광주지방법원 2026타경403. 광주광역시 북구 두암동 율곡타운 111동 10층 1003호, 전용면적 41.85㎡ 아파트입니다. 감정가는 86,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다. 국민은행이 청구금액 41,442,317원으로 임의경매를 신청했으며, 2014년 설정된 채권최고액 36,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.

이후 2019년에 국민은행의 채권최고액 24,640,000원 근저당권이 추가 설정됐습니다. 두 근저당권은 모두 매각으로 소멸하는 권리이며, 경매개시결정도 소멸합니다. 기존 2003년 설정 근저당권들은 이미 등기상 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 매수인이 승계할 담보권은 확인되지 않습니다.

다만 권리분석이 단순하다고 매수가격까지 유리한 것은 아닙니다. 동일 면적의 최근 거래는 65,000,000원에서 83,000,000원 사이에 분포하고, 최근 12개월 평균은 71,375,000원입니다. 최저매각가 86,000,000원은 평균뿐 아니라 표본 최고 거래가격보다도 높습니다. 이 사건의 핵심은 권리 소멸 여부보다 가격 수준과 실제 점유관계 확인에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 매각으로 소멸

핵심은 2014.05.26 접수된 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2019년 추가 설정된 국민은행 근저당권과 2026년 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸합니다.

현재 소유권 — 상속에 따른 공유

2021.06.03 상속을 원인으로 2026.02.06 공유자들의 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 등기 내용에는 국민은행이 근저당권 실행을 위한 경매신청을 목적으로 상속등기를 대위한 사실도 나타납니다. 매각 대상은 개별 공유지분이 아니라 해당 아파트 전체로 표시된 사건이므로, 입찰 전 매각물건명세서에서 매각 대상과 범위를 최종 확인해야 합니다.

임차인 및 점유관계

임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유자가 소유자라고 단정할 수는 없습니다. 대항력을 가진 미신고 임차인 등의 존재 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다. 따라서 인수 0원은 현재 확인된 권리관계에 따른 예상치로 보아야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세의 120.5%

율곡타운(주공1)의 동일 면적 전용 41.85㎡ 최근 실거래 12건입니다. 2025년 10월부터 2026년 3월까지의 거래가 포함돼 있으며, 최근 12개월 평균은 71,375,000원입니다.

거래가격은 65,000,000원~83,000,000원에 분포하며, 평균은 71,375,000원입니다. 반면 신건 최저가는 86,000,000원입니다. 평균보다 14,625,000원 높고, 최근 평균 대비 비율도 120.5%입니다.

별도로 확인되는 최신 거래가격은 2026.03 · 72,000,000원입니다. 이 거래가격과 비교해도 현재 최저가가 높습니다. 특히 같은 10층의 거래 사례가 69,000,000원과 70,000,000원으로 나타나므로, 해당 호수의 내부 상태와 향 등의 차이를 확인하기 전에는 감정가에 가격 프리미엄을 인정하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 국민은행의 근저당권별 채권최고액을 기준으로 배당액을 계산했으며, 실제 확정 채권액과 법원 배당표에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

신건 매각가 86,000,000원을 가정하면 집행비용 1,948,000원, 국민은행 근저당권 배당 60,640,000원, 소유자 잔여 23,412,000원으로 계산됩니다. 청구금액 41,442,317원과 채권최고액 합계 60,640,000원은 서로 다른 개념입니다. 예상배당은 채권최고액 기준 시뮬레이션이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

회차별 가격·배당 시나리오

1회 유찰을 가정한 가격 68,800,000원은 최근 12개월 평균 71,375,000원보다 낮습니다. 현재의 86,000,000원과는 달리 가격 비교상 검토할 여지가 생기는 구간입니다. 하지만 매각가가 낮아져도 점유와 내부 상태에 관한 확인이 불필요해지는 것은 아닙니다.

