광주지방법원 2026타경30274. 광주광역시 북구 용봉동 1475, 용봉동 도나우270아파트 103동 10층 1002호입니다. 전용면적은 56.9432㎡이며, 2016년 5월 27일 사용승인된 아파트입니다. 소유자는 주식회사심산건설이고, 주택도시보증공사가 청구금액 160,800,000원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건의 핵심은 말소기준권리와 임차인의 전입 시점입니다. 우리은행 근저당권 설정일은 2016년 6월 3일이고, 임차인 박상훈 씨의 전입·점유일은 2016년 6월 9일입니다. 근저당이 먼저 설정됐으므로 임차인은 대항력이 없습니다. 2024년 9월 6일 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있어 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

그러나 권리만 보고 입찰을 결정해서는 안 됩니다. 갑구에는 민간임대주택 등록이 기재되어 있고, 말소기준 근저당에는 거액의 채권최고액과 공동담보 해제 관련 변경등기가 함께 존재합니다. 이 두 부분은 일반적인 임차권 인수 여부와 별개로 원본 등기와 관련 서류를 확인해야 할 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 매각으로 소멸, 임대등록은 별도 확인

말소기준은 2016년 6월 3일 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 등기상 14,719,680,000원으로 기재되어 있습니다. 같은 날 갑구에는 임차인 동의 없는 제한물권 설정 및 압류·가압류 등 소유권 제한행위를 금지하는 문구도 부기되어 있습니다.

임차인 박상훈 씨의 임대차계약 최초 체결일은 2014년 11월 11일이지만, 주민등록과 점유개시일은 2016년 6월 9일입니다. 계약 체결일이 근저당보다 빠르다는 이유만으로 대항력이 인정되는 것은 아닙니다. 주택 인도와 주민등록에 따른 대항력 취득 시점을 기준으로 보면 근저당권이 6일 먼저 설정되어 있으므로 후순위 임차인입니다.

임차보증금은 최초 139,000,000원에서 증액을 거쳐 160,800,000원이 되었습니다. 확정일자는 2016년 6월 9일, 2018년 6월 28일, 2022년 7월 25일로 기재되어 있습니다. 2024년 9월 6일에는 주택임차권등기가 이루어졌고 같은 날 배당요구도 확인됩니다. 다만 우선변제에 따른 구체적인 배당순위와 금액은 증액분별 확정일자 및 배당요구 내용을 원본으로 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 2.70억은 확인된 거래보다 높다

용봉동 도나우270은 230세대 규모의 아파트입니다. 대상 면적과 일치하는 거래자료는 1건이며, 확인되는 거래는 2022년 5월 4층 거래입니다. 거래 표본이 한 건뿐이고 오래된 거래이므로 이를 2026년 현재의 확정 시세로 받아들이기는 어렵습니다.

확인된 거래가격은 255,000,000원이고 신건 최저매각가는 270,000,000원입니다. 최저가가 해당 거래가격의 105.9%로, 금액 차이는 15,000,000원입니다. 기록된 거래 한 건과 비교하면 신건 가격이 오히려 높습니다.

특히 비교 거래가 2022년 5월이라는 점을 주의해야 합니다. 현재와 상당한 시간 차이가 있고 거래 표본도 하나뿐이어서 최근 시장가격이나 상승·하락 추세를 신뢰성 있게 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 물건을 저렴하다고 평가하거나, 오래된 거래가격만으로 입찰 적정가를 확정하는 것은 위험합니다.

제공된 회차별 최저매각가 시나리오는 다음과 같습니다. 다만 이는 감정가에 따른 회차별 가격 변화일 뿐, 실제 시장가치나 낙찰 가능성을 보장하는 수치는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)

가정 매각가 2억 7,000만원에서 집행비용 458만원을 제외하면 우리은행 근저당권에 265,420,000원이 배당되는 구조입니다. 주택도시보증공사의 청구금액 160,800,000원은 이 시나리오에서 배당액이 0원으로 계산됩니다. 전체 채권액은 14,880,480,000원이고 채권자 총 배당액은 265,420,000원, 미배당액은 14,615,060,000원입니다.

