광주지방법원 2026타경1355. 광주 광산구 우산동 리버힐아파트 102동 3층 316호, 전용 49.86㎡ 아파트입니다. 1992년 준공된 1,000세대 단지로, 감정가는 113,000,000원입니다. 현재 소유자는 송지정이며, 2016년 5월 27일 84,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 국민은행 명의의 채권최고액 68,200,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 압류와 가압류가 이어졌고, 2026년에는 호남보육사의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.

권리관계의 핵심은 2016년 국민은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이므로 후순위 압류·가압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 임대관계가 확인되지 않았으므로 임차인이나 점유에 따른 별도의 인수 가능성까지 완전히 배제할 수는 없습니다. 또한 현재 최저가는 최근 실거래 평균은 물론 최근 거래 최고가보다도 높아, 신건 입찰에는 신중한 가격 판단이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

권리분석의 기준점은 2016년 5월 27일 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 68,200,000원이며, 이 권리가 말소기준으로 작용합니다. 이후 설정된 국민건강보험공단 압류, 광산구 압류, 호남보육사 가압류 및 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

과거에도 케이비국민카드 가압류와 강제경매개시결정 등이 있었지만, 해당 가압류 및 경매개시결정 등기는 이미 말소됐습니다. 현재 권리 판단에서는 말소기준 이후 남아 있는 권리의 소멸 여부와 확인되지 않은 점유관계를 구분해서 살펴야 합니다.

임차인·점유관계 — 현장 확인 필요

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가 관련 조사에서는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 존재하지 않는다고 단정하거나 실제 점유자가 소유자라고 확정할 수는 없습니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 124.3%

광주 리버힐아파트 동일 평형인 전용 49.86㎡ 및 유사 면적 49.72㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래가격은 74,500,000원~112,500,000원 범위이며, 최근 12개월 평균은 90,875,000원입니다.

시세 비교 결과는 분명합니다. 최저매각가 113,000,000원은 최근 12개월 평균 90,875,000원보다 22,125,000원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 124.3%입니다. 최근 거래 최고가인 112,500,000원도 넘어서는 가격입니다.

특히 가장 최근 거래는 2026년 4월 74,500,000원입니다. 최근 거래만으로 전체 시장의 하락 추세를 확정할 수는 없지만, 최신 거래가격이 평균보다 낮다는 점은 가격 판단에서 반드시 고려해야 합니다. 최근 거래와 평균 모두를 기준으로 신건 최저가를 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

③ 회차별 가격 시나리오

현재는 유찰이 없는 신건이며 최저매각가는 113,000,000원입니다. 향후 유찰을 가정한 시나리오는 다음과 같습니다. 실제 회차 진행과 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.

1회 유찰을 가정한 90,400,000원은 최근 실거래 평균 90,875,000원에 근접합니다. 다만 가장 최근 거래가격인 74,500,000원보다 여전히 높습니다. 따라서 1회 유찰만으로 충분한 할인 매력이 확보된다고 단정하기는 어렵습니다.

2회 유찰을 가정한 72,320,000원은 최근 평균 및 최신 거래가격보다 낮아지지만, 향후 실제 유찰 여부는 알 수 없습니다. 또한 7,925,160원의 채권 미배당이 발생하는 것으로 추정됩니다. 이는 후순위 채권의 미회수 금액이지 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다. 실제 임차관계 및 공적 부담의 확인은 별도로 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)

집행비용 2,382,000원은 추정치입니다. 국민은행은 채권최고액 기준, 호남보육사는 가압류 청구금액 기준으로 계산했습니다. 강제경매개시결정 관련 채권액은 별도 산정되지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다.

현재 시뮬레이션에서는 채권자에게 78,543,400원이 배당되고, 소유자에게 32,074,600원이 남는 구조입니다. 다만 신청채권자 청구액 14,599,212원에 대해 별도 회차 시뮬레이션상 신청채권자 배당액은 0원으로 표시되어 있어, 위 호남보육사 가압류 배당액과의 관계 및 실제 배당순위를 원본 자료로 확인해야 합니다. 이 계산은 확정 배당표가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 광산구 우산동 광산중학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측 및 남측으로 왕복 4차선 도로, 북측으로 왕복 2차선 도로에 접하며 단지 내 자주식 주차시설이 갖춰져 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며 위생·급배수시설, 소화전시설, 도시가스 보일러시설이 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 속합니다. 교육환경 보호구역, 비행안전제6구역, 택지개발지구 등의 제한사항이 있으며 공시지가는 827,200원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 내부 수리 상태와 실제 하자는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 1992년 준공된 1,000세대 아파트로, 최근 동일 평형 거래는 존재합니다. 하지만 실거래가격이 74,500,000원~112,500,000원으로 넓게 분포해 있어 층·내부 상태·거래 시점에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다. 감정가 기준으로는 매각 시 가격 경쟁력이 부족할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 경계. 최저가 113,000,000원은 최근 실거래 평균 90,875,000원의 124.3%입니다. 시세보다 저렴하다는 전제로 입찰해서는 안 됩니다.
• 최신 거래 확인. 2026년 4월 거래가격 74,500,000원과 본건 감정가의 차이가 큽니다. 해당 거래의 층·상태와 대상 호수의 개별 조건을 대조해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 90,400,000원, 2회 유찰 시 72,320,000원이 가정되어 있습니다. 실제 최저가격과 일정은 법원 공고를 확인해야 하며, 유찰이 반드시 발생한다고 볼 수 없습니다.
• 임차인·점유 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·매각물건명세서 및 현장조사를 통해 실제 점유자와 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 압류 관련 부담 확인. 국민건강보험공단 및 광산구 압류는 등기상 후순위 소멸권리이지만, 당해세 등 공적 채권의 실제 배당순위와 미납 내역을 확인해야 합니다.
• 배당 계산 대조. 호남보육사 가압류 청구금액과 강제경매 신청채권액, 신청채권자 배당액 사이의 관계를 원본 기록에서 확인해야 합니다. 예상 잔여금은 확정된 금액이 아닙니다.
• 관리비·명도비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자의 퇴거 가능성을 확인하고, 발생할 수 있는 추가 비용을 입찰 예산에 반영해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 원본 및 매각기일 변동 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 정리 가능, 가격은 보류”

광주 리버힐아파트 316호는 등기상 권리 구조가 비교적 명확한 물건입니다. 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 압류·가압류와 강제경매개시결정이 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 점유·임차권 확인을 마치기 전까지 인수 위험이 완전히 없다고 단정해서는 안 됩니다.

무엇보다 가격이 문제입니다. 동일 평형 최근 12개월 평균은 90,875,000원이고, 최신 거래는 74,500,000원입니다. 그에 비해 신건 최저매각가는 113,000,000원으로, 최근 평균의 124.3%에 해당합니다. 현재 가격에 응찰하면 시세보다 비싸게 취득할 위험이 있습니다.

1회 유찰 가정가격인 90,400,000원도 최근 평균에 근접할 뿐, 최신 거래 대비 충분히 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다. 2회 유찰 가정가격 72,320,000원에서는 가격 경쟁력이 개선되지만, 실제 유찰 가능성 및 추가 비용을 함께 검토해야 합니다.

최종 판단은 C등급입니다. 등기상 인수 위험이 제한적이라는 장점이 있지만, 임대관계 미확인과 최근 실거래 평균을 크게 웃도는 신건 가격이 약점입니다. 권리는 확인 후 접근 가능, 가격은 현재 회차에서 보류. 이 물건의 핵심은 낙찰 가능성보다 적정한 취득가격을 확보할 수 있는지에 있습니다.