광주지방법원 2026타경30125. 광주역 인근 신안동에 위치한 광주역한국아델리움 6층 603호, 주거용 오피스텔입니다. 2022년 9월 사용승인된 철근콘크리트조 건물로, 지상 20층 중 6층에 해당합니다. 소유자는 유한회사비알케이이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 청구금액은 172,300,000원입니다.
등기상 권리의 중심에는 우리은행 근저당권이 있습니다. 설정일은 2022.09.16.이며, 이후 이선현의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 이선현의 전입일은 2022.10.13.으로 말소기준권리보다 늦기 때문에, 해당 임차권에 관해서는 매수인에게 대항할 수 없는 것으로 분석됩니다.
문제는 염진선입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 별도 주거 점유자로 나타나지만, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 선순위 대항력 여부를 판단할 근거가 부족합니다. 이 물건에서 가장 먼저 해결해야 할 문제는 미상 점유자의 권리 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30125 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 6층 603호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 오피스텔(주거용) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 20층 중 6층 |
| 사용승인 | 2022년 9월 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 | 231,000,000원 |
| 최저매각가 | 231,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 172,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.13. |
| 임대주택 등록 | 2019.10.02. 민간임대주택 등록 |
| 공부상 특이사항 | 민간임대주택등기 · 주택임차권등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계 신고 1건
주거 관련 권리신고는 이선현·염진선 및 시보증 명의로 확인됩니다. 이 가운데 실제 임차인으로 분석할 대상은 이선현과 염진선, 총 2명입니다. 시보증은 염진선 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 별도 임차인으로 계산하지 않습니다.
| 임차인 / 신고자 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이선현 주택임차권등기 |
건물전부 | 172,300,000원 | 전입 2022.10.13. 확정 2022.09.28. |
대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 아님 |
| 염진선 주거 점유 신고 |
603호 | 미상 | 전입 미상 확정일자 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 |
염진선 관련 신고 | 300,000원 별도 합산 제외 |
해당 없음 | 실제 임차인 아님 승계 신고 |
시보증의 신고금액 300,000원은 염진선 관련 보증금의 대위·승계 신고로 분류되므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
이선현 — 후순위 임차권등기
| 임대차계약일 | 2022.09.28. |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.09.28. |
| 주민등록일 | 2022.10.13. |
| 점유개시일 | 2022.10.25. |
| 임차권등기명령 | 2024.10.24. · 광주지방법원 2024카임5850 |
| 임차권등기 접수 | 2024.10.28. (을구 2번) |
| 임차보증금 | 172,300,000원 |
| 등기상 차임 | 월 110,000원 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2024.10.28. |
| 대항력 | 없음 말소기준권리보다 후순위 |
이선현은 임대차계약과 확정일자를 모두 2022.09.28.에 갖췄지만, 주민등록일은 2022.10.13.입니다. 우리은행 근저당권 설정일인 2022.09.16.보다 늦으므로 이선현은 해당 근저당권에 대항할 수 없습니다.
보증금 172,300,000원이 배당되지 않더라도, 제시된 후순위 권리관계에서는 그 미배당 보증금이 매수인에게 그대로 승계되는 구조가 아닙니다. 다만 실제 배당 여부와 순위는 확정일자·배당요구·다른 우선채권 등을 함께 검증해야 합니다.
염진선 — 가장 중요한 미확정 위험
염진선은 603호를 주거 목적으로 점유하는 것으로 조사됐으며 월 차임은 700,000원으로 기재돼 있습니다. 하지만 전입신고일, 확정일자 및 보증금이 확인되지 않습니다.
