광주지방법원 2026타경30362. 광주광역시 광산구 쌍암동 694-116, 에드가303 2층 219호 오피스텔입니다. 소유자는 도휘주식회사이며, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 이 사건은 일반적인 근저당권 실행이 아니라 강제경매로 진행되고 있습니다. 등기부에는 2013년 꿀벌신용협동조합의 채권최고액 1,105,000,000원 근저당권 설정 이력이 있지만, 해당 근저당권은 2017.08.08. 말소등기가 이루어져 현재 매수인이 인수할 근저당으로 남아 있지 않습니다.
진짜 쟁점은 2025.03.05. 등기된 주택임차권입니다. 임차인 최희정의 보증금은 66,000,000원으로 신건 최저가보다 높습니다. 일반적으로 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금을 매수인이 인수하여 실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 문제가 생깁니다. 하지만 이 사건에는 그 원칙적인 위험을 바꾸는 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 존재합니다. 따라서 이 사건은 보증금 6,600만원을 그대로 인수하는 사건으로 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30362 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 694-116 에드가303 2층 219호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(업무시설·오피스텔) · 2층 219호 · 33.576㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층~지상 10층 · 복도식 · 남향 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 58,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주택도시보증공사 / 66,641,740원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 실제 임차인 | 1명 · 최희정 (주택임차권등기) |
| 임차보증금 | 66,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 인수 실질 0원
권리관계의 순서를 보면 2013.12.09. 설정된 꿀벌신용협동조합의 근저당권은 채권최고액 1,105,000,000원이지만, 2017.08.08. 말소등기가 접수되어 정리된 권리입니다. 이후 2023년 임대차계약과 2025년 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 자료상 권리기준일은 2026.02.03. 강제경매개시결정입니다.
따라서 2025.03.05. 접수된 주택임차권등기는 경매개시결정보다 앞선 권리입니다. 확약서가 없었다면 보증금 미배당액이 매수인에게 인수될 가능성을 중점 검토해야 하는 구조입니다. 특히 보증금 66,000,000원은 현재 최저가 58,000,000원보다 8,000,000원 많습니다.
- 임대차보증금에 관하여 우선변제권만 주장합니다.
- 대항력은 포기합니다.
- 향후 배당금으로 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의합니다.
- 2025.03.05. 접수된 주택임차권등기는 보증금 전액 변제 여부와 관계없이 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.
다만 이 확약은 어디까지나 최희정 임차권 1건에 한정됩니다. 별도의 임차인이나 확약 범위 밖의 점유자·임대차관계가 확인된다면 그 부분은 별도로 대항력과 보증금 인수 여부를 판단해야 합니다. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 추가 임대차 존재 여부는 반드시 현장에서 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, HUG는 승계인
등기된 주택임차권의 권리자는 최희정 1명입니다. 주택도시보증공사는 해당 임차권의 승계인으로 표시되어 있으므로 별도의 두 번째 임차인으로 보거나 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며, HUG는 해당 임차권의 승계 및 배당 관련 주체입니다.
| 임차인 | 점유 / 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최희정 | 주거(임차권등기) 건물 전유부분 전부 |
66,000,000원 |
가능·미상
포기 확약 |
우선변제만 주장 |
HUG 승계인
인수 0원 |
| 임대차계약일 | 2023.02.21 |
|---|---|
| 주민등록·점유개시 기재 | 2023.02.27 |
| 확정일자 기재 | 2023.02.27 |
| 주택임차권등기 | 2025.03.05 · 을구 3번 · 접수 제771220호 |
| 배당요구 | 신청함 · 2025.03.05 |
| 보증금 | 66,000,000원 |
| 승계인 | 주택도시보증공사 |
임차권등기 원인 기재에는 주민등록일자·점유개시일자·확정일자가 2023.02.27.로 적혀 있습니다. 다만 별도 전입신고일 확인은 미상으로 분류되어 있으므로 대항력 자체를 확정적으로 있다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단합니다. 이 사건에서는 대항력의 존재 여부를 추정하는 것보다 HUG가 제출한 대항력 포기 확약의 효력이 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 표본은 단 1건
비교 대상은 한양에드가303동으로, 총 130세대이며 준공일은 2013.10.08.입니다. 대상 물건의 비교 면적은 33.576㎡이고, 최근 12개월 확인되는 실거래는 1건입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 32.78㎡ | 4층 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 65,000,000원 |
| 최신 거래 | 32.78㎡ | 4층 | 65,000,000원 |
현재 최저매각가 58,000,000원은 최근 실거래 65,000,000원의 89.2%입니다. 단순 금액 차이는 7,000,000원이며, 최근 거래 대비 약 10.8% 낮은 수준입니다. 실질취득가 역시 최희정 임차권의 인수액이 0원으로 처리되므로 신건 기준 58,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,444,000원 |
| 1. 주택도시보증공사 신청채권자 · 임차권 승계인 |
66,641,740원 | 56,556,000원 |
| 미배당 채권액 | 10,085,740원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 58,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 1,444,000원을 제외한 56,556,000원이 주택도시보증공사에 배당되는 구조입니다. 신청채권 청구액 66,641,740원과 비교하면 미배당액은 10,085,740원입니다. 이 금액은 HUG 측에 남는 미배당액이며, 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 적용되는 한 매수인이 인수할 임차보증금은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 확약 적용 시 0원
