서울남부지방법원 2026타경3873. 서울 구로구 구로동 대림역포스큐 제3층 제322호, 전용면적 19.015㎡ 오피스텔입니다. 소유자는 임승한 씨이며, 2022년 1월 21일 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이고 청구금액은 138,082,849원입니다. 사건은 강제경매로 진행되며, 2026년 11월 13일이 매각기일입니다.

등기부에서 가장 중요한 권리는 을구 1번의 한국토지주택공사 명의 주택임차권 132,000,000원입니다. 주민등록일자는 2022년 3월 22일, 확정일자는 2022년 2월 28일이며, 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 조사되어 있습니다. 다만 이 임차권은 보증기관 승계 관련 기록이므로 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 더욱 중요한 것은 매각물건명세서의 특별매각조건입니다. 승계인 서울보증보험이 배당받지 못한 임차보증금 잔액의 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각합니다. 이 조건이 이행되면 일반적인 대항력 임차권 인수형과 달리 매수인 인수액은 0원*으로 처리해야 합니다.

그렇다고 신건 입찰이 매력적인 것은 아닙니다. 최저가 1억 700만원은 최근 12개월 평균 실거래가보다 17.8% 높고, 최신 거래가격 90,300,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 역시 과거 대비 12.4% 하락입니다. 권리상 부담을 특별매각조건으로 줄일 수 있는 물건이지만, 가격은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 1억 3,200만원 임차권과 특별매각조건

이 사건의 권리분석은 임차권의 순위와 특별매각조건을 함께 보아야 합니다. 등기상 을구 1번 주택임차권은 2024년 6월 24일 접수되었으며, 임대차계약일자는 2022년 2월 24일, 주민등록일자는 2022년 3월 22일, 점유개시일자는 2022년 3월 24일, 확정일자는 2022년 2월 28일입니다. 임차보증금은 132,000,000원이고 건물 전부를 범위로 합니다.

제시된 기준권리는 2026년 2월 26일 접수된 갑구 4번 강제경매개시결정입니다. 을구 1번 임차권은 이보다 앞선 2024년 6월 24일 등기이므로 등기 분석상 매수인 인수 대상으로 표시되어 있습니다. 대항력과 우선변제권이 모두 인정되고 배당요구도 이루어졌습니다.

임차권 및 승계 관계

실제 임차인 0명으로 분류합니다. 한국토지주택공사 명의 임차권과 그 승계인 서울보증보험의 관계를 별도 임차인 2명으로 합산하지 않습니다. 등기상 임차보증금 132,000,000원은 하나의 임차권 관련 금액입니다.

* 특별매각조건에 따른 인수액 0원은 승계인의 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 합니다. 27,298,000원은 특별매각조건을 반영하기 전의 기계적 배당 부족액이며, 조건 이행 시 매수인이 추가로 부담하는 금액으로 계산하지 않습니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 매각조건의 효력 및 말소 이행 절차를 반드시 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 1억 700만원은 최근 거래보다 높다

대림역포스큐 동일 면적대인 19.02㎡의 실거래 자료입니다. 가격 판단에서는 전체 12건 평균보다 최근 12개월 평균 90,828,571원, 최신 거래 90,300,000원, 그리고 최근 거래 추세를 우선해서 보겠습니다.

전체 12건 평균은 96,191,666원이지만, 과거 거래가 포함되어 최근 시장가격을 그대로 반영한다고 보기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 90,828,571원이고 최신 거래는 90,300,000원입니다.

반면 현재 최저매각가는 107,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 117.8%로, 최근 평균을 상당히 웃돕니다. 최신 거래가격과 비교해도 현재 최저가가 높습니다. 따라서 감정가와 최저가가 같다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 107,000,000원 가정 · 특별매각조건 반영 전 배당 계산)

배당 계산상 집행비용 2,298,000원과 임차보증금 104,702,000원이 매각대금 107,000,000원을 모두 사용합니다. 임차보증금의 미배당 잔액은 27,298,000원이며, 서울보증보험 청구액 138,082,849원도 배당되지 않는 것으로 계산됩니다. 단, 임차권 승계인의 잔액 청구권 포기 및 등기 말소 특별매각조건은 이 배당 계산과 별도로 적용해야 합니다.

