창원지방법원 2025타경10376. 경상남도 합천군 합천읍 합천리 소재 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지면적은 137.6㎡이며, 감정평가상 단독주택으로 이용되는 건물과 제시외 건물이 포함됩니다. 최저매각가는 188,752,100원으로 감정가와 같습니다.

표면적으로는 근저당권을 말소기준으로 후순위 압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기부만으로 권리분석을 끝낼 수 없습니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 사람이 2명 존재하기 때문입니다. 특히 임대차보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 실제로 부담할 수 있는 금액의 상한도 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 전입한 2명

등기상 말소기준권리는 2021.03.03 설정된 대구대건신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이며, 기존 합천중부농업협동조합 근저당권은 같은 날 해지로 말소됐습니다.

말소기준권리 이후 등기된 국민건강보험공단의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 합천군 압류는 이미 말소됐습니다. 한편 근저당권은 2026.01.20 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로 현재 권리자와 채권관계를 확인할 필요가 있습니다.

② 점유·임차관계 — 대항력 가능·미상

현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 전입자는 주명시와 임우상 2명입니다. 두 사람의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 점유 및 임대차관계는 확정되지 않았습니다. 따라서 이들을 모두 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수 없지만, 인수위험을 무시해서도 안 됩니다.

특히 실제 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가 하락분만큼 늘어나는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 낙찰가와 인수금액을 합친 실질취득금액이 감소하지 않을 수 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 실질취득금액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다.

현재는 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 해당 위험이 실제로 발생하는지, 발생한다면 얼마인지를 계산할 수 없습니다.

• 주명시. 2013.11.08 전입. 말소기준권리보다 선순위이나 임대차보증금·확정일자·실제 점유관계 확인이 필요합니다.
• 임우상. 2008.02.11 전입. 역시 말소기준권리보다 선순위이며 보증금과 임대차관계가 미상입니다.
• 우선변제. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당순위 및 미배당금 계산이 불가능합니다.
• 실질취득. 인수 여부가 확정될 때까지 최저매각가 188,752,100원만을 실제 취득비용으로 간주하면 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 실질취득금액부터 확인

현재 최저매각가는 감정가와 같은 188,752,100원입니다. 유찰된 이력이 없는 신건이므로 감정가 대비 할인은 적용되지 않았습니다.

이 사건은 동일 지역의 실제 거래가격과 비교할 만한 확정적인 시세지표가 없어 감정가가 현재 시장가격보다 높은지 낮은지 판단하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만으로 가격 매력을 평가할 수 없습니다.

미배당 0원은 채권최고액 60,000,000원을 기준으로 한 제한적인 배당 시뮬레이션 결과입니다. 선순위 전입자 2명의 보증금과 우선변제 여부가 반영된 결과가 아니며, 매수인 인수금액 0원을 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 188,752,100원 가정)

근저당권의 채권최고액을 기준으로 작성한 단순 예상배당입니다. 2026.01.20 근저당권 이전등기가 존재합니다. 당해세·임차인 최우선변제·선순위 임차인의 배당·실제 채권잔액 등이 반영되지 않아 실제 배당금과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 건물 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 합천읍 합천리 소재 남정초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 주택과 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 도로 폭과 포장상태 등을 고려한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 면적 137.6㎡, 지목 대, 완경사의 사다리형 토지이며 소로한면에 접합니다. 개별공시지가는 314,400원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 가축사육제한구역과 조례로 정한 지역에 포함되고, 일부 토지는 상대보호구역에 저촉됩니다.
• 건물 기호(1-가). 조립식구조(판넬), 판넬지붕 단층 단독주택입니다. 외벽은 사이딩판넬, 창호는 샷시창호이며 사용승인일은 2003.11.12입니다.
• 건물 기호(4-나). 목조 세멘기와지붕 단독주택으로, 외벽은 페인팅·시멘트미장, 창호는 목재틀유리창호 및 샷시창호입니다. 사용승인일은 1967.01.01입니다.
• 설비. 두 건물 모두 위생설비, 급·배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 있습니다.
• 면적 차이. 건물 기호(4-나)는 공부상 26.5㎡이나 현황은 약 40.0㎡로 조사됐습니다. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물 ㉠~㉥도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 단독주택과 토지가 일괄매각되는 물건으로, 건물의 연식·구조·현황 면적 차이 및 임대차 불확실성이 매수 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 실제 거래가격과 비교한 가격 경쟁력은 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입자 확인. 주명시(2013.11.08), 임우상(2008.02.11)의 실제 거주 여부와 주택 점유관계를 확인해야 합니다.
• 임대차보증금 확인. 두 사람의 임대차계약 존재 여부와 보증금, 월세 및 반환관계를 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 실질취득금액을 산정할 수 없습니다.
• 대항력·우선변제 확인. 전입 외에 실제 점유, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해 매수인 인수 가능성을 판단해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 2026.01.20 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자와 실제 채권액을 확인해야 합니다.
• 압류·조세 확인. 국민건강보험공단 압류와 합천군 압류의 처리 상태를 확인하고, 당해세 등 배당에 우선할 수 있는 채권의 존재 여부를 별도로 살펴야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물 및 제시외 건물 ㉠~㉥의 매각 포함 범위를 현장과 감정평가서에서 대조해야 합니다.
• 건물 현황 확인. 건물 기호(4-나)의 공부상 26.5㎡와 현황 약 40.0㎡ 사이의 차이 및 노후 상태를 조사해야 합니다.
• 시세 확인. 유사한 합천읍 단독주택·토지 거래가격을 확인하고, 예상되는 인수금액과 취득 부대비용을 포함해 입찰가를 검토해야 합니다.
• 명도 확인. 전입자와 실제 점유자의 관계, 인도 가능 여부, 인도명령 적용 가능성 및 명도비용을 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건기록을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 먼저 확인할 것은 인수금액”

이 사건의 핵심 위험은 후순위 근저당권이나 압류가 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 2명의 권리관계입니다.

현재 최저매각가는 188,752,100원이고 신건으로 진행됩니다. 그러나 주명시와 임우상의 보증금, 대항요건, 우선변제 여부가 확정되지 않았습니다. 실제 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 모두 소멸하지 않는다면 낙찰자가 추가 금액을 부담할 수 있습니다.

여기에 오래된 목조 건물, 공부와 현황의 면적 차이, 제시외 건물의 일괄매각까지 고려하면 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기 어려운 물건입니다.

결론은 권리관계 확인 전 입찰 보류입니다. 선순위 전입자들의 실제 임대차관계와 보증금 인수 여부를 확인하고, 건물 상태와 시세를 검토한 뒤에야 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 인수위험이 해소되지 않는다면 실질취득비용은 예상보다 훨씬 커질 수 있습니다.