제주지방법원 2025타경9011. 제주특별자치도 제주시 삼도일동 542-23의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 1층과 2층은 모두 단독주택으로 이용 중이고 부속건물은 변소로 이용 중입니다. 토지는 188.5㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독이며 평지·자루형 토지로 조사됐습니다. 건물은 벽돌조 슬래브 및 슬래브 위 기와지붕 2층으로 사용승인일은 1985.02.14입니다.
권리관계의 중심은 2015.07.03 설정된 신한은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고 이후의 애월신용협동조합 근저당, 제주은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당표에서도 매수인에게 넘어오는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9011 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 삼도일동 542-23 · 제주특별자치도 제주시 서사로13길 12-1 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 1층 및 2층 단독주택 · 부속건물 변소 |
| 토지 | 188.5㎡ · 대 · 단독 · 평지 · 자루형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김수미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 361,477,480원 / 177,124,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구액 | 32,930,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 별지목록 2-1 내지 2-5 포함 · 지상의 수목, 담장 및 대문 등 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2015.07.03 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 2022.02.07 애월신용협동조합 근저당권, 2025.05.09 제주은행 가압류, 2025.11.05 및 2025.12.16의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 소유자는 2024.11.27 상속을 원인으로 2025.12.02 소유권이전등기를 마친 김수미입니다.
② 가격·유찰 구조 — 49% 할인율과 시세는 같은 말이 아니다
현재 최저매각가는 177,124,000원으로 감정가 361,477,480원의 49%입니다. 2회 유찰된 가격이어서 감정가만 기준으로 보면 낙폭이 큽니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않으므로, 49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 177,124,000원 | 39,580,693원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 123,986,799원 | 91,973,973원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 86,790,759원 | 128,596,432원 | 0원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 시나리오상 매각가는 123,986,799원, 다시 한 번 진행되면 86,790,759원입니다. 이때 채권자의 미배당은 각각 91,973,973원과 128,596,432원으로 늘지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 즉 채권 미회수액 증가와 매수인 인수는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,124,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,279,736원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 애월신용협동조합 | 44,400,000원 | 44,400,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주식회사제주은행 | 43,024,957원 | 3,444,264원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 213,424,957원 중 173,844,264원이 배당되고 39,580,693원이 미배당으로 남는 추정입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 추정입니다.
④ 입지·물건·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 제주국제교육원 남서측 인근에 위치하며 학교, 공공청사, 단독주택 및 소규모 점포 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건으로 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브 및 슬래브 위 기와지붕 2층 건물로 사용승인일은 1985.02.14입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 면적 188.5㎡, 지목 대, 평지·자루형이며 도로접면은 소로한면입니다. 공시지가는 559,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 고도지구(30M이하), 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 일괄매각으로 제시외 별지목록 2-1 내지 2-5와 지상 수목·담장·대문 등이 포함 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물뿐 아니라 제시외 별지목록 2-1 내지 2-5와 수목·담장·대문 등이 포함 평가됐으므로 매각목록과 현황을 대조해야 합니다.
- 토지 형상 확인. 188.5㎡ 자루형 토지이므로 실제 출입 동선과 소로한면의 접도 상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 가격 검증. 최저가 177,124,000원이 감정가 49%라는 사실과 시세 적정성은 별개입니다. 비교 가능한 인근 단독주택·토지 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당표 해석. 현재 회차의 채권 미배당 39,580,693원은 매수인 인수액이 아닙니다. 제공된 배당 추정에서 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 감정평가 내용을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.07.03 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 애월신용협동조합 근저당·제주은행 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 추정상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 단순하게 볼 수 없습니다. 2회 유찰돼 감정가의 49%인 177,124,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 근거가 없어 이것을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석할 수 없습니다. 더구나 대상은 단독주택 + 토지이고, 건물 사용승인일은 1985.02.14이며 토지는 자루형입니다. 권리에서는 인수 0원이 강점이지만, 입찰 판단의 승부처는 현장 점유·토지 형상·개별 시세를 별도로 검증해 177,124,000원의 적정성을 확인하는 데 있습니다.
