창원지방법원 2026타경10025. 경상남도 거창군 신원면 구사리 1072-3 소재 주택과 토지의 강제경매입니다. 토지면적은 279.0㎡, 감정된 건물은 블록조 스라브지붕 단층 주택으로, 사용승인일은 1988.06.30입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 75,354,690원이며, 유찰되지 않은 신건입니다.

등기만 보면 현재 살아 있는 근저당권은 없습니다. 기존 거창군 근저당권은 말소됐으며, 사해행위취소 관련 가처분과 소유권이전등기도 확정판결에 따라 정리됐습니다. 2026.02.04 강제경매개시결정이 말소기준권리이고, 그 뒤의 한국자산관리공사 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 선순위 전입자가 존재한다는 점 때문에 등기상 말소 여부와 실제 매수인 인수 위험을 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 선순위 점유는 별개

원래 1988년에 설정됐던 거창군 근저당권(채권최고액 4,770,000원)은 2021.01.04 해지로 말소됐습니다. 2022년 허인여에서 구재균으로 이루어진 소유권이전과 관련한 사해행위취소 가처분도 2025.01.15 확정판결을 거쳐 등기상 말소됐습니다. 이에 따라 현재 등기부상 소유자는 허인여입니다.

현재 강제경매의 말소기준은 2026.02.04 배복례의 강제경매개시결정입니다. 이후 2026.05.06 설정된 한국자산관리공사의 가압류(199,696,826원)는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 구방모의 권리 확인이 핵심

현황조사 및 매각물건명세서에 확인되는 인원은 구방모 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 아니며, 전입일 외 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.

구방모는 말소기준일보다 앞선 전입신고 기록이 있습니다. 다만 전입신고만으로 현재의 대항력이나 보증금 인수 여부가 확정되는 것은 아닙니다. 실제 주택 인도, 현재 점유, 임대차계약의 존재와 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 함께 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 신건 가격만으로 메리트를 판단할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 75,354,690원입니다. 그러나 인근 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

더 중요한 문제는 임차보증금입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 부담하게 되면, 최저매각가가 아니라 그 보증금까지 합산한 실질취득비용을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 75,354,690원 가정)

채권자 전체 청구금액은 223,436,277원이며, 이 배당 가정에서 채권자에게 지급되는 금액은 73,598,306원입니다. 미배당 채권액은 149,837,971원, 소유자에게 돌아가는 잔액은 0원입니다.

위 표는 집행비용을 추정하고, 확인되지 않은 임차보증금 배당·인수 및 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 시뮬레이션입니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 특히 계산상 매수인 인수액 0원은 구방모의 보증금 인수 위험이 없다는 법률적 확인을 의미하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당 증가와 인수 위험은 구분

시뮬레이션에서는 어느 회차든 신청채권자 배복례의 청구금액 23,739,451원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 반면 한국자산관리공사 가압류 채권은 상당 부분 미배당으로 남게 됩니다.

가압류 채권의 미배당이 곧 매수인 인수로 연결되는 것은 아닙니다. 하지만 구방모의 선순위 임차보증금 가능성은 이와 완전히 다른 문제입니다. 임차보증금이 확인되면 배당순위와 매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다.

⑥ 입지·건물·토지 분석 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 거창군 신원면 구사리 청평마을 내에 위치합니다. 주변은 마을 내 주택과 답·전 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 접근도로의 폭과 포장상태 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 블록조 스라브지붕 단층 주택으로, 외벽은 시멘트미장 및 일부 페인팅, 창호는 샷시창호입니다. 사용승인일은 1988.06.30입니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수설비 및 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 면적 279.0㎡, 지목 대, 지형은 평지·가로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 27,500원/㎡입니다. 공시지가는 토지 관련 지표로, 이 주택과 토지 전체의 시장거래가격을 의미하지 않습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 차이가 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 구방모의 현재 점유와 임대차관계를 별도로 확인해야 합니다.

청평마을 내 주택이라는 입지 특성과 기존 단층 건물의 상태를 고려하면, 아파트처럼 표준화된 실거래 비교만으로 가격을 판단하기는 어렵습니다. 건물 노후도, 토지의 이용 가능성, 실제 수요와 매도 가능 기간을 함께 살펴봐야 합니다. 현재 확인된 거래가격 자료만으로는 환금성이나 시세 대비 할인 여부를 확정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 구방모의 실제 점유 여부. 현재 거주하는지, 주택을 인도받아 점유를 유지하고 있는지 확인해야 합니다.
• 임대차계약과 보증금. 실제 임차인인지, 계약관계가 존재하는지, 보증금 규모와 반환 여부를 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당요구. 확정일자와 배당요구 여부를 확인하고, 배당 후 미회수 보증금이 있는지 검토해야 합니다.
• 실질취득비용 재산정. 대항력 및 인수 보증금이 확인되면 낙찰가에 이를 합산해 최종 취득비용을 계산해야 합니다.
• 소유권 변동 경위. 사해행위취소 확정판결과 구재균 명의 소유권이전등기 말소의 관계를 원본 등기부에서 대조해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물 및 차양시설이 실제로 어떻게 이용되고 있는지 현장 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 1988년 사용승인 건물의 지붕·외벽·배관·난방설비 상태와 보수 필요성을 확인해야 합니다.
• 토지 경계와 이용 제한. 279.0㎡ 토지의 실제 경계, 도로접면, 계획관리지역 및 가축사육제한구역 적용 사항을 확인해야 합니다.
• 인근 거래와 환금성. 유사 주택·토지의 실제 거래가격과 거래 빈도를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
• 매각서류 원본. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건물 및 토지 등기부를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “가압류는 지워져도, 선순위 보증금은 남을 수 있다”

이 사건을 단순히 근저당권이 없는 7,535만원대 주택 경매로 이해하면 위험합니다. 기존 근저당과 가처분은 정리됐고, 강제경매 이후의 가압류도 매각으로 소멸합니다. 하지만 1996년 전입자 구방모의 임대차관계와 보증금이 확정되지 않았습니다.

배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 표시되지만, 이는 확인되지 않은 임차보증금을 반영하지 않은 결과입니다. 실제로 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 인수되는 구조라면, 낙찰가에 그 금액을 더해 실질취득비용을 계산해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 유찰로 최저가가 내려가도 실질취득비용이 충분히 낮아지지 않을 수 있습니다.

따라서 이 물건은 권리 확인 전 입찰 보류가 합리적인 판단입니다. 구방모의 점유·계약·보증금·배당관계를 확인하고, 유사 주택과 토지의 실제 거래가격을 확보한 다음에야 입찰가와 투자 가치를 평가할 수 있습니다. 등기상 말소구조는 비교적 명확하지만, 실질취득비용은 아직 확정되지 않았습니다.