광주지방법원 2026타경30296. 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 18층1805호가 강제경매로 나왔습니다. 감정가는 237,000,000원, 최저매각가도 같은 금액으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 184,300,000원입니다.
이 물건의 핵심은 단순한 가격 할인율이 아닙니다. 등기부에는 우리은행 근저당과 주택임차권등기가 존재하고, 현황조사에서는 별도의 전입자도 확인됩니다. 근저당은 말소기준권리이므로 후순위 권리의 소멸 여부를 판단하는 기준이 되지만, 근저당 변경등기와 실제 임차관계를 확인해야 매수인 부담을 신뢰성 있게 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30296 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 18층1805호 |
| 도로명주소 | 무등로202번길 6(신안동) |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 20층 중 18층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 | 237,000,000원 |
| 최저매각가 | 237,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 184,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16 주식회사우리은행 근저당권 |
| 민간임대주택 | 2019.10.02 등록 · 2022.09.16 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 변경등기
말소기준권리는 2022.09.16 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 원설정 채권최고액은 23,047,920,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 그러나 같은 날 접수된 근저당권 변경등기에는 채권최고액 56,520,000원 및 공동담보 해제가 기재되어 있습니다.
이 차이는 단순한 표시 문제가 아니라 실제 선순위 배당액과 후순위 채권자의 회수 가능성을 바꿀 수 있습니다. 현재 유효한 근저당 채권최고액, 공동담보 해제 범위 및 실제 피담보채무를 등기 원본과 채권계산서로 확인해야 합니다. 현재 계산된 배당표만으로 후순위 배당이 없다고 확정해서는 안 됩니다.
이후 2024.11.04 이재훈 명의의 주택임차권등기가 이루어졌으며, 2026.01.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 두 권리는 모두 말소기준권리보다 후순위로, 제시된 권리관계상 매각으로 소멸하는 대상으로 분류됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차관계 확인 필요
임차권등기자 이재훈과 전입자 윤범석이 확인됩니다. 이재훈은 보증금과 확정일자가 기재된 임차권등기자이며, 윤범석은 전입 사실이 확인되지만 보증금·확정일자·계약관계가 확인되지 않은 점유 관련 조사 대상입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로서 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다.
| 성명 / 관계 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
이재훈 건물 전부 · 주택임차권등기 |
2023.03.31 | 184,300,000원 | 선순위 대항력 없음 | 후순위 | 승계 확인 필요 |
|
윤범석 전입자 · 임대차 내용 미상 |
2025.10.02 | 미상 | 가능·미상* | 미상 | 해당 없음 |
* 윤범석의 2025.10.02 전입은 2022.09.16 말소기준권리보다 늦어 해당 전입만으로 선순위 대항력이 성립하지 않습니다. 다만 실제 점유 경위와 임대차계약 내용이 미상인 만큼 별도 확인이 필요합니다.
확정일자: 2022.10.14
점유개시일: 2022.10.31
전입신고일: 2023.03.31
임차권등기: 2024.11.04
임차보증금: 184,300,000원
등기상 차임: 월 110,000원
이재훈의 점유·전입·확정일자는 모두 우리은행 근저당 설정일 이후입니다. 따라서 이 근저당에 우선하는 대항력은 인정되지 않는 구조이며, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다. 보증금 184,300,000원이 배당되지 않더라도 그 전액이 자동으로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 임차권등기의 효력과 현재 점유상태를 원본 서류로 확인해야 합니다.
주택도시보증공사의 채권 취득 경위와 이재훈의 임차보증금 반환채권이 동일한 채권인지 확인해야 합니다. 확인 전에는 이를 각각 독립된 보증금 채권으로 중복 합산하지 않는 것이 적절합니다.
윤범석은 2025.10.02 전입자로 조사되어 있습니다. 해당 전입 시점은 말소기준권리보다 늦지만, 임대차계약의 존재·보증금·확정일자·실제 점유 범위는 확인이 필요합니다. 매수인 인수 추정액이 0원이라는 결과만으로 점유 해소와 명도 절차까지 불필요하다고 볼 수는 없습니다.
③ 가격·회차 분석 — 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 237,000,000원입니다. 매수인이 인수하는 금액을 0원으로 가정하면 신건 최저가 낙찰 시 실질취득 추정액도 237,000,000원입니다.
다만 이 오피스텔의 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아, 237,000,000원이 시장가격보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 수 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 경매 회차 | 최저가격 | 매수인 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 237,000,000원 | 0원 | 237,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 189,600,000원 | 0원 | 189,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 151,680,000원 | 0원 | 151,680,000원 |
실질취득 추정액은 각 회차의 최저가격에 매수인 인수 추정액 0원을 적용한 값입니다. 실제 낙찰가, 취득 관련 비용, 명도비용 및 미확인 부담은 별도입니다.
