창원지방법원 2025타경604. 경남 거창군 거창읍 대동리의 대동늘푸른빌 1층 101호, 전용면적 84.64㎡ 아파트입니다. 소유자는 이현화 씨이며, 2008년 소유권보존등기가 이루어진 물건입니다. 등기상 권리관계에서 가장 먼저 확인해야 할 부분은 2023년 9월 14일 국 명의 압류가 말소기준권리로 산출됐다는 점입니다. 그보다 앞서 2019년 김근희 씨 명의의 전세권이 설정됐고, 2023년 1월에는 해당 전세권의 존속기간을 변경한 등기가 존재합니다.
문제는 이 전세권입니다. 최초 전세금은 100,000,000원으로 기록돼 있지만 최초 전세권 등기에는 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 반면 2023년 변경등기(을구 5-4번)는 말소되지 않은 상태이며, 매수인 인수 가능성이 표시돼 있습니다. 더욱이 김근희 씨는 현황조사상 점유 임차인이면서 경매신청채권자이기도 합니다. 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 단순히 인수액 0원으로 결론 내릴 수 없습니다.
후순위 압류와 가압류는 매각으로 소멸할 예정이지만, 선순위 전세권의 최종 존속 여부와 점유자의 보증금 반환관계가 정리되지 않으면 실질취득비용 자체를 계산할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 이후 매수인이 부담할 수 있는 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경604 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거창군 거창읍 대동리 576-1 대동늘푸른빌 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.64㎡ · 1층 · 공동주택 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상 8층 |
| 소유자 | 이현화 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김근희 / 100,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.14. 갑구 2번 압류 · 국 (처분청 충주세무서장) |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 등기사항 확인일 | 2026.10.31 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 전세권의 존속 여부
말소기준권리는 2023년 9월 14일 국 명의 압류입니다. 2008년 설정된 근저당권은 2015년 해지됐고, 2018년 설정된 근저당권도 2019년 해지돼 현재 기준으로 유효한 선순위 근저당권으로 보기는 어렵습니다.
그러나 2019년 1월 14일 설정된 김근희 씨 명의 전세권이 문제입니다. 최초 전세금은 100,000,000원이고, 전세권의 범위는 건물 전부로 기재돼 있습니다. 이후 2023년 1월 9일 존속기간이 2025년 1월 9일까지로 변경됐습니다. 이 변경등기는 말소기준권리인 2023년 9월 14일 압류보다 앞서며, 등기 분석상 매수인 인수 가능성이 표시돼 있습니다.
말소기준권리 이후에 설정된 2024년 1월 10일 국 압류, 2025년 1월 3일 동거창농업협동조합 가압류, 2026년 1월 23일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 갑구의 국 압류 2건은 체납액이 확인되지 않으므로 세금 관련 교부청구 및 배당관계를 추가로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김근희 | 101호 전부 · 주거 2023.04.21 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 대위승계 아님 |
현황조사와 매각물건명세서에 기재된 실제 점유 임차인은 김근희 씨 1명입니다. 전입신고일은 2023년 4월 21일로, 말소기준권리인 2023년 9월 14일 압류보다 앞섭니다. 따라서 전입 시점만 보면 대항력 요건을 검토해야 하는 상황입니다.
다만 임차보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않습니다. 대항력 및 우선변제권의 최종 판단을 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상, 우선변제 미상으로 판단해야 합니다. 최초 전세권 설정액 100,000,000원은 등기상 확인되지만, 해당 금액이 현재 점유관계와 변경등기에 그대로 이어지는지는 확인되지 않았습니다.
- 전입일. 2023.04.21. 말소기준권리 2023.09.14. 이전입니다.
- 보증금. 현황조사상 미상. 최초 전세권 설정 당시 100,000,000원 기록은 있으나 현재 임차보증금과 동일한지는 확인되지 않았습니다.
- 확정일자. 미상. 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
- 전세권. 2019년 최초 설정 및 2023년 변경등기의 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 인수 여부. 배당 계산상 매수인 인수액 0원으로 기재됐지만, 선순위 전세권과 미상 보증금이 해결된 것으로 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득액이 중요하다
대동늘푸른빌의 전용 84.64㎡ 동일 면적 실거래 내역입니다. 최근 12개월 거래는 1건이며, 최신 거래는 2025년 10월 1억 4,500만원입니다. 전체 확인 거래 3건의 평균도 1억 4,500만원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 84.64㎡ | 3층 | 145,000,000원 |
| 2024.04 | 84.64㎡ | 6층 | 150,000,000원 |
| 2022.04 | 84.64㎡ | 1층 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.64㎡ | 3건 | 145,000,000원 |
최근 12개월 평균은 145,000,000원이며, 최신 거래 역시 1억 4,500만원입니다. 감정가 및 최저매각가 1억 4,200만원은 최근 거래 대비 약 300만원 낮고, 최근 시세의 97.9%입니다.
