서울남부지방법원 2026타경3781. 서울 강서구 화곡동 으뜸캐슬 3층 302호, 전용 25.99㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 2020년 11월 사용승인된 지상 7층 건물로, 총 18세대 규모입니다. 현재 소유자는 서우성이며, 2021년 5월 25일 거래가액 263,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

등기부의 말소기준권리는 2023년 2월 10일 접수된 국의 압류입니다. 그런데 임차인 김종보와 손지현의 주민등록일은 모두 2021년 5월 7일로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 김종보는 확정일자를 갖추었고 주택임차권등기도 마친 상태입니다. 이 때문에 후순위 압류 등이 매각으로 소멸하더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 문제는 별도로 남습니다.

가격도 불리합니다. 최근 확인되는 실거래는 165,000,000원과 188,000,000원이고, 평균은 176,500,000원입니다. 신건 최저가 277,000,000원은 최신 거래보다도 89,000,000원 높습니다. 유찰 후 낙찰가만 낮아지는 모습에 현혹되어서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

2020년 설정된 포항수산업협동조합 근저당권의 채권최고액은 3,840,000,000원이지만, 해당 근저당권은 2021년 5월 4일 이미 말소되었습니다. 현재의 말소기준권리는 이 근저당권이 아닙니다.

말소기준권리 이후의 주택도시보증공사 가압류 669,000,000원, 구로구 압류, 서울특별시 압류 및 강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 국세·지방세 압류가 3건 존재하므로 실제 배당에서는 당해세 여부와 조세채권의 우선순위를 반드시 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 위험은 별개

확인된 실제 임차인은 손지현과 김종보, 총 2명입니다. 주택도시보증공사의 669,000,000원 가압류는 별도 채권으로, 보증기관을 추가 임차인으로 계산하거나 김종보의 보증금과 합산해서는 안 됩니다.

김종보의 임대차계약일은 2021.03.20, 점유개시일은 2021.05.04, 주민등록일과 확정일자는 2021.05.07입니다. 2023.06.30 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 기재되어 있습니다. 신건 예상배당에서는 보증금 263,000,000원 전액이 배당되지만, 매각가가 하락하면 미배당액이 발생합니다.

특히 손지현의 보증금이 미상이므로, 현재 회차의 김종보 인수 추정액이 0원이라는 계산만으로 매수인 전체 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균의 156.9%

으뜸캐슬의 최근 확인된 유사 면적 실거래는 2건입니다. 대상 물건의 전용면적은 25.99㎡이고, 비교 거래의 전용면적은 각각 25.91㎡와 28.3㎡입니다. 면적이 완전히 동일하지 않은 점을 감안해야 하지만, 두 거래 모두 최저매각가와 상당한 차이가 있습니다.

최근 실거래 평균 176,500,000원에 비해 신건 최저가는 100,500,000원 높습니다. 최신 거래 188,000,000원과 비교해도 약 147.3% 수준입니다. 따라서 현재 가격에는 실거래 기준의 가격 메리트가 없습니다.

실거래 표본이 2건으로 적고 비교 호수의 층과 면적에도 차이가 있으므로 평균을 정확한 개별 시세로 단정할 수는 없습니다. 다만 현재 확인된 거래만으로는 277,000,000원의 최저매각가를 정당화하기 어렵습니다. 두 거래만으로 확정적인 가격 추세를 판단하는 것도 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)

제시된 예상배당 산식입니다. 김종보의 우선변제 보증금과 강제경매 신청채권은 동일 채권이 중복 표시되었을 가능성이 있으므로 실제 배당 시 별도 채권인지 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제와 손지현의 미확인 권리는 위 계산에 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가, 늘어나는 인수액

이 물건에서 가장 중요한 것은 회차별 최저매각가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합한 실질취득원가입니다. 김종보의 보증금이 전액 변제되지 않는 회차부터 매수인 인수금이 발생합니다.

각 회차의 매각가와 김종보 예상 인수액은 제시된 시뮬레이션을 그대로 적용했습니다. 실질취득원가는 매각가와 해당 인수액의 합계로, 취득세·명도비·기타 거래비용 및 손지현의 미확인 보증금은 제외했습니다.

1회 유찰 시에도 마찬가지입니다. 최저가 221,600,000원에 예상 인수액 45,302,400원을 더하면 실질취득원가는 266,902,400원입니다. 최근 평균 거래가 176,500,000원보다 90,402,400원 높습니다.

이렇게 되는 이유는 간단합니다. 김종보의 대항력 있는 보증금 263,000,000원이 매각대금에서 전액 배당되지 않으면 부족분을 매수인이 부담하기 때문입니다. 매각가가 내려갈수록 배당액은 줄고 인수액은 늘어나므로, 실질취득원가는 보증금 규모에 가깝게 고정됩니다. 위 시나리오에서 보증금보다 합계가 다소 높은 것은 집행비용 추정액 등이 계산에 반영되어 있기 때문입니다.