인근 동일·유사 오피스텔의 최근 거래가격과 임대수익성을 확인하고, 근저당 변경등기 및 임차관계를 검증한 이후 입찰 상한을 결정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)
아래 표는 제시된 배당 시뮬레이션의 금액을 그대로 반영한 것입니다. 근저당 변경등기의 채권최고액 56,520,000원과 실제 배당에 적용된 원설정 채권최고액 23,047,920,000원의 차이가 검증되지 않았으므로 확정 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,118,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 232,882,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 184,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
원설정 근저당액을 기준으로 산정된 배당 예시입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제와 확정된 채권계산 결과에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 근저당 변경등기 반영 여부를 확인해야 합니다.
하지만 변경등기상 채권최고액 56,520,000원이 현재 유효한 담보한도로 확인된다면, 이 배당 구조는 재산정되어야 합니다. 이재훈 임차권과 주택도시보증공사의 채권관계도 함께 확인해야 하므로, 후순위 채권자의 배당액을 현 단계에서 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 채권자 총배당 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 232,882,000원 | 22,999,338,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 186,145,600원 | 23,046,074,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 148,756,480원 | 23,083,463,520원 | 0원 |
회차별 금액은 주어진 시나리오의 계산값입니다. 거액의 미배당은 원설정 근저당 채권최고액을 채권액으로 사용한 결과로, 실제 채무잔액이나 매수인의 인수채무를 의미하지 않습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 소재 광주역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 숙박시설·업무시설·근린생활시설이 혼재된 노선상가지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 북측 왕복 5차선, 동측 왕복 4차선, 남측 왕복 2차선 포장도로에 접하며 남측으로 진출입할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 18층 오피스텔입니다. 외벽은 페인팅 및 치장벽돌, 내벽은 벽지·도배 및 인테리어 마감, 창호는 새시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전설비와 기계식 주차설비(주차타워)가 설치되어 있습니다. 기계식 주차시설의 운영상태와 유지관리비를 확인할 필요가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,115,000원/㎡이고, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되어 있습니다.
- 환금성. 광주역 인근의 상업지역 오피스텔이라는 입지 특성이 있습니다. 다만 유사 오피스텔의 실제 거래가격과 임대수요를 확인하지 못한 상태이므로 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다. 개별 호실의 면적·내부 상태·임대수익성 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 원본 확인. 우리은행 근저당 원설정 채권최고액 23,047,920,000원과 변경등기 금액 56,520,000원의 관계를 확인하세요. 공동담보 해제 범위와 현재 유효한 담보한도가 배당 판단의 핵심입니다.
- 채권계산서·배당순위 확인. 원설정액 전체를 이 호실의 실제 채무로 보아서는 안 됩니다. 현재 피담보채무액과 선순위 배당 한도를 확인하고 예상배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 이재훈 임차권 확인. 보증금 184,300,000원의 반환 여부, 임차권등기의 현재 효력 및 주택도시보증공사와의 채권승계 관계를 확인하세요.
- 윤범석의 실제 점유 확인. 2025.10.02 전입 사실 외에 임대차계약·보증금·점유 범위가 명확하지 않습니다. 현장조사와 매각물건명세서를 대조하고 명도 가능성을 검토해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간과 임대사업자 등록 상태, 경매 매각 시 적용되는 행정상 의무 및 임대차 승계 문제를 확인하세요.
- 오피스텔 실거래 비교. 광주역한국아델리움 및 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가격과 임대수익성을 비교하세요. 시세 확인 없이 감정가 대비 할인만으로 입찰가격을 결정하지 않는 것이 좋습니다.
- 관리비·시설 확인. 미납 공용관리비, 기계식 주차설비의 관리상태, 내부 수선 필요 여부와 실제 이용상태를 확인하세요.
- 입찰기일 확인. 매각기일은 2026.11.13입니다. 입찰 전 변경·정지·취하 여부와 최종 매각조건을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 관련 채권계산서를 직접 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원이라는 숫자만으로 안전을 판단하지 말 것”
광주역한국아델리움 1805호의 경매 구조는 2022.09.16 우리은행 근저당을 말소기준으로 후순위 임차권등기와 경매개시결정이 소멸하는 형태입니다. 제시된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원이며, 이를 기준으로 하면 신건 실질취득 추정액은 237,000,000원입니다.
그러나 근저당 원설정액 23,047,920,000원과 변경등기액 56,520,000원의 관계는 실제 배당순위를 판단하는 데 중대한 변수입니다. 보증금 184,300,000원의 임차권등기자와 주택도시보증공사 사이의 관계, 윤범석의 미확인 점유관계, 민간임대주택 등록에 따른 의무도 함께 점검해야 합니다.
여기에 실거래 비교자료가 확보되지 않아 현재 최저가를 저렴하다고 평가할 근거도 부족합니다. 권리 소멸 구조는 확인되지만 실제 부담과 가격의 적정성은 추가 검증이 필요합니다. 따라서 이 사건은 신건 최저가만 보고 서둘러 입찰하기보다는 등기 변경내용과 임차관계를 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 합리적입니다.
종합 판단: 권리 확인 필요·가격 판단 보류. 매수인 인수 추정액이 0원이라는 장점보다, 현재 단계에서는 근저당 변경 및 임차관계의 불확실성을 우선적으로 고려해야 합니다.