최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 표본이 충분하다고 보기는 어렵습니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 0.0%로 산출돼 뚜렷한 상승·하락 추세를 확인할 수 없습니다. 따라서 가격 자체에 큰 할인 매력이 있다고 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,788,000원 |
| 1. 을구 5-4번 전세권 · 김근희 | 미상 | 0원(계산 제외) |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 동거창농업협동조합 | 32,818,129원 | 32,818,129원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 106,393,871원 |
위 배당은 매각가 142,000,000원 가정하에 산출된 계산입니다. 전세권의 채권액이 미상이라 배당 계산에서 제외됐으며, 매수인 인수액 0원은 이 미상 권리의 최종적인 소멸을 의미하지 않습니다. 갑구 2·3번 국 명의 압류의 체납액과 교부청구, 임차인 최우선변제 가능성도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시 가격 시나리오 — 권리 위험을 먼저 해결해야 한다
| 구분 | 최저매각가 | 최근 시세 대비 | 배당표상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 142,000,000원 | 97.9% | 0원* |
| 1회 유찰 시 | 113,600,000원 | 78.3% | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 90,880,000원 | 62.7% | 0원* |
* 각 회차의 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 전세권 및 임차보증금의 권리관계가 미확정이므로 실제 인수액이 0원이라는 보장은 없습니다. 유찰에 따른 최저가 하락만으로 실질취득가격을 판단해서는 안 됩니다.
현재 가격은 최근 실거래 평균보다 약간 낮은 수준입니다. 1회 유찰 시 최저가 1억 1,360만원, 2회 유찰 시 9,088만원으로 내려가지만, 선순위 전세권 인수액이 존재한다면 낙찰가 하락분만큼 실질취득비용이 감소하지 않을 수 있습니다. 인수해야 하는 보증금이 확정되지 않은 상태에서 유찰 가격만을 기준으로 입찰가를 결정하는 것은 위험합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거창군 거창읍 대동리 소재 거창고등학교 북동측 인근입니다. 주변 주거환경과 학교 인접 여부를 고려해 현장 확인이 필요합니다.
- 교통. 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2008년 1월 28일 준공된 총 16세대 규모의 공동주택입니다. 철근콘크리트구조 지상 8층 건물이며 난방·위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,007㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 489,000원/㎡이며 인접 도로와 대체로 평탄한 지형입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고, 소로2류에 접합합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 거창고등학교 및 샛별중학교 상대보호구역, 조례로 정한 지역 등에 해당합니다. 관련 제한의 구체적인 적용 여부는 담당 부서 확인이 필요합니다.
- 건물 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 확인됐습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 공동주택입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건에 불과하므로 거래 유동성과 매도 기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 대조. 을구 5번 최초 전세권 100,000,000원과 을구 5-4번 변경등기의 현재 효력, 존속기간 및 전세금 승계 여부를 확인하세요. 최초 등기의 말소 표시와 변경등기의 인수 표시가 충돌하는 부분을 반드시 정리해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 김근희 씨의 실제 임대차계약서, 보증금 지급내역, 확정일자, 전입세대 확인을 통해 대항력 및 우선변제권을 판단해야 합니다. 보증금 미상 상태에서 인수액 0원을 전제로 입찰해서는 안 됩니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인·전세권자·경매신청채권자가 모두 김근희 씨로 확인됩니다. 실제 임대차의 성립과 전세권 설정 경위, 경매신청의 법적 근거를 확인하세요.
- 국세 압류 확인. 갑구 2번 및 3번 압류와 관련된 체납액, 교부청구 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 신청채권 검토. 신청채권자 김근희 씨의 청구액 100,000,000원과 실제 배당요구 및 배당 결과를 확인하세요. 시뮬레이션상 미변제 상태가 실제 권리관계와 일치하는지 검토해야 합니다.
- 명도 및 점유. 김근희 씨의 실제 점유 여부와 임대차 종료·퇴거 협의 가능성을 확인해야 합니다. 인수 여부가 정리되지 않은 상태에서는 명도비용도 확정하기 어렵습니다.
- 관리비. 관리사무소를 통해 체납관리비와 공용부분 승계 여부를 확인하세요.
- 시세 및 매도 가능성. 최근 12개월 거래가 1건뿐인 소규모 단지이므로 최근 거래가격만으로 낙찰 후 환금성을 낙관하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약 및 배당요구 관계를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수액이 먼저다”
창원지방법원 2025타경604는 감정가와 최저가가 1억 4,200만원인 신건입니다. 최근 동일 면적 실거래 평균 및 최신 거래 1억 4,500만원과 비교하면 표면적으로는 약 2.1% 낮습니다. 그러나 이 정도 가격 차이는 권리 위험을 감수할 만큼 충분한 할인이라고 보기 어렵습니다.
가장 중요한 문제는 말소기준권리보다 앞선 김근희 씨의 전세권입니다. 최초 전세금 1억원 기록이 존재하고, 2023년 변경등기는 매수인 인수 가능성이 표시돼 있습니다. 동시에 같은 김근희 씨가 점유 임차인이자 경매신청채권자로 확인되지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 최초 전세권의 말소 표시와 변경등기의 존속 표시도 일치하지 않습니다.
배당 시뮬레이션에 기재된 인수액 0원은 전세권의 채권액을 계산에서 제외한 결과입니다. 따라서 매수인이 실제로 부담할 금액이 없다는 결론으로 연결해서는 안 됩니다. 선순위 전세권이 유효하게 남아 있다면 낙찰가만으로 계산한 실질취득비용은 잘못된 판단이 될 수 있습니다.
이 물건은 가격보다 권리관계의 확정이 먼저입니다. 전세권 말소 여부, 변경등기의 효력, 실제 보증금, 임차인의 대항력 및 경매신청채권의 관계가 확인되기 전까지는 입찰을 권하기 어렵습니다. 소규모 16세대 단지라는 환금성 한계도 함께 고려해야 합니다.
최종 판단: 권리 확인 전 입찰 보류. 표면 가격은 최근 거래보다 낮지만, 실질취득액 미확정으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
