광주지방법원 2026타경233. 광주 남구 봉선동 1007-16의 토지와 건물을 대상으로 하는 임의경매입니다. 감정평가상 1층은 공인중개사 사무실과 카페 등 점포, 2층은 주택으로 이용되고 있습니다. 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 구조이며, 제시외 건물과 태양광발전설비도 일괄매각 대상에 포함됩니다.
현재 소유자는 주식회사에스103입니다. 2020.04.10 소유권을 취득했고, 같은 날 방림신용협동조합이 채권최고액 312,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 같은 금융기관 명의로 100,000,000원과 220,000,000원의 근저당권이 추가 설정되었습니다. 이번 경매는 방림신용협동조합이 신청했으며 청구금액은 565,547,607원입니다.
권리분석의 기준점은 2020.04.10입니다. 확인된 임차인의 전입일은 모두 그 이후이므로 대항력 있는 선순위 임차인이 확인되지는 않습니다. 다만 주거와 점포가 함께 있는 건물인 만큼, 각 점포의 사업자등록·실제 인도·점유관계까지 확인해야 인수 위험을 최종적으로 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경233 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 봉선동 1007-16 도로명주소: 봉선로79번길 21 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 점포·주택 복합건물 |
| 건물구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 |
| 이용상태 | 1층 점포(공인중개사 사무실·카페), 2층 주택 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 태양광발전설비 포함 |
| 참고사항 | 목록 2 중 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층변소 멸실 |
| 소유자 | 주식회사에스103 (2020.04.10 소유권이전) |
| 감정가 | 1,038,645,800원 |
| 최저매각가 | 1,038,645,800원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 방림신용협동조합 |
| 청구금액 | 565,547,607원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 말소기준권리 | 2020.04.10 방림신용협동조합 근저당권 (채권최고액 312,000,000원) |
① 권리 흐름 — 근저당 3건과 압류 4건
말소기준권리는 2020.04.10 설정된 방림신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 같은 금융기관이 추가로 설정한 근저당권 2건과 국세·지방세 및 국민건강보험공단 등의 압류 4건, 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명
현황조사와 매각물건명세서에 확인된 실제 임차인은 5명입니다. 전입신고일은 모두 말소기준권리인 2020.04.10 이후이므로, 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 다만 일부 임차인은 보증금 및 점유 부분이 불명확하고, 점포 임차인의 사업자등록에 의한 대항력은 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 확정일자 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김태연 주선(1) |
2022.04.12 | 30,000,000원 800,000원 |
미확인 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 방정운 주선(2) |
2022.05.04 | 미상 300,000원 |
2025.08.19 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 황봉자 주선(3) |
2022.03.16 | 미상 미상 |
2025.08.19 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 김세영 점유 부분 미상 |
2024.07.31 | 미상 미상 |
미확인 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 조성은 점유 부분 미상 |
2025.08.28 | 미상 미상 |
2025.08.19 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
대항력 판정은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 우선변제 여부는 확정일자뿐 아니라 법정 요건 및 배당요구 여부의 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 확인되지 않아 실제 임차인 수와 중복되는 금액은 없습니다.
③ 시세 비교 — 감정가 1,038,645,800원의 적정성
이 물건은 일반적인 아파트와 달리 토지와 점포·주택이 결합된 복합부동산입니다. 감정가는 1,038,645,800원이며, 신건 최저매각가도 동일합니다.
현재 확인 가능한 거래가격 비교만으로는 인근 유사 부동산의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격이나 가격 추세를 확정할 수 없습니다. 따라서 감정가가 실제 시장가격에 비해 높은지 낮은지, 또는 지금 입찰하면 할인 매입이 가능한지는 판단하기 어렵습니다.
| 감정평가액 | 1,038,645,800원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 1,038,645,800원 |
| 현재 회차 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 가정 | 830,916,640원 (감정가 80%) |
| 2회 유찰 가정 | 664,733,312원 (감정가 64%) |
| 가격 판단 | 유사 실거래·임대수익 확인 후 판단 |
④ 예상배당표 (매각가 1,038,645,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,786,458원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 방림신용협동조합 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 방림신용협동조합 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 방림신용협동조합 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 393,859,342원 |
| 합계 | — | 1,038,645,800원 |
위 예상배당은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 방림신용협동조합의 실제 경매 청구금액은 565,547,607원이며, 채권최고액 합계 632,000,000원과 구분해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당과 인수액
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 1,038,645,800원 | 632,000,000원 | 0원 | 393,859,342원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 830,916,640원 | 632,000,000원 | 0원 | 188,207,474원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 664,733,312원 | 632,000,000원 | 0원 | 23,685,979원 | 0원 |
⑥ 건물 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 봉선동 제석초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 주상용 건물, 종교시설 및 공동주택 등이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다.