2회 유찰을 가정하면 매각가는 55,040,000원으로 낮아지고 채권자 예상 미배당액은 6,990,720원입니다. 이 미배당은 후순위 근저당권 채권자의 회수 부족을 뜻하며, 매수인이 해당 부족액을 인수한다는 의미가 아닙니다. 해당 시나리오에서도 확인된 권리 기준 예상 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 두암동 삼정초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린상가, 주택 및 학교 등이 혼재하는 주거지역이 형성돼 있습니다.
• 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 감정평가에서는 전반적인 교통 사정을 보통 수준으로 평가했습니다.
• 단지 규모. 율곡타운(주공1)은 1,068세대 규모로, 사용승인일은 1993.12.09입니다. 건물은 철근콘크리트 벽식구조이며 승강기, 개별난방, 위생 및 급·배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 동·서·남·북측으로 포장도로에 접하고, 동측에 아파트 진·출입로가 있습니다. 단지 내부에도 진입로가 개설돼 있습니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 택지개발지구·교육환경보호구역·중점경관관리구역 등의 제한사항이 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 947,200원/㎡이며, 토지의 이용상황은 아파트입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 동일 면적의 최근 12개월 거래 12건이 확인되지만, 실거래가격은 65,000,000원부터 83,000,000원까지 차이가 있습니다. 층·향·수리 상태에 따라 개별 호수의 거래가격은 달라질 수 있으므로 평균가격을 그대로 확정 시세로 보기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가와 최근 시세 비교. 현재 최저매각가 86,000,000원은 최근 12개월 평균 71,375,000원 대비 120.5%입니다. 가격 메리트가 부족하므로 실거래 평균과 최신 거래가격을 기준으로 입찰가를 재검토해야 합니다.
• 같은 층 거래 확인. 동일 면적 10층 거래 사례로 69,000,000원, 70,000,000원 및 83,000,000원이 확인됩니다. 개별 거래의 시점과 내부 상태에 따른 가격 차이를 함께 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격은 68,800,000원, 2회 유찰 가정가격은 55,040,000원입니다. 실제 최저매각가 변경과 매각기일은 법원 공고를 통해 확인해야 합니다.
• 상속 공유관계 확인. 박홍순, 한인옥, 한창용, 한창훈, 한혜원 등 공유자들의 상속등기 내용을 확인하고, 매각 대상이 아파트 전체인지 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 점유 및 명도. 신고 임차인은 없으나 실제 점유자와 사용관계는 확인이 필요합니다. 현장 방문과 현황조사서·전입세대 확인을 통해 명도 부담과 미확인 임차인의 존재 여부를 점검해야 합니다.
• 관리비 체납. 관리사무소에 미납 관리비와 공용부분 체납액을 확인하고, 매수인이 부담할 수 있는 금액을 별도로 검토해야 합니다.
• 내부 상태. 사용승인일이 1993.12.09인 아파트인 만큼 내부 설비·누수·창호·난방 상태 및 수리 필요 여부를 확인해야 합니다. 수리비용은 입찰가격 판단에 반영해야 합니다.
• 배당액 검증. 국민은행의 경매신청 청구금액은 41,442,317원인 반면, 두 근저당권의 채권최고액 합계는 60,640,000원입니다. 실제 배당은 채권계산서와 법원의 배당절차에 따라 결정되므로 예상배당표를 확정 결과로 보아서는 안 됩니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”

광주지방법원 2026타경403 율곡타운 111동 1003호는 권리 측면에서는 비교적 단순한 아파트 경매입니다. 국민은행의 2014년 근저당권이 말소기준권리이고, 2019년 추가 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사상 임차인 신고가 없고 예상 인수액도 0원이므로, 등기상 담보권을 낙찰자가 승계할 위험은 낮은 편입니다.

그러나 가격은 별개의 문제입니다. 최저매각가 86,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 71,375,000원의 120.5%이며, 최신 거래가격 72,000,000원과 실거래 최고가 83,000,000원보다도 높습니다. 신건에 곧바로 응찰할 가격상의 이유는 부족합니다.

1회 유찰 가정가격인 68,800,000원부터 최근 실거래 평균보다 낮아지므로 가격 검토 여지가 생깁니다. 다만 동일 단지의 평균 유찰 횟수는 0.0회로, 실제 유찰을 기대할 만한 과거 이력이 확인된 것은 아닙니다. 유찰을 전제로 매수 기회를 확신하기보다 현재의 높은 가격과 입찰 경쟁 가능성을 함께 고려해야 합니다.

또한 상속에 따른 공유관계가 있고 실제 점유 형태가 확정되지 않았으므로, 점유자와 명도 가능성을 확인하는 과정도 중요합니다. 종합적으로 권리구조는 양호하지만 신건 가격이 최근 시세를 크게 웃돌아 투자 매력은 제한적입니다. 현재 조건에서의 평가는 C등급이며, 입찰가격과 점유관계를 재확인한 뒤 접근하는 것이 적절합니다.