가 하나한강파크뷰 204호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 3억 2,800만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 표면적으로는 비교 거래금액 3억 6,500만원보다 낮은 가격이지만, 이 물건은 일반적인 무인수 경매가 아닙니다.

핵심은 을구 1번 주택임차권등기입니다. 임차인 박성현의 보증금은 3억 4,800만원이고, 매각물건명세서에는 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 배당자료는 임차인 배당을 0원으로 산정하고 있으므로, 현재 계산에서는 보증금 전액이 인수 대상입니다.

따라서 낙찰가 3억 2,800만원만으로 취득가격을 판단하면 안 됩니다. 보증금 인수 3억 4,800만원까지 더한 실질취득액은 6억 7,600만원입니다. 여기에 임차인과 경매 신청채권자가 동일인으로 표시된다는 별도 경고도 있습니다. 권리의 존속 여부와 임차인의 실체를 원본 서류로 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심 인수 위험

등기상 소유권보존은 2020.02.26 이루어졌고, 같은 날 수협은행을 수탁자로 하는 신탁등기가 설정되었습니다. 이후 2020.11.06 신탁재산 귀속으로 신탁등기가 말소되어 현재 소유자 명의로 귀속된 흐름입니다.

가장 중요한 권리는 2024.06.12 등기된 을구 1번 주택임차권입니다. 임차권등기명령은 2024.06.10 이루어졌으며, 임차보증금은 348,000,000원입니다. 등기부에는 점유개시일 2020.11.06, 주민등록일 2024.04.12, 확정일자 2020.11.06(345,000,000원) 및 2024.04.12(증액분 3,000,000원)가 기재되어 있습니다.

권리 분석자료는 임차인의 대항력을 인정하고 있으며, 매각물건명세서도 을구 1번 주택임차권등기를 인수권리로 명시하고 있습니다. 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 조건입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 임차인 배당이 0원이므로 전액 인수로 계산됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 3억 4,800만원 인수

실제 임차인으로 표시된 사람은 박성현 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고는 확인되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 인수 포함 가격으로 판단

비교 대상은 거래자료에 표시된 하나한강아이파크뷰이며, 물건 소재지의 단지명인 하나한강파크뷰와 명칭에 차이가 있습니다. 동일 단지인지 확인이 필요합니다. 확인 가능한 상세 거래는 2021년 9월 1건뿐입니다.

표면적인 최저가 328,000,000원은 거래 참고금액 365,000,000원의 약 89.9%입니다. 그러나 이 비율은 임차보증금 인수를 반영하지 않은 수치입니다.

더욱이 비교 거래는 2021.09의 단 한 건입니다. 거래자료 요약에는 최근 12개월 평균 365,000,000원·1건으로 집계되어 있으나, 상세 거래내역과 최신 거래일은 2021.09로 표시되어 있어 기간 정보가 서로 맞지 않습니다. 2026년 현재의 시세를 대표한다고 단정하기 어렵습니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액을 더해야 의미가 있다

현재 배당 시뮬레이션은 임차인에게 배당되는 금액을 0원, 매수인 인수액을 348,000,000원으로 산정하고 있습니다. 이 조건을 그대로 적용하면 유찰에 따라 입찰가격은 내려가더라도 임차보증금 인수액은 동일하게 유지됩니다.

위 실질취득액은 각 회차의 가정 낙찰가에 배당자료상 매수인 인수액 348,000,000원을 더한 금액이며, 취득세·명도비·기타 비용은 포함하지 않습니다.

일반적으로 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 경매대금에서 임차인에게 일부 배당되는 구조라면 낙찰가와 미배당 인수액의 합계가 보증금에 수렴할 수 있습니다. 다만 이 사건은 현재 배당자료가 임차인 배당 0원, 전액 348,000,000원 인수로 산정되어 있습니다. 따라서 이 사건의 계산은 그 배당자료를 우선 적용해 낙찰가에 보증금 전액을 더했습니다. 실제 배당순위가 달라지면 인수액과 실질취득액도 다시 계산해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 328,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액은 758,000,000원이고, 실제 배당되는 금액은 322,608,000원입니다. 미배당 채권은 435,392,000원으로 산정됩니다. 임차인과 경매 신청채권자 박성현은 동일인으로 표시되므로 보증금과 신청채권액을 별개의 임차인 채권처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모

