광주지방법원 2026타경30406. 광주광역시 북구 동림동에 위치한 동림푸른마을주공1단지아파트 104동 601호가 강제경매로 나왔습니다. 동일 평형 실거래 기준 전용면적은 59.99㎡이며, 해당 호실은 지상 15층 아파트의 6층에 있습니다. 감정가와 최저매각가격은 모두 97,000,000원입니다.

현재 소유자는 박혜주 씨입니다. 2014년 5월 16일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2019년 11월 8일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 2023년 2월 8일 서광주농업협동조합 앞으로 채권최고액 52,800,000원의 근저당권이 설정됐고, 2024년에는 광주광역시 북구의 압류가, 2026년에는 롯데손해보험 주식회사의 강제경매개시결정이 뒤따랐습니다.

이 사건에서 가장 중요한 판단은 두 가지입니다. 첫째, 매각으로 소멸하는 권리와 실제 인수 위험을 구별하는 것. 둘째, 최저가를 전체 실거래 평균뿐 아니라 최근 거래와 비교하는 것. 권리분석상 유리한 구조이지만 가격이 압도적으로 저렴한 경매는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리 소멸

이 물건의 말소기준권리는 2023년 2월 8일 설정된 서광주농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 북구의 압류와 롯데손해보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

과거에 설정된 권리도 살펴볼 필요가 있습니다. 2005년 9월 23일 구호상 앞으로 설정됐던 소유권이전청구권가등기는 2006년 2월 23일 말소됐습니다. 삼성화재해상보험주식회사의 과거 근저당권은 2009년 5월 6일, 주식회사국민은행의 과거 근저당권은 2014년 6월 10일 각각 말소됐습니다. 따라서 이 과거 가등기와 근저당권을 현재의 인수 권리로 계산하지 않습니다.

임차인·점유 관계 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상

현재 확인된 임차인 신고·조사 내역은 없습니다. 이에 따라 예상배당 및 인수금액 계산에서는 임차인 보증금 인수액을 0원으로 산정했습니다.

다만 감정평가 요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자가 소유자라고 단정하거나 대항력 있는 임차인이 절대 존재하지 않는다고 판단해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다는 낮지만 최신 거래와 동일

광주 동림푸른주공 단지의 동일 평형 전용 59.99㎡ 실거래 자료를 기준으로 비교합니다. 총 12건의 평균 거래가격은 100,833,333원이며, 최근 12개월 11건의 평균은 101,363,636원입니다.

최저매각가 97,000,000원은 전체 평균의 96.2%, 최근 12개월 평균의 95.7%입니다. 최근 거래가격 추세도 과거 대비 +6.7%로, 제공된 거래 지표에서는 하락 추세가 나타나지 않습니다.

표본의 가격 분포는 70,000,000원부터 127,000,000원까지 상당히 넓습니다. 같은 면적이라도 층수와 개별 주택 상태 등에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다.

특히 이번 경매물건은 6층이고, 같은 단지 동일 면적의 2025년 9월 6층 거래가격은 101,000,000원입니다. 해당 비교 사례보다 최저가격이 낮은 점은 긍정적이지만, 거래시점과 개별 주택 상태가 다르므로 가격 차이를 그대로 확정적인 수익으로 해석할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)

최저매각가격에 낙찰되는 것으로 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 서광주농업협동조합 근저당권, 신청채권자 롯데손해보험 주식회사에 배당하는 구조입니다.

집행비용 2,146,000원은 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준, 신청채권자 배당은 청구금액 기준으로 산정했습니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 값이며, 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.

회차별 가격 및 미배당 시나리오

유찰에 따라 최저매각가격이 낮아지는 경우를 가정한 시나리오입니다. 실제 매각가격이나 향후 유찰 여부를 확정하는 자료는 아닙니다.

제시된 시나리오에서는 현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 채권자 미배당이 발생하지 않습니다. 또한 확인된 임차인이나 별도 인수권리가 없어 각 회차의 매수인 인수 예상액은 모두 0원입니다.

