창원지방법원 2025타경10396. 경상남도 거창군 거창읍 중앙리 253-1, 아림로 16-22 소재 부동산입니다. 물건 분류는 연립/다세대 + 토지이며, 감정평가와 매각물건명세서 내용을 종합하면 토지와 건물을 일괄매각하는 구조입니다. 현황은 목조 단층 주택으로 이용되고 있지만 공부상 건물 용도는 단층 근린생활시설입니다. 제시외 건물도 일괄매각 대상에 포함됩니다.

권리의 핵심은 2014년 2월 10일 설정된 거창농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 66,000,000원이며, 이후 설정된 경남신용보증재단 가압류 10,480,000원은 후순위입니다. 현재 소유자는 2025년 상속으로 지분 2분의 1씩 취득한 이미소·이상혁 씨입니다. 채권자가 직접 임의경매를 신청한 형태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2014년 거창농업협동조합 근저당권입니다. 을구 9번에 설정된 채권최고액 66,000,000원의 근저당권이 이번 경매의 기준이 됩니다. 해당 근저당권자는 현재 경매 신청채권자와 동일합니다.

2024년 12월 30일 설정된 경남신용보증재단 가압류 10,480,000원은 말소기준권리보다 후순위입니다. 2025년 12월 31일 등록된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 따라서 등기부상 현재 유효한 후순위 가압류를 매수인이 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.

현재 확인되는 임차인은 없습니다. 감정평가서의 임대관례 및 기타 참고사항에도 별도 내용이 기재되어 있지 않습니다. 따라서 현재 권리관계 기준으로 임차보증금 인수액은 0원입니다. 다만 실제 점유자와 인도 가능 여부는 입찰 전에 현장 확인이 필요합니다.

② 소유권 및 채권 관계 — 상속 후 채권자가 경매 신청

③ 예상배당표 (매각가 211,752,000원 가정)

배당대상 채권 합계 76,480,000원은 신건 매각가 가정에서 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 집행비용 추정치를 차감한 뒤 소유자에게 돌아가는 잔여금은 131,507,472원입니다. 당해세 등 실제 배당에서 변동될 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수금은 0원이지만 가격 메리트는 별도 검증

현재는 감정가 100%인 신건입니다. 제공된 세 가지 매각 시나리오에서는 모두 배당대상 채권이 충족되고 매수인 인수금이 0원으로 계산됩니다. 그러나 이는 권리와 배당의 계산 결과이지, 부동산 자체의 시장가격이 적정하다는 뜻은 아닙니다.

유찰 시나리오에서도 권리상 인수금이 발생하지 않는다는 점은 긍정적입니다. 하지만 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가 및 거래 추세를 비교할 수 있는 자료가 없으므로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

⑤ 건물·토지 현황 — 이 물건의 가장 큰 확인 사항

• 건물 용도 차이. 공부상 건물은 목조 시멘트기와지붕 단층 근린생활시설입니다. 반면 매각물건명세서와 감정평가 내용상 현황은 목조 기와강판지붕 단층 주택으로 이용 중입니다. 현황상 주택 이용이 곧 적법한 용도변경을 의미하지 않으므로 건축물대장과 실제 용도, 용도변경 이력을 확인해야 합니다.
• 건물 면적 차이. 공부상 면적은 52.89㎡, 현황 실측면적은 61.5㎡입니다. 실제 면적이 공부상 면적보다 큽니다. 차이가 발생한 부분의 구조와 설치 경위, 건축물대장 반영 여부를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 포함. 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 입찰 전 감정평가 도면과 현장 건물을 대조해 어떤 건축물이 매각범위에 포함되는지 구체적으로 확인해야 합니다.
• 토지 경계 불명확. 목록 2 토지는 지적경계가 불분명하여 정확한 경계 확인에 측량이 필요하다고 기재되어 있습니다. 담장이나 건물의 실제 위치가 지적도상 경계와 일치하는지 확인해야 합니다.
• 감정평가서와 명세서 대조. 감정요항표에는 공부와의 차이 없음으로 기재되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 공부상 용도와 현황 이용상태, 공부상 면적과 실측면적의 차이가 구체적으로 기재되어 있습니다. 이 부분은 건축물대장·현황도면·감정평가서 원본을 함께 대조해야 합니다.
• 입지. 거창교회 서측 인근에 위치하며 주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거·상업지대입니다. 소형 차량의 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지 이용. 토지 면적 169.0㎡, 지목 대, 일반상업지역입니다. 지형은 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다. 공시지가는 327,000원/㎡입니다.
• 토지 규제. 도시지역·일반상업지역에 해당하며 가축사육제한구역과 거창초등학교 상대보호구역이 포함됩니다. 문화재 및 하천 관련 사항은 감정평가서 기재에 따라 담당부서 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 건축물대장 확인. 공부상 근린생활시설과 현황 주택의 차이를 확인하고, 주택으로 사용하기 위한 용도변경 또는 적법성 문제가 있는지 관할 행정기관에 확인하세요.
• 면적 확인. 공부상 52.89㎡와 실측 61.5㎡의 차이가 발생한 원인을 확인하세요. 현황 면적 전체가 법적으로 인정되는 면적인지 별도 검토가 필요합니다.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 위치·구조·면적·소유관계를 감정평가 도면 및 현장과 대조하세요.
• 경계 측량. 토지 지적경계가 불분명하므로 지적도·토지대장·현황 측량을 통해 실제 이용 가능한 토지 범위를 확인하세요.
• 권리 확인. 2014.02.10 근저당권이 말소기준권리이며, 2024.12.30 가압류와 2025.12.31 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 입찰 직전 등기부 변동 여부를 다시 확인하세요.
• 임차인 및 점유 확인. 현재 확인되는 임차인은 없지만, 실제 점유자와 점유 형태, 출입 및 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 211,752,000원을 시장가격으로 단정하지 마세요. 인근 유사 토지·건물 거래와 건물의 적법한 이용 가능성을 확인한 후 입찰 상한을 결정해야 합니다.
• 부대비용 계산. 취득세, 등기비용, 측량비, 용도변경 관련 비용, 수선비 및 실제 인도에 필요한 비용은 신건 실질취득액 211,752,000원에 포함되어 있지 않습니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지대장 및 지적도를 함께 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건의 실체가 승부처

이 사건은 권리분석만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2014년 거창농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수금은 0원으로 계산됩니다.

그러나 이 물건을 단순히 인수금 없는 깨끗한 부동산으로만 판단해서는 안 됩니다. 공부상 근린생활시설인 건물이 현황 주택으로 이용되고 있고, 공부상 면적 52.89㎡와 실측면적 61.5㎡의 차이도 있습니다. 여기에 제시외 건물 포함 일괄매각, 불명확한 토지 경계까지 확인해야 할 변수가 겹칩니다.

특히 신건 최저가 211,752,000원은 감정가와 동일합니다. 실거래 비교자료가 없으므로 가격이 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 이 물건의 투자 판단은 유찰 횟수나 권리상 인수금보다 토지 경계, 건물의 적법한 용도, 실제 매각범위와 수익성을 얼마나 정확하게 확인하느냐에 달려 있습니다.

최종 판단: 권리상 인수 위험은 낮지만, 물건 실체와 가격 검증이 선행되어야 하는 보수적 검토 대상입니다. 현장 측량과 건축물대장 대조 없이 신건 가격에 응찰하는 것은 피하는 편이 합리적입니다.