광주지방법원 2026타경2086. 광주광역시 북구 양산동 송지트리뷰아파트 101동 405호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 84.8915㎡, 철근콘크리트구조 12층 건물 중 4층이며, 거실 및 주방, 방 3개, 화장실 2개로 구성된 아파트입니다. 소유자는 이명자로, 2017년 5월 10일 매매계약을 체결하고 같은 해 6월 8일 205,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
현재 유효한 담보권의 출발점은 2022년 11월 10일 설정된 국민은행 근저당권 215,600,000원입니다. 이후 정종일 명의로 90,000,000원의 근저당권이 추가 설정되었고, 국세 압류를 거쳐 정종일의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다. 채권최고액 기준 담보권 합계는 305,600,000원으로, 감정가 254,000,000원보다 큽니다.
핵심은 채권자의 미배당과 낙찰자의 채무 인수를 구분하는 것입니다. 배당액이 부족해 후순위 채권자의 채권이 남더라도, 해당 근저당권이 매각으로 말소되는 구조라면 그 부족분을 낙찰자가 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 다만 국세의 배당순위, 실제 점유관계와 별도 토지등기 사항은 입찰 전 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경2086 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 양산동 1148 송지트리뷰아파트 101동 4층 405호 |
| 도로명주소 | 연양로117번길 10, 101동 405호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 전용면적 | 84.8915㎡ · 12층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 거실 및 주방 1 · 방 3 · 화장실 2 |
| 단지규모 | 159세대 · 2008.02.12 준공 |
| 소유자 | 이명자 (2017.06.08 소유권이전, 거래가 205,000,000원) |
| 감정가 | 254,000,000원 |
| 최저매각가 | 254,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 정종일 |
| 청구금액 | 99,747,945원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 말소기준권리 | 2022.11.10 국민은행 근저당권 215,600,000원 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 기준
이 사건의 말소기준권리는 2022년 11월 10일 접수된 을구 16번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 215,600,000원이며, 그 뒤에 설정된 정종일 근저당권, 국세 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 신고 임차인 없음
| 구분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 예상 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 신고 0명 | 확인된 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 신고된 임차인의 보증금 때문에 매수인이 추가 부담해야 하는 금액도 0원으로 계산됩니다. 다만 임차인 신고가 없다는 사실만으로 공실이나 소유자 직접 점유를 확정할 수는 없습니다. 실제 거주자와 전입세대, 점유권원은 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 99.5%의 가격은 충분히 싼가?
송지트리뷰는 159세대 규모로, 2008년 2월 12일 준공된 아파트입니다. 비교 대상은 전용 약 84.89㎡대 실거래 12건입니다. 전체 거래 평균은 258,500,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 255,250,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 84.89㎡ | 2 | 262,000,000원 |
| 2025.09 | 84.89㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2025.02 | 84.89㎡ | 7 | 252,000,000원 |
| 2025.02 | 84.89㎡ | 7 | 252,000,000원 |
| 2024.10 | 84.89㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2024.08 | 84.89㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2024.08 | 84.89㎡ | 3 | 264,000,000원 |
| 2024.05 | 84.97㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2024.05 | 84.89㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2024.03 | 84.89㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2024.02 | 84.89㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2024.01 | 84.89㎡ | 13 | 267,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 258,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 255,250,000원 |
전체 평균 258,500,000원만 적용하면 최저가 254,000,000원이 상대적으로 저렴해 보입니다. 하지만 최근 평균은 그보다 낮은 255,250,000원입니다. 최저가와 최근 평균의 차이는 1,250,000원으로, 최근 평균 대비 할인 폭은 0.5% 수준에 불과합니다.
표본 중 최신 거래인 2025년 11월의 262,000,000원과 비교하면 최저가가 8,000,000원 낮습니다. 그러나 최근 거래가격은 이전 기간보다 1.9% 하락한 흐름입니다. 최신 거래가 현재의 확정 시세를 뜻하는 것은 아니며, 실제 입찰일에 가까운 거래와 매물 호가를 다시 점검할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 국민은행 근저당권을 먼저 배당한 뒤 남는 금액이 후순위 정종일 근저당권에 배분되는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,356,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 215,600,000원 | 215,600,000원 |
| 2. 근저당 · 정종일 | 90,000,000원 | 34,044,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 305,600,000원 | 254,000,000원 |
집행비용 4,356,000원은 추정치입니다. 근저당 채권액은 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 국세 우선배당·당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오 — 유찰되면 누가 손해인가?