주의: 이 표는 제공된 예상배당 시나리오입니다. 임차인 박상훈 씨의 보증금 160,800,000원과 주택도시보증공사의 신청채권 160,800,000원을 임의로 합산하지 않았습니다. 임차인 명의의 별도 배당액은 이 예상배당 내역에 산정되어 있지 않습니다. 매수인 인수액 0원이라는 판단과 임차인의 보증금 회수 여부는 구분해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 용봉동 소재 광주비엔날레전시관 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 소재합니다. 남측과 동측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있으며 교통상황은 보통입니다.
• 단지·건물. 용봉동 도나우270은 230세대 규모이며 2016년 5월 27일 사용승인된 아파트입니다. 철근콘크리트 구조의 17층 건물로 위생·급수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 지하주차장 등이 시설되어 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 전통상업보존구역에 포함됩니다. 토지면적은 8,114.2㎡, 공시지가는 979,700원/㎡입니다. 소로2류와 중로2류에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 폐문부재로 외부관찰에 의한 조사였으므로 내부 마감과 설비 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 230세대 규모의 단지이지만 확인되는 동일 면적 실거래는 2022년 5월 1건뿐입니다. 최근 거래 흐름을 판단할 자료가 부족하므로 현재 환금성과 적정 매도가격을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력 확인. 2016년 6월 3일 우리은행 근저당 설정 이후인 2016년 6월 9일 전입·점유가 시작되었습니다. 임차권등기와 배당요구 내역을 확인하되 매수인 인수액 0원이라는 판단과 임차인의 보증금 회수 여부를 혼동하지 마세요.
• 배당요구 및 HUG 채권 확인. 박상훈 씨의 보증금은 160,800,000원이고 주택도시보증공사의 신청채권도 160,800,000원입니다. 채권의 발생 경위, 배당요구 내용, 실제 채권자 관계를 원본 서류로 확인하고 동일 금액을 임의로 중복 합산하지 마세요.
• 우리은행 공동담보 확인. 채권최고액 14,719,680,000원과 1-1번 변경등기 64,080,000원, 공동담보 해제 기재가 함께 존재합니다. 공동담보목록 제2016-654호와 해당 부동산의 현재 담보 범위를 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 2020년 7월 21일 등록 원인과 2022년 11월 21일 접수된 등기를 확인하고 임대의무기간, 임대사업자 지위, 매각 이후 의무 승계 여부, 임대차 관계 및 임대료 증액 제한을 확인하세요.
• 신건 가격 검토. 최저가 2.70억은 확인된 2022년 5월 거래 2.55억보다 5.9% 높습니다. 단 한 건의 오래된 거래로 현재 시세를 단정하지 말고 최근 매매사례와 실제 매물가격을 추가로 조사하세요.
• 내부 상태 및 관리비. 감정평가 당시 폐문부재로 외부관찰만 이루어졌습니다. 내부 시설, 누수·하자, 공용부분 관리비 체납 여부와 점유 현황을 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구 관련 서류와 민간임대주택 등록 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 입찰가격 메리트”

광주지방법원 2026타경30274는 임차인 박상훈 씨의 보증금 160,800,000원이 존재하지만, 전입·점유가 말소기준 근저당권보다 늦고 임차권등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 0원으로 판단됩니다.

그러나 이것이 곧바로 좋은 입찰 물건이라는 뜻은 아닙니다. 감정가와 최저가가 2억 7,000만원인 신건이며, 확인된 실거래는 2022년 5월 2억 5,500만원 단 한 건입니다. 비교가격보다 1,500만원 높은 상태에서 현재 시세를 뒷받침할 최근 거래도 충분하지 않습니다.

여기에 민간임대주택 등록에 따른 의무와 우리은행 근저당권의 공동담보 변경등기라는 별도 확인 사항이 남아 있습니다. 임차권 인수 위험이 낮다는 장점은 분명하지만, 이 두 가지 등기 문제와 가격 적정성을 확인하지 않고 입찰하는 것은 피해야 합니다.

권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 이 물건의 승부처는 단순한 임차권 분석이 아니라 민간임대 등록의 처리, 담보관계의 정확한 범위, 그리고 현재 시장가격을 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 데 있습니다.