• 입지. 영등포세무서 북측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 지하철 9호선 및 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물이며, 외벽은 석재타일 마감, 창호는 샷시창호입니다. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 소화 및 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 대지. 지목은 대, 토지면적은 330.6㎡, 지형은 평지이며 준공업지역에 해당합니다. 공시지가는 6,308,000원/㎡입니다.
• 도로. 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
• 규제. 준공업지역·지구단위계획구역 외에 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역의 지정기간과 대상 용도는 입찰 시점 기준으로 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되어 있습니다.
• 규모·환금성. 비교 단지 통계는 16세대이며 2020.02.19 준공입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.2회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있어 환금성에 보수적으로 접근해야 합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 임차보증금 지급 확인. 박성현의 최초 임대차계약서, 2022.10.06 증액계약서, 보증금 송금내역, 실제 자금 출처를 확인하세요. 348,000,000원이 실제 지급된 보증금인지가 핵심입니다.
• 임차인과 신청채권자 관계 확인. 임차인 박성현과 강제경매 신청채권자 박성현이 동일인으로 표시됩니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성은 의심 단계일 뿐이므로 계약 체결 경위, 실제 점유, 채무 발생 원인을 함께 확인해야 합니다.
• 대항력 및 임차권등기 확인. 점유개시일 2020.11.06, 주민등록일 2024.04.12, 임차권등기일 2024.06.12를 전입세대확인서·주민등록 자료와 대조하세요.
• 확정일자와 배당순위 확인. 2020.11.06의 345,000,000원과 2024.04.12의 증액분 3,000,000원에 대한 확정일자 및 선순위 담보권 관계를 확인하세요. 배당자료상 임차인 배당 0원이라는 계산이 맞는지도 검토해야 합니다.
• 근저당권 원본 대조. 등기요약상 근저당권 1건이 있으므로 접수일·권리자·채권액을 확인하고 2025.05.28 가압류와 임차권등기의 순위를 다시 판단하세요.
• 매각 대상 지분 확인. 김남도 60%, 김재민 40% 공유이며 가압류는 김재민 지분에 설정되어 있습니다. 실제 매각 대상이 전체 소유권인지 지분인지 반드시 확인하세요.
• 인수금액 반영. 현재 배당자료대로라면 최저가 328,000,000원에 보증금 348,000,000원을 더한 실질취득액은 676,000,000원입니다. 최저매각가만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
• 시세 재조사. 2021.09 거래 1건만으로 현재 적정가를 판단하지 마세요. 동일 단지 여부, 면적, 층, 최근 거래 및 실제 매물 가격을 별도로 확인하세요.
• 관리비·명도. 임대관계와 실제 점유 상태를 확인하고 관리비 체납, 인도 협의 가능성, 명도 비용을 별도로 산정하세요.
• 토지거래허가 및 규제. 기재된 토지거래허가구역의 적용 용도와 지정기간을 관할 행정기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구 관련 자료를 함께 확인하세요.

맺으며 — “3.28억짜리 물건이 아니다”

이 사건의 가장 큰 함정은 최저매각가만 보면 비교 거래금액보다 낮아 보인다는 점입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 박성현의 보증금 348,000,000원이 배당 시뮬레이션상 한 푼도 변제되지 않는다면 매수인이 전액 인수하게 됩니다.

현재 신건 가격으로 취득한다고 가정하면 낙찰가 328,000,000원에 인수보증금 348,000,000원을 더해 실질취득액 676,000,000원이 됩니다. 확인 가능한 거래 참고금액 365,000,000원과 비교해도 상당히 높은 부담입니다. 다만 그 거래 역시 2021년 9월 단 한 건이므로 현재 시세를 확정하는 기준으로 사용할 수 없습니다.

더 중요한 것은 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인이라는 사실입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기되어 있으나, 실제 임대차의 성립과 보증금 지급 여부를 확인하기 전에는 어느 쪽으로도 단정할 수 없습니다. 공유지분 가압류, 등기요약상 근저당권, 임차권등기의 순위도 원본 대조가 필요합니다.