창원지방법원 2026타경10015. 경상남도 거창군 거창읍 가지리 1019번지, 지내마을에 위치한 주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 경매 분류는 연립/다세대 + 토지이며, 감정평가상 실제 이용상태는 주택입니다. 토지면적은 367㎡입니다. 겉으로 보면 2014년 근저당권을 기준으로 후순위 가압류가 정리되는 전형적인 담보권 경매처럼 보입니다. 하지만 이 물건은 말소기준권리보다 훨씬 앞선 전입일을 가진 임차인이 있다는 점에서 이야기가 달라집니다.

현황조사와 매각물건명세서에 기재된 손옥주 씨의 전입일은 1968년 10월 20일입니다. 기준권리인 2014년 5월 22일 근저당보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수는 없습니다. 현재로서는 대항력 가능·미상, 매수인 인수 위험 존재로 판단해야 합니다.

또 다른 문제는 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 36,000,000원이지만, 등기부에는 2023년 5월 31일 채권최고액 78,000,000원으로 변경된 내역이 있습니다. 그런데 제공된 예상배당표는 여전히 36,000,000원을 기준으로 계산합니다. 등기상 변경액과 배당 계산의 불일치를 반드시 해결해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 가압류는 소멸하지만 임차인이 변수

말소기준권리는 2014년 5월 22일 설정된 거창농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 2025년에 설정된 가압류 6건과 2026년 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 손옥주 씨의 대항력 가능성

이 사건에서 가장 중요한 권리 위험입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 기재된 손옥주 씨의 전입일은 1968년 10월 20일로, 말소기준권리인 2014년 5월 22일 근저당권보다 앞섭니다.

특히 예상배당표의 매수인 인수액 0원이라는 표시를 근거로 안전한 물건이라고 판단하면 안 됩니다. 해당 배당 계산에는 임차인의 최우선변제 등 별도 권리관계가 반영되지 않았습니다. 임차인의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수 위험을 0원으로 확정할 수 없습니다.

이 사건은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 확인되는 구조가 아닙니다. 따라서 임차인은 손옥주 씨 1명으로 파악되지만, 보증금과 권리관계가 확인되지 않은 상태라는 점이 핵심입니다.

③ 예상배당표 (매각가 116,301,590원 가정 · 제공된 배당 산식 기준)

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 채권 미회수 증가

제공된 회차별 시나리오를 보면 최저매각가격이 내려갈수록 채권자의 미배당액은 오히려 증가합니다. 이는 매수인에게 자동으로 유리한 조건이 된다는 의미가 아닙니다. 특히 이 물건은 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않아 낙찰가격만으로 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.

⑤ 입지·토지·건물 및 환금성 메모

• 입지. 경상남도 거창군 거창읍 가지리 소재 지내마을 내 위치합니다. 감정평가상 주변은 근교 농촌지대이며, 전형적인 도심 아파트 입지와는 구분해서 접근해야 합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 면적 367㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독입니다. 완경사 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역입니다. 가축사육제한구역(전부제한)에 해당하며 문화재 및 하천 관련 사항은 담당부서 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 74,700원/㎡입니다. 공시지가만으로 토지와 건물의 실제 거래가치를 판단해서는 안 됩니다.
• 건물 구조. 목조·블럭조·경량철골구조가 혼재된 지상 1층 건물로 기와 및 슬라브 지붕, 벽돌치장 쌓기 및 몰탈 위 페인트 마감 등이 기재돼 있습니다.
• 건축연도 관련 주의. 매각물건명세서에는 일반건축물대장상 특정건축물 정리에 관한 특별조치법에 따라 2014.05.20. 사용승인으로 등재됐으나, 주택 대부분은 1965년 및 1973년에 건축된 것으로 조사됐다고 기재돼 있습니다. 실제 건물 상태와 수선 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 매각 범위. 토지와 건물 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 제시외 건물의 위치·면적·현황 및 실제 매각 범위를 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 평가됐습니다. 다만 특정건축물 정리 이력과 실제 건물 현황은 별도로 대조할 필요가 있습니다.
• 환금성. 근교 농촌지대의 주택·토지 물건으로, 거래사례 확인 없이 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다. 실제 수요와 주변 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 손옥주 씨부터 확인. 1968.10.20. 전입의 실제 의미와 현재 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 보증금이 확인되지 않으면 인수 위험을 산정할 수 없습니다.
• 근저당 변경등기 원본 대조. 최초 채권최고액 36,000,000원, 2022년 54,000,000원 변경등기, 2023년 78,000,000원 변경등기를 순서대로 확인해야 합니다. 예상배당표의 36,000,000원 적용 근거도 재검토해야 합니다.
• 배당요구 및 배당순위. 선순위 임차인의 배당요구 여부와 실제 배당 가능액을 확인하고, 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 가능성을 검토하세요.
• 일괄매각 범위. 토지 367㎡와 건물, 제시외 건물의 포함 범위 및 실제 점유관계를 현장에서 확인하세요.
• 노후 건물 상태. 건물 대부분이 1965년 및 1973년에 건축된 것으로 조사됐습니다. 지붕·벽체·기초·난방·급배수 상태와 수선비를 확인하세요.
• 건축물대장 대조. 2014.05.20. 사용승인 등재와 특정건축물 정리 이력을 확인하고 현재 건축물의 실제 구조 및 면적과 대조하세요.
• 토지 규제. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역 및 문화재·하천 관련 제한사항을 관할 부서에서 확인하세요.
• 가격 검증. 주변 주택 및 토지의 실제 거래사례와 건물 노후도, 토지 접근성을 반영해 입찰 상한을 산정하세요. 현재 자료만으로는 시세 대비 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장을 상호 대조하세요.

맺으며 — “후순위 권리가 소멸해도 임차인 위험은 남는다”

창원지방법원 2026타경10015는 등기상 후순위 가압류 6건이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이것만으로 안전한 물건이라고 평가할 수는 없습니다. 말소기준권리보다 앞선 전입일을 가진 손옥주 씨가 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.

여기에 근저당권 채권최고액 변경 이력까지 문제입니다. 최초 36,000,000원에서 2023년 78,000,000원으로 변경된 등기 내역이 있는데 예상배당표는 36,000,000원을 기준으로 작성돼 있습니다. 이 차이는 채권자별 배당 결과에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

건물 대부분이 1965년 및 1973년에 건축된 것으로 조사됐다는 점도 간과해서는 안 됩니다. 토지 367㎡와 주택의 일괄매각이라는 특성을 고려하면, 임차인 문제뿐 아니라 실제 건물 상태와 매각 범위도 입찰 전에 확인해야 합니다.