매각가격이 내려갈수록 후순위 근저당권자인 정종일의 배당은 빠르게 줄어듭니다. 반면 현재 계산상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 254,000,000원 | 249,644,000원 | 55,956,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 203,200,000원 | 199,555,200원 | 106,044,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 162,560,000원 | 159,484,160원 | 146,115,840원 | 0원 |
회차별 매각가격 및 배당액은 각 시나리오의 추정치입니다. 실제 배당은 집행비용·조세채권·확정채권액 등에 따라 달라질 수 있으며, 향후 유찰 여부와 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 양산동 소재 광주양지초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트가 주를 이루는 주거지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통입니다. 북서측 및 서측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로, 남측으로 폭 약 2m의 시멘트 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 12층 건물 중 4층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트마감, 내벽은 벽지·인테리어·타일마감, 바닥은 장판·타일마감이며 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 상하수도 급·배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 소화전 등 소방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 토지면적은 9,197.0㎡, 개별공시지가는 761,100원/㎡입니다. 토지 형상은 부정형, 지형은 완경사, 도로접면은 소로각지로 표시됩니다.
- 규제. 상대보호구역(양지초등학교), 비행안전제3구역(전술) 등의 제한이 적용됩니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 159세대 규모로, 동일 평형 실거래 12건의 가격 범위는 250,000,000원~270,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 255,250,000원으로 전체 평균보다 낮고, 거래 추세도 -1.9%입니다. 매도 시 가격 조정 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 응찰가 결정. 전체 실거래 평균 258,500,000원보다 최근 12개월 평균 255,250,000원을 우선 고려하세요. 신건 최저가와의 차이가 1,250,000원에 불과합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 추세는 -1.9%입니다. 최신 표본 거래인 2025.11 이후의 실거래 및 현재 매물 호가를 확인하고, 가격 하락이 이어지고 있는지 점검해야 합니다.
- 국세 압류 원본 확인. 2024.01.23 국(광산세무서장) 명의의 압류가 있습니다. 조세채권의 법정기일·배당순위를 확인해 배당 추정과 차이가 있는지 점검하세요.
- 대지권 별도등기 확인. 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있으나 지분포기되었다는 기재가 있습니다. 지분포기 관련 원본과 토지등기부를 대조하세요.
- 임차인·점유관계 재확인. 실제 임차인 신고는 0명이지만 현재 점유자는 별도로 확정되지 않았습니다. 현황조사서·전입세대·매각물건명세서를 확인하고 현장 점유상태를 조사하세요.
- 체납 관리비 확인. 관리사무소에서 미납 관리비와 공용부분 관련 부담 가능성을 확인하세요. 배당표상 인수액 0원과 별개의 점검사항입니다.
- 건물 내부 상태 확인. 같은 평형이라도 층·향·수리상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 4층 405호의 실제 상태를 확인하고 거래사례와 비교하세요.
- 회차별 가격 변화 점검. 신건 254,000,000원, 1회 유찰 시나리오 203,200,000원, 2회 유찰 시나리오 162,560,000원을 비교하되, 실제 유찰과 가격 변경은 확정된 것이 아니므로 법원 공고를 확인해야 합니다.
- 배당표와 채권액 구분. 국민은행 채권최고액 215,600,000원, 정종일 채권최고액 90,000,000원, 신청채권 청구금액 99,747,945원은 서로 다른 개념입니다. 실제 확정채권액과 배당요구 내역을 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각공고를 반드시 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도, 가격이 좋아야 한다”
광주 송지트리뷰 405호는 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 명확한 사건입니다. 2022년 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 정종일 근저당권과 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 실제 임차인 신고는 0명, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 점유상태와 대지권 별도등기, 조세채권의 배당관계는 원본 확인이 필요합니다.
문제는 가격입니다. 신건 최저가 254,000,000원은 최근 12개월 평균 실거래가 255,250,000원의 99.5%로, 실질적인 가격 여유가 크지 않습니다. 더구나 최근 거래가격이 1.9% 하락한 흐름이어서 전체 실거래 평균만 기준으로 저렴하다고 판단하면 위험합니다.
배당 측면에서는 채권총액 305,600,000원에 비해 매각대금이 부족해 55,956,000원의 미배당이 예상됩니다. 이는 주로 후순위 채권자의 회수 문제이며, 현재 계산상 매수인에게 그대로 승계되는 금액은 아닙니다.
결론은 ‘권리구조는 비교적 양호, 신건 가격은 신중’입니다. 낙찰 후 인수할 담보권이 없다는 장점은 있지만, 하락 추세의 시장에서 최근 평균 시세와 거의 같은 가격을 지불하는 것은 충분한 안전마진을 확보하는 투자라고 보기 어렵습니다. 입찰 판단의 핵심은 권리 소멸 여부를 최종 검증한 뒤, 최근 시세와 개별 호수 상태를 반영해 매수가격을 얼마나 보수적으로 정하느냐에 있습니다.