더욱이 손지현의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 위 실질취득원가가 최종 확정 금액이거나 모든 인수 위험을 포함한 상한이라고 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 서울화원중학교 북동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 5호선 화곡역 및 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕의 지상 7층 건물입니다. 2020.11.11 사용승인되었으며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시 창호 등입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·도시가스설비, 승강기, CCTV, 공동현관 출입통제설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 남동측으로 완만하게 상향하는 지대를 평탄하게 조성한 사다리형 토지입니다. 북측 및 동측으로 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며, 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등과 관련됩니다. 토지거래허가구역 관련 사항도 입찰 전 재확인이 필요합니다.
• 공시지가. 3,083,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 18세대의 소규모 다세대 건물로, 확인되는 최근 실거래 표본은 2건입니다. 거래 유동성과 적정 매도가격을 판단할 자료가 제한적이므로 아파트 대단지와 같은 환금성을 전제하기 어렵습니다.
• 내부 확인. 현장조사 당시 수차례 폐문부재로 내부 구조와 실제 이용상태 등을 직접 확인하지 못했습니다. 집합건축물대장, 외부관찰, 탐문 및 평가전례 등을 근거로 감정평가가 이루어진 만큼 내부 상태를 재확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김종보 임차보증금 인수 여부. 보증금 263,000,000원, 대항력, 우선변제권, 임차권등기 및 실제 배당액을 확인하세요. 유찰 시에는 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
• 손지현의 별도 권리. 2021.05.07 전입과 실제 점유관계를 확인하고, 보증금·확정일자·계약관계 및 김종보와의 관계를 조사하세요. 확인 전에는 전체 인수액을 0원으로 판단할 수 없습니다.
• 경매신청채권 검증. 신청채권자 김종보와 임차권자 김종보의 동일인 여부, 집행권원 및 보증금 반환채권과의 관계를 확인하세요. 같은 채권이 이중으로 계산되지 않았는지 검토해야 합니다.
• 매각물건명세서 인수 문구. 을구 3번 주택임차권등기와 보증금 미배당 잔액 인수 조건을 반드시 확인하세요.
• 국세·지방세 압류. 국, 구로구, 서울특별시의 압류가 존재합니다. 당해세 여부와 법정기일, 임차보증금과의 우선순위에 따라 예상 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 실질취득원가 기준 입찰. 최저매각가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합한 금액을 기준으로 최근 실거래 평균 176,500,000원 및 최신 거래 188,000,000원과 비교하세요.
• 민간임대주택 등록. 2021.09.24 등록된 민간임대주택등기와 관련해 임대의무기간, 임대료 제한 및 경매 후 지위에 관한 사항을 확인하세요.
• 실내 상태·명도. 폐문부재로 내부 확인이 제한되었습니다. 실제 점유자, 건물 상태, 명도 가능성과 비용을 입찰 전에 조사하세요.
• 관리비 및 추가 비용. 체납 관리비의 공용부분, 취득세와 등기비용, 명도비용 등을 별도로 점검하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구 내역, 감정평가서 및 최신 실거래 신고자료를 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “유찰가가 낮아져도 보증금은 사라지지 않는다”

서울남부지방법원 2026타경3781은 단순히 감정가보다 낮은 가격에 낙찰받으면 되는 경매가 아닙니다. 신건 최저가 277,000,000원부터 최근 실거래 평균 176,500,000원을 크게 웃돕니다.

더 큰 문제는 대항력 있는 임차인 김종보의 263,000,000원 보증금입니다. 신건에서는 전액 배당을 가정하고 있지만 유찰 시에는 부족한 보증금을 매수인이 인수하게 됩니다. 그 결과 2회 유찰 후에도 실질취득원가가 266,281,920원으로 계산되어, 최근 시세보다 상당히 높습니다.

여기에 보증금과 점유관계가 확인되지 않은 손지현이 별도로 존재합니다. 국세·지방세 압류와 김종보의 중복 채권 가능성, 임차권등기 인수 조건까지 고려하면 권리 위험도 단순하지 않습니다.

결론은 권리 확인 필수, 신건 가격 메리트 없음, 유찰 후에도 실질취득원가 기준으로 가격 경쟁력 부족입니다. 단순한 유찰 대기가 해결책이 되는 사건은 아닙니다. 임차보증금의 실질 인수 구조가 명확하게 해소되고 실제 취득원가가 시세와 부합한다는 근거가 마련되기 전에는 신중한 접근이 필요합니다.