창원지방법원 2025타경10256. 경남 거창군 거창읍 김천리의 판타블아파트 101동 2층 205호, 전용면적 84.7568㎡인 아파트입니다. 현재 소유자는 김순옥 씨로, 2012년 12월 4일 거래가액 1억 6,000만원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 핵심 권리는 2011년 7월 19일 설정된 거창사과원예농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1억 4,400만원이며, 2012년 12월 20일 채무자가 김순옥 씨로 변경됐습니다.

등기상으로는 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 서민금융진흥원·산와대부의 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸할 구조입니다. 2023년 거창군 압류도 2026년 2월 이미 말소됐습니다. 따라서 등기상 인수할 후순위 권리는 없는 구조입니다.

그러나 이 물건을 단순히 권리상 안전한 아파트라고만 평가하면 안 됩니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 현장조사 당시 소유자와 이해관계인이 부재해 내부 확인이 불가능했습니다. 확인된 임차인 조사 내역이 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실은 다릅니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

말소기준권리는 2011년 7월 19일 근저당권입니다. 거창사과원예농업협동조합이 설정한 채권최고액 144,000,000원의 근저당권으로, 최초 채무자는 전현숙 씨였으나 2012년 12월 20일 확정채무의 면책적 인수에 따라 김순옥 씨로 변경됐습니다.

2019년 10월 23일 서민금융진흥원 가압류 7,173,072원과 2023년 5월 26일 산와대부 가압류 51,874,305원은 모두 말소기준권리 이후의 권리입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023년 6월 30일 거창군 압류도 등기부상 2026년 2월 12일 말소 처리됐습니다.

② 시세 비교 — 신건 1.90억은 최근 거래보다 높다

판타블아파트의 동일면적 84.76㎡ 거래를 살펴보겠습니다. 전체 거래자료는 11건이며, 이 중 최근 12개월 거래는 5건입니다. 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세를 우선하는 것이 적절합니다.

핵심은 최근 12개월 거래 5건의 평균인 180,800,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 8월 7층에서 체결된 180,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 범위는 1억 6,000만원에서 1억 9,400만원입니다.

반면 이 물건의 최저매각가는 190,000,000원입니다. 최근 12개월 평균보다 920만원 높고, 평균 대비 105.1%입니다. 최신 거래 1억 8,000만원과 비교해도 1,000만원 높습니다. 최신 거래 대비 약 105.6%에 해당합니다.

③ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)

매각가 1억 9,000만원에서 집행비용 약 346만원을 제외하면 배당재원은 약 1억 8,654만원입니다. 말소기준 근저당권에 1억 4,400만원, 서민금융진흥원에 7,173,072원이 배당되고, 후순위 산와대부에는 35,366,928원이 배당되는 구조입니다.

전체 채권액은 203,047,377원이며, 채권자 총 배당액은 186,540,000원입니다. 따라서 후순위 산와대부에서 16,507,377원의 미배당이 발생하는 것으로 계산됩니다. 이 미배당액은 후순위 채권자의 배당 부족분이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경상남도 거창군 거창읍 김천리에 소재하며, 창남초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 도로 폭과 포장상태 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 남동측 약 5m, 동측 약 8m, 북서측 약 7~8m 내외의 아스콘 포장도로가 접해 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 14층 아파트입니다. 사용승인일은 2011년 6월 22일이며 위생·급배수·보일러 난방·승강기·소화전 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역 및 제2종일반주거지역입니다. 가축사육제한구역(전부제한)과 상대보호구역에 해당하며, 소로1류 및 소로2류 도로와 접합니다. 공시지가는 441,200원/㎡입니다.
• 공부·건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다. 다만 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했으므로 실제 내부 관리상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 73세대 규모의 단지입니다. 동일면적 최근 12개월 거래는 5건으로 확인되며, 거래가격은 1억 6,000만원~1억 9,400만원으로 편차가 있습니다. 최근 평균과 최신 거래가 감정가보다 낮다는 점에서 가격 경쟁력 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 임대관계 미상이며 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 전입세대열람, 주민등록 전입일, 확정일자, 임대차보증금 및 실제 점유자를 확인해야 합니다. 현재 확인된 임차인 내역이 없다는 사실만으로 임차인 부재를 확정해서는 안 됩니다.
• 인수 위험 재검토. 말소기준권리는 2011년 7월 19일 거창사과원예농업협동조합 근저당권입니다. 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 실제 점유자 및 임대차 관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 180,800,000원과 최신 거래 180,000,000원을 우선 비교 기준으로 삼아야 합니다. 신건 최저가 190,000,000원은 최근 거래 대비 높은 수준이므로 감정가만 보고 입찰하지 않는 것이 중요합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 152,000,000원, 2회 유찰 시 121,600,000원입니다. 유찰 후에도 실제 거래가격과 내부 상태를 다시 대조해 적정 입찰가를 정해야 합니다.
• 채권 및 배당 확인. 신청채권 청구액 127,332,050원과 근저당 채권최고액 144,000,000원의 차이를 확인하고, 실제 피담보채권액과 배당요구 내역을 원본으로 대조해야 합니다.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 체납관리비, 특히 공용부분 관리비의 승계 가능 금액을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 신건 가격 메리트”

거창 판타블 205호는 권리관계만 놓고 보면 말소기준권리가 명확합니다. 2011년 거창사과원예농업협동조합 근저당권 이후의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기상 권리관계는 비교적 단순한 편입니다.

하지만 두 가지를 간과해서는 안 됩니다. 첫째, 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 내부 확인이 불가능했다는 점입니다. 확인된 임차인 내역이 없더라도 실제 점유관계와 임대차보증금은 별도 확인이 필요합니다.

둘째, 가격입니다. 신건 최저가 1억 9,000만원은 최근 12개월 평균 1억 8,080만원보다 높고, 최신 거래 1억 8,000만원보다도 높습니다. 최근 가격 추세 역시 -7.0%로 하락 방향입니다. 과거 고가 거래를 근거로 신건 가격을 정당화하기는 어렵습니다.

권리상 인수 부담은 낮지만, 현장 확인은 미완료이고 가격 경쟁력도 부족합니다. 지금은 신건에서 무리하게 응찰하기보다 점유관계를 먼저 확인하고, 유찰에 따른 최저가 조정과 최신 실거래를 함께 살피는 편이 합리적입니다.

최종 판단: 권리관계는 조건부 양호, 점유 확인 필수, 가격은 신건 입찰 보류.