보증금이 낙찰가보다 크다는 이유만으로 유찰 후 인수액이 늘어나는 구조로 계산하면 안 됩니다. 이 사건은 HUG의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 핵심이므로, 해당 확약이 유지·유효하게 적용되는 전제에서는 회차별 낙찰가가 내려가더라도 최희정 임차권의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 HUG의 미배당액은 매각가가 낮아질수록 커집니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | HUG 예상배당 | HUG 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 58,000,000원 | 56,556,000원 | 10,085,740원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 46,400,000원 | 45,164,800원 | 21,476,940원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 37,120,000원 | 36,051,840원 | 30,589,900원 | 0원 |
회차별 금액은 제공된 매각 시나리오 기준입니다. 집행비용, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액 0원은 최희정 임차권에 관한 확약이 유효하게 적용된다는 전제입니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 롯데마트첨단점 남서측 인근입니다. 주변은 업무시설과 상업시설이 주를 이루는 중심 상가지대로 평가되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있어 기본적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층~지상 10층 건물의 2층 219호입니다. 복도식·남향이며 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 화강석 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재경보·탐지, 소화전, 스프링클러, 승강기, 도시가스, 개별난방 및 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지, 세로장방형이며 토지면적은 1,256.4㎡입니다. 공시지가는 1,530,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·국가산업단지·중점경관관리구역 등에 해당하며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다. 가축사육제한구역에도 해당합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있고, 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다.
- 환금성. 한양에드가303동은 130세대이며 준공일은 2013.10.08.입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로, 실거래 표본이 적습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 3.1회·낙찰률 0.0%도 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.09.10. 주택도시보증공사 확약서의 원본과 최종 매각물건명세서를 대조하세요. 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 미전액 변제 시에도 임차권등기 말소 동의라는 세 가지 핵심 문구를 확인해야 합니다.
- 확약의 적용 범위. 확약 대상은 최희정 임차권 1건입니다. 다른 임차인이나 점유자가 발견되면 이 확약으로 그들의 권리까지 소멸한다고 해석해서는 안 됩니다.
- 실제 점유 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 현재 점유자, 실제 사용 목적, 별도 임대차계약 및 전입관계를 확인하세요.
- 배당 검토. 신건 58,000,000원 가정에서 HUG 예상배당은 56,556,000원, 미배당은 10,085,740원입니다. 이 미배당액이 확약에 따라 매수인에게 인수되지 않는다는 점을 최종 서류로 재확인해야 합니다.
- 실거래 검증. 최근 거래 65,000,000원은 1건뿐입니다. 동일 건물의 추가 거래, 층별 가격 차이, 실제 임대수요 및 물건 내부 상태를 확인한 후 응찰가를 정해야 합니다.
- 기계식 주차장. 기계식 주차설비가 갖춰진 건물이므로 실제 주차 가능 여부, 이용 조건 및 유지관리 상태를 확인하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 관리비 부담 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, HUG 확약서 및 배당 관련 서류를 함께 확인하세요.
맺으며 — “보증금 6,600만원, 인수는 0원. 그러나 확약과 환금성을 검증하라”
광주 2026타경30362의 가장 중요한 특징은 선순위 임차권과 HUG의 확약서가 함께 존재한다는 점입니다. 보증금은 66,000,000원으로 신건 최저가 58,000,000원보다 높습니다. 확약이 없었다면 낙찰가보다 큰 보증금에 따른 인수 위험을 매우 무겁게 검토해야 했을 물건입니다.
하지만 2026.09.10. 제출된 확약에는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 따라서 최희정 임차권에 대한 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다. HUG가 배당받지 못하는 10,085,740원을 매수인이 추가 부담하는 구조도 아닙니다.
가격 측면에서는 58,000,000원이 최근 실거래 65,000,000원의 89.2%로, 비교 거래보다 낮은 수준입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 단지 평균 유찰 횟수가 3.1회이며 낙찰률도 0.0%로 제시되어 있어, 실제 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다. 감정평가서상 임대관계도 미상이므로 확약 밖의 추가 점유관계가 없는지 확인하는 작업이 필수입니다.
결론적으로 이 물건은 임차권 인수 위험은 확약으로 해소되지만, 환금성과 추가 점유관계 확인이 남아 있는 오피스텔입니다. 권리분석의 승부처는 66,000,000원이라는 보증금 숫자 자체가 아니라 HUG 확약의 정확한 적용 범위입니다. 가격은 최근 거래보다 낮지만 표본이 충분하지 않습니다. 확약 원본 확인, 추가 임차인 부존재 확인, 실거래 검증이라는 세 가지 조건을 충족한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.