다만 소유자 잔여금은 추정 집행비용 및 현재 확인된 채권액을 기준으로 산정한 것이며, 세금과 추가 우선채권의 실제 배당이 반영되면 달라질 수 있습니다. 배당 부족이 발생하더라도 그 금액이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 실제 인수 여부는 권리의 성질과 대항력 등에 따라 별도로 판단합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 동림동 소재 광주애육원 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 상가 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 아파트 용도에 따른 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 단지 규모. 동림푸른주공은 892세대 규모이며 1998년 6월 11일 준공된 단지입니다. 동일 평형 실거래가 확인되므로 거래가격 비교가 가능합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 아파트로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지와 타일, 창호는 새시창호로 기재되어 있습니다.
• 설비. 일반적인 급배수·위생·승강기·난방·소화전 설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 북측 아스팔트 포장도로에 접하고 단지 내 진입로가 개설되어 있습니다.
• 토지. 부정형의 아파트 건부지이며, 토지면적은 39,832.4㎡, 공시지가는 1㎡당 1,030,000원입니다.
• 도시계획. 제2종·제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등의 지정이 있으며, 교육환경 보호구역과 비행안전제3구역 등 관련 제한사항도 확인됩니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이가 보고되지 않았고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 평형 거래는 확인되지만 거래가격이 70,000,000원부터 127,000,000원까지 폭넓게 분포합니다. 따라서 단지 평균가격만으로 특정 호실의 매도가격을 확정하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2023.02.08 서광주농업협동조합 근저당권이 말소기준권리인지 등기사항전부증명서 원본과 대조하세요. 후순위 북구 압류 및 강제경매개시결정의 말소 여부도 확인해야 합니다.
• 임차인·점유 조사. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 현황조사서, 매각물건명세서 및 현장 점유관계를 반드시 확인하세요.
• 체납세금. 광주광역시 북구의 압류가 존재합니다. 압류 원인 세액, 법정기일 및 교부청구 여부를 확인해 실제 배당에 미치는 영향을 검토하세요.
• 최신 거래가격. 최근 12개월 평균은 101,363,636원이지만, 최신 거래는 97,000,000원입니다. 평균 대비 할인율만으로 응찰가격을 결정하지 마세요.
• 동일 층대 비교. 본건은 6층입니다. 같은 평형의 6층 거래가격 101,000,000원 등 비교 가능한 실거래를 참고하되, 거래시점과 내부 상태에 따른 차이를 검토하세요.
• 유찰 시나리오. 신건 최저가는 97,000,000원이며, 1회 및 2회 유찰 가정가격은 각각 77,600,000원과 62,080,000원입니다. 실제 회차 진행 여부를 확인한 후 입찰계획을 조정하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 체납관리비의 규모와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
• 건물 상태. 벽지·타일·새시창호·난방 및 급배수설비의 상태, 누수나 수리 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
• 입찰보증금과 절차. 실제 입찰보증금, 입찰시간, 매각조건 및 준비서류는 법원의 매각공고와 입찰 안내를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 양호, 가격은 신중하게”

광주지방법원 2026타경30406 동림푸른마을주공1단지아파트 104동 601호는 권리구조가 비교적 단순한 경매물건입니다.

2023년 서광주농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 압류와 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인 신고도 없어 현재 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다.

가격 측면에서는 최저매각가 97,000,000원이 최근 12개월 평균 101,363,636원의 95.7%에 해당합니다. 최근 거래가격 추세도 +6.7%로, 제공된 시세 지표만으로는 하락장을 우려할 상황은 아닙니다.

하지만 최신 실거래가격 역시 97,000,000원입니다. 즉 신건 가격에 낙찰받는다면 최근 평균보다 소폭 낮게 취득하는 것이지만, 최신 거래가격보다 싸게 사는 것은 아닙니다. 가격 경쟁력은 개별 주택의 상태와 실제 추가비용에 따라 달라질 수 있습니다.

또한 임대관계 미상과 북구 압류에 따른 세금 배당 문제는 입찰 전 확인해야 할 부분입니다. 권리상 인수 예상액이 0원이라는 이유만으로 모든 점유·금전 위험이 제거됐다고 단정해서는 안 됩니다.

종합 판단은 B등급, 66점입니다. 등기상 권리 소멸구조와 최근 평균 대비 소폭 낮은 최저가는 긍정적이지만, 최신 거래 대비 가격 할인 부재, 미확인 점유관계, 세금압류의 배당 변동 가능성을 함께 반영한 평가입니다.

권리구조는 양호하지만, 신건에서 서둘러 응찰할 정도의 확실한 가격 우위는 확인되지 않습니다. 실제 점유와 체납세금, 내부 상태를 확인하고 최근 실거래에 근거한 보수적인 입찰가격을 정하는 것이 핵심입니다.