특히 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 그 보증금이 배당되지 않는 구조라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 매수인의 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
따라서 염진선의 선순위 대항력 및 보증금이 확인되기 전에는 현재 최저가 231,000,000원을 실질취득비용의 확정 상한으로 볼 수 없습니다. 유찰로 가격이 낮아져도 인수 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 감정가 231,000,000원의 적정성
현재 확인되는 가격 기준은 감정가와 최저매각가 231,000,000원입니다. 동일 단지·유사 면적의 실거래 평균이나 최근 거래가격이 확인되지 않아, 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지를 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
아래는 현재 산출된 배당 시뮬레이션입니다. 우리은행 최초 채권최고액을 기준으로 계산돼 있으며, 근저당권 변경등기와 미상 임차인의 권리 등이 확정되지 않아 실제 법원 배당결과와 차이가 날 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,034,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 우리은행 | 23,047,920,000원 | 226,966,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 172,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가정 매각대금 | 231,000,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 4,034,000원 |
| 채권자 총 청구액 | 23,220,220,000원 |
| 채권자 예상배당 | 226,966,000원 |
| 계산상 미배당액 | 22,993,254,000원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 · 미상 임차인 위험 별도 |
집행비용 4,034,000원은 추정치입니다. 당해세, 임차인의 최우선변제, 근저당권 변경등기의 실제 효력 등은 확정 반영되지 않았습니다. 미배당액은 채권자에게 배당되지 못한 금액으로, 매수인이 같은 금액을 인수한다는 뜻이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 위험이 사라지지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 231,000,000원 | 226,966,000원 | 22,993,254,000원 | 계산상 0원 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 184,800,000원 | 181,412,800원 | 23,038,807,200원 | 계산상 0원 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 147,840,000원 | 144,970,240원 | 23,075,249,760원 | 계산상 0원 미확정 |
현재 최저매각가는 231,000,000원입니다. 1회 유찰 시나리오는 184,800,000원, 2회 유찰 시나리오는 147,840,000원입니다. 다만 이 가격들은 유찰을 가정한 계산값이지 확정된 매각조건이 아닙니다.
가격이 내려가더라도 실거래 시세가 확인되지 않았기 때문에 어느 회차부터 저렴해지는지는 판단할 수 없습니다. 또한 염진선이 선순위 대항력 있는 임차인으로 확인된다면 인수 보증금에 따라 실질취득비용이 예상보다 높아질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주역 인근 신안동에 위치하며, 주변은 업무시설·상업시설·편의시설·교통시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 시내 간선도로를 이용할 수 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편으로 평가됩니다.
- 건물. 2022년 9월 사용승인된 철근콘크리트조 오피스텔로, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 장방형의 평탄한 대지이며, 토지면적은 3,026.1㎡입니다. 주변으로 광대로·중로·소로 등의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등의 제한이 적용됩니다.
- 공시지가. 1,115,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 광주역 인근의 주거용 오피스텔이라는 입지 특성은 있으나, 실제 매매거래 수준과 수요·공급에 관한 확인이 필요합니다. 동일 건물의 최근 실거래를 검증하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 염진선의 전입일 확인. 주민등록 및 점유 관련 원본을 확인해 2022.09.16. 말소기준권리보다 선순위인지 판단해야 합니다.
- 염진선 보증금 확인. 보증금과 임대차계약 내용을 확인하고, 대항력이 있다면 미배당 인수 가능성을 계산해야 합니다.
- 시보증 승계관계 확인. 300,000원 신고는 염진선 보증금의 대위·승계 건입니다. 실제 보증금과 중복 계산하지 말고 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 이선현 임차권등기 확인. 172,300,000원 보증금의 배당요구와 등기말소 가능성을 확인하되, 후순위 미배당금을 자동으로 매수인 인수금에 포함하지 않아야 합니다.
- 우리은행 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 변경등기상 56,400,000원 및 공동담보 해제의 의미를 반드시 확인해야 합니다.
- 강제경매 채권관계 확인. 주택도시보증공사의 청구금액 172,300,000원과 관련 권리 및 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 의무 확인. 임대주택 등록 상태와 경매 취득 후 의무 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 실제 거주자와 임대차 관계를 확인하고, 낙찰 후 인도·명도 가능성을 검토해야 합니다.
- 시세 검증. 광주역한국아델리움의 동일·유사 호실 실거래 및 매물가격을 조사해 감정가 231,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 등 배당과 취득 후 부담에 영향을 주는 사항을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관계 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당상 인수 0원 ≠ 인수 위험 없음”
이 사건의 말소기준권리는 명확합니다. 우리은행 근저당권이 2022.09.16. 설정됐고, 이선현의 임차권등기는 그보다 후순위입니다. 따라서 이선현의 보증금 172,300,000원이 미배당되더라도 제시된 권리관계상 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.
그러나 염진선의 대항력과 보증금은 여전히 미상입니다. 실제 임차인은 2명이며, 시보증의 대위·승계 신고는 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 이처럼 중복신고를 제외하더라도 미상 임차인의 위험은 별도로 남습니다.
근저당권 변경등기 역시 중요한 변수입니다. 최초 채권최고액과 변경등기 내용의 차이를 해결하지 않으면 예상배당표를 확정적인 채권배당 구조로 받아들일 수 없습니다.
가격 측면에서도 아직 긍정적인 결론을 내리기 어렵습니다. 최저매각가는 231,000,000원이지만 이를 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않았고, 미상 임차인의 인수금액까지 확정되지 않았습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 실질취득비용이 함께 낮아진다는 보장은 없습니다.