- 이용상태. 1층은 공인중개사 사무실과 카페 등 점포, 2층은 주택으로 사용되고 있습니다. 주거용·상업용 이용관계가 함께 존재하므로 각 부분의 점유 및 임대차 확인이 중요합니다.
- 건물구조. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 외벽은 미장스톤·석재·벽돌 마감, 내벽은 페인팅·벽지도배·타일 마감이며 새시창호를 갖추고 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비와 태양광발전설비가 있습니다. 태양광발전설비는 매각대상에 포함됩니다.
- 토지이용규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 도로 접합, 상대보호구역, 전통상업보존구역에 해당합니다.
- 건물 현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 목록 2 중 단층변소는 멸실된 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 점포와 주택이 결합된 건물이므로 일반 아파트와 매수층이 다를 수 있습니다. 토지 가치, 건물 유지관리비, 점포 임대수익, 용도별 활용 가능성을 종합적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2020.04.10 방림신용협동조합 근저당권이 기준입니다. 후순위 근저당권 2건, 압류 4건 및 경매개시결정의 말소관계를 최신 등기사항전부증명서와 대조하세요.
- 세금채권 확인. 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세 및 실제 배당요구액이 예상배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 임차인 5명 확인. 김태연·방정운·황봉자·김세영·조성은의 실제 점유 부분, 계약 내용, 보증금, 우선변제 요건과 배당요구 여부를 확인하세요.
- 상가임대차 확인. 1층 점포 임차인의 사업자등록일과 실제 인도일을 조사해야 합니다. 주택 전입신고만으로 상가임대차의 대항력까지 판단할 수 없습니다.
- 보증금 미상 문제. 김태연 외 4명의 보증금이 확인되지 않습니다. 임대차계약서 및 매각물건명세서 원본을 통해 실제 임대차관계와 배당순위를 검증하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각 대상에 포함되는 제시외 건물의 현황, 소유관계 및 철거·관리 필요성을 확인하세요.
- 태양광발전설비. 매각대상에 포함되는 발전설비의 작동상태, 유지관리 책임과 사용 가능 여부를 조사하세요.
- 멸실 건물 확인. 단층변소가 멸실된 것으로 기재되어 있으므로 공부와 현황 및 매각범위를 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 1,038,645,800원의 적정성을 확인하기 위해 인근 유사 복합건물 실거래, 토지 가치, 건물 상태 및 임대수익을 조사하세요. 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 명도와 체납비용. 점포 운영자와 주택 점유자의 실제 점유상태, 인도 가능성, 공과금 및 관리 관련 미납 여부를 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원의 매각조건을 반드시 확인하세요.
⑧ 종합 판단 — 권리 말소는 명확하지만 가격 판단은 보류
맺으며 — “소멸하는 권리와 확인해야 할 위험은 다르다”
이 사건의 말소기준권리는 명확합니다. 방림신용협동조합의 2020.04.10 근저당권 이후 설정된 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 확인된 임차인 5명의 전입일도 모두 말소기준권리보다 늦습니다.
그러나 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 입찰 안전성이 완전히 확보되는 것은 아닙니다. 국세·지방세의 우선배당 여부, 보증금이 확인되지 않은 임차인 4명, 점포 임차인의 사업자등록과 점유관계는 추가 검증이 필요합니다.
무엇보다 현재 최저매각가인 1,038,645,800원이 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 1층 점포·2층 주택의 실제 임대수익과 토지·건물의 적정 가치를 확인한 뒤 입찰 여부와 가격을 결정해야 합니다.
결론은 ‘말소 구조 양호, 임차·세금 확인 필요, 가격 판단 보류’입니다. 예상 인수액 0원은 확인된 권리관계에 따른 조건부 분석이며, 최종 입찰 판단은 점유·임대차·세금 및 시세 검증을 마친 뒤 내려야 합니다.