유찰 시 가격 및 배당 부족액 시나리오

유찰 시나리오의 부족액은 특별매각조건 적용 전 계산입니다. 승계인의 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 동일하게 이행되는 것을 전제로 매수인 인수액은 0원*으로 표시했습니다. 유찰로 매각가격이 낮아지면 기계적인 배당 부족액은 커지지만, 이를 곧바로 매수인의 인수액 증가로 해석해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 구로동 소재 영림중학교 동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 공원 및 학교 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 지하철 2·7호선 대림역이 소재하여 대중교통 접근성은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 건물의 지상 20층 중 제3층 제322호입니다. 지하 4층 규모이며 사용승인일은 2015년 12월 4일입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 반면 임차권등기에는 주거 용도로 기재되어 있으므로 실제 점유 및 사용상태, 인도 관계를 확인해야 합니다. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
• 토지·도로. 토지는 정방형 평지로 면적은 1,324.9㎡이며 일반상업지역입니다. 북동측으로 노폭 약 22m 포장도로와 접하고, 공시지가는 8,594,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등의 사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역 관련 지정도 있으므로 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 대림역 인근 오피스텔로 교통 접근성은 양호하지만, 동일 면적 실거래가 75,000,000원부터 107,000,000원까지 편차가 있습니다. 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 모두 현재 최저가보다 낮고 거래 추세도 하락이므로 가격과 매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 서울보증보험이 미배당 임차보증금 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요. 단순한 설명이나 구두 확인으로 대체하면 안 됩니다.
• 임차권 말소 확인. 을구 1번 주택임차권의 승계 관계, 말소 절차 및 매수인에 대한 잔액 청구권 포기 효력을 확인하세요. 인수액 0원*은 특별매각조건 이행을 전제로 한 판단입니다.
• 근저당권 확인. 등기 요약상 근저당 1건이 집계되어 있으므로 등기사항전부증명서 원본에서 설정일·권리자·채권최고액·말소 여부를 확인하세요. 확인되지 않은 권리를 임의로 배당표에 넣거나 소멸한다고 단정하면 안 됩니다.
• 신건 가격 검증. 현재 최저가 107,000,000원은 최근 12개월 평균 90,828,571원의 117.8%입니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가격을 우선하여 응찰가를 결정하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -12.4%를 고려해야 합니다. 과거 고가 거래만을 기준으로 현재 감정가를 정당화하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 85,600,000원, 2회 유찰 시 68,480,000원으로 예정된 가격 시나리오를 참고하되, 회차별 매각조건과 실거래 흐름을 다시 확인하세요.
• 실제 점유·명도. 감정평가서상 오피스텔 이용상태와 임차권등기상 주거 용도가 함께 기재되어 있습니다. 실제 점유자, 전입 현황, 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
• 관리비·공과금. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하고, 인수 후 추가 비용을 점검하세요.
• 규제 확인. 일반상업지역 외 각종 제한사항과 토지거래허가구역 관련 적용 여부를 관할 기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 서로 대조하고, 특별매각조건이 매각허가 및 소유권이전 과정에서 어떻게 이행되는지 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이라고 신건이 싼 것은 아니다”

서울남부지방법원 2026타경3873은 주택임차권 132,000,000원이 등기되어 있어 표면적으로는 상당한 인수 위험이 있는 물건입니다. 그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 한국토지주택공사의 임차권 승계인 서울보증보험이 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 이행되면 기계적인 배당 부족액 27,298,000원은 매수인 인수액으로 이어지지 않으며, 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다.

그렇지만 권리 위험이 줄어든 것과 입찰가격이 적정한 것은 전혀 다른 문제입니다. 최저매각가 107,000,000원은 최근 12개월 평균 실거래가 90,828,571원의 117.8%이고 최신 거래가격 90,300,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세도 -12.4%로 하락하고 있습니다. 과거 거래가격이나 전체 평균만으로 현재 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다.

결국 이 물건은 특별매각조건의 효력을 확인하는 것이 권리분석의 핵심이고, 최근 시세보다 높은 신건 가격을 받아들일 것인지가 입찰의 핵심입니다. 임차권 잔액 인수 부담이 해소된다고 해도 현재 가격이 저렴해지는 것은 아닙니다. 권리조건을 정확하게 확인하고 가격 조정 여부를 기다리는 보수적인 접근이 필요합니다.

권리조건은 특별매각조건 확인 후 판단, 가격은 최근 시세 기준으로 재검토. 이 사건의 결론입니다.