광주지방법원 2026타경1916. 전라남도 나주시 대호동 대방노블랜드1차아파트 103동 7층 703호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 실거래 비교면적은 84.97㎡입니다. 등기상 소유자는 박춘택 씨이고, 2012년 5월 29일 나주농업협동조합이 채권최고액 1억 3,000만원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 2025년에 비엔케이캐피탈, 농업협동조합중앙회, 나주농업협동조합, 나주신용협동조합의 가압류가 차례로 설정됐습니다. 모두 말소기준권리 뒤에 들어온 권리로, 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 따라서 후순위 가압류를 낙찰자가 별도로 인수하는 형태는 아닙니다.

다만 이 물건은 임차인 1명이 확인되고 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 임차인의 실제 보증금과 최우선변제 여부가 확인되지 않은 상태이므로, 권리 소멸만 보고 명도와 배당까지 완전히 안전하다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후 가압류 4건은 소멸

권리분석의 핵심은 2012년 5월 29일입니다. 이날 설정된 나주농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 130,000,000원이며, 현재 경매 신청채권자도 같은 나주농업협동조합입니다.

2025년 6월부터 8월까지 설정된 가압류는 다음과 같습니다.

2026년 3월 11일에는 나주농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준권리 이후의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 따라서 후순위 채권자들의 채권이 전부 배당되지 않더라도 그 가압류가 매수인에게 그대로 인수되는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 1명, 대항력 없음·보증금 미상

현황조사 및 매각물건명세서에 이혜영 씨가 확인됩니다. 전입신고일은 2014년 9월 26일로 말소기준권리인 2012년 5월 29일 근저당권보다 늦습니다. 따라서 해당 근저당권에 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보기는 어렵습니다.

따라서 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 인수액 0원과 명도 부담 0원은 서로 다른 문제입니다. 이혜영 씨의 실제 점유 여부, 임대차계약 내용, 보증금, 배당요구 여부와 퇴거 협의는 입찰 전 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 실거래 평균 수준

대방노블랜드1차의 동일면적 84.97㎡ 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 거래는 2026년 1월부터 4월까지이며, 최근 12개월 평균은 171,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 4월 180,000,000원입니다.

최근 거래가격은 158,000,000원~188,000,000원 범위입니다. 평균은 171,000,000원이고, 최신 거래는 180,000,000원입니다.

이번 경매의 감정가이자 최저가는 170,000,000원입니다. 최근 12개월 평균의 99.4%로, 평균보다 1,000,000원 낮은 수준입니다. 최신 거래 180,000,000원과 비교하면 10,000,000원 낮지만, 층과 개별 호수의 상태 차이를 고려해야 합니다.

유찰 시나리오상 최저매각가격은 다음과 같이 내려갑니다.

유찰 시나리오는 제시된 회차별 산정값입니다. 실제 매각 여부와 최저매각가격은 법원의 진행 결과에 따라 달라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)

신건 매각가 170,000,000원을 가정하면 집행비용 약 3,180,000원을 제외한 금액 중 나주농업협동조합 근저당에 130,000,000원이 배당되고, 비엔케이캐피탈 가압류에는 36,820,000원이 배당되는 것으로 산정되어 있습니다. 나머지 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다.

산정상 전체 채권액은 653,700,595원이며, 채권자 전체 배당액은 166,820,000원입니다. 이에 따른 미배당 채권액은 486,880,595원입니다. 매각대금 전액이 집행비용과 채권자 배당으로 소진되어 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 전라남도 나주시 대호동 소재 대호제 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주상 혼용지대로 평가됐습니다.
• 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 단지 규모. 대방노블랜드1차는 1,122세대 규모이며 2006년 12월 5일 준공됐습니다. 최근 12개월 동일면적 거래가 12건 확인되어 거래 비교자료가 존재합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 경사지붕 위 금속기와지붕의 21층 건물입니다. 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기, 도시가스 및 주차장시설이 갖춰져 있습니다.
• 토지 및 용도지역. 제3종일반주거지역이며 지목은 대입니다. 토지는 평지의 부정형으로 평가됐고, 공시지가는 596,500원/㎡입니다.
• 토지이용 규제. 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 일부 저촉 사항과 준보전산지·자연녹지지역 등의 접함 사항이 확인됩니다. 해당 필지의 구체적인 적용 범위는 토지이용계획확인서와 도면으로 확인해야 합니다.
• 건물 하자. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 최근 거래는 1억 5,800만원부터 1억 8,800만원까지 분포합니다. 최근 12개월 평균은 1억 7,100만원으로 현재 최저가와 거의 차이가 없어, 개별 호수의 층·향·내부 상태가 실제 매매가격을 좌우할 수 있습니다.
• 경매 통계. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.8회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 개별 경매의 진행 결과를 보장하는 수치는 아니므로 참고자료로만 활용해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당 실제 채권액 확인. 채권최고액 130,000,000원과 신청채권 청구액 99,983,549원이 다릅니다. 나주농업협동조합의 실제 대출잔액, 이자 및 배당요구액을 확인하고 예상배당표를 재검토해야 합니다.
• 임차인 보증금 확인. 이혜영 씨의 보증금, 확정일자, 실제 점유, 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력은 없지만 최우선변제 가능성과 실제 명도 부담은 별도 검토가 필요합니다.
• 신건 가격 검토. 최저가 1억 7,000만원은 최근 12개월 평균 1억 7,100만원의 99.4%입니다. 평균 시세와 거의 같은 가격이므로 취득세·명도비·수리비 등 추가 비용을 포함해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 최신 거래 비교. 2026년 4월 최신 거래 180,000,000원과 비교할 때 감정가는 낮지만, 거래층과 개별 호수의 상태 차이가 있습니다. 동일 면적의 층별 거래가격을 함께 비교해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 136,000,000원, 2회 유찰 시 108,800,000원으로 제시된 회차별 가격을 참고하되, 실제 유찰 여부와 다음 매각기일을 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차인 이혜영 씨의 실제 점유 여부와 임대차계약을 확인하고, 인도 절차 및 퇴거 협의 가능성을 점검하세요. 대항력이 없다는 이유만으로 명도 과정이 자동으로 끝나는 것은 아닙니다.
• 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납관리비와 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 자료를 대조해 권리 및 점유관계를 최종 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격과 배당은 검증해야 한다”

광주지방법원 2026타경1916은 2012년 나주농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 가압류 4건이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 이혜영 씨의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력도 인정되지 않습니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 임차인의 보증금과 최우선변제 여부가 미확인 상태이고, 근저당 채권최고액 1억 3,000만원과 신청채권 청구액 99,983,549원의 차이도 존재합니다. 따라서 배당표를 확정된 숫자로 받아들이면 안 됩니다.

가격 역시 신건 최저가 1억 7,000만원이 최근 12개월 평균 1억 7,100만원의 99.4%로, 시장 평균과 거의 같은 수준입니다. 최신 거래 1억 8,000만원보다 낮다는 사실만으로 가격 경쟁력을 확정할 수는 없습니다.

권리 구조는 비교적 단순하지만, 배당과 임차인 확인은 필수입니다. 가격은 신건에서 특별히 저렴하지 않습니다. 이 물건의 입찰 판단은 실제 근저당 채권잔액, 임차인 보증금 및 명도 가능성, 그리고 개별 호수의 시장가격을 확인한 뒤 내려야 합니다.