수원지방법원 2024타경98036. 경기도 용인시 처인구 역북동 401-21, 도로명주소 관전로 6-1에 있는 단독주택 경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 58,065,600원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 박상희, 청구금액은 100,000,000원입니다.

외형적으로는 근저당권이 없고 최저가도 비교적 작습니다. 그러나 이 물건에서 중요하게 볼 것은 담보대출 규모가 아닙니다. 경매개시결정보다 먼저 등기된 가등기와, 그보다 먼저 전입한 사람들의 권리관계입니다. 두 문제가 해결되지 않으면 낙찰자가 소유권이나 점유, 보증금과 관련된 위험을 떠안을 수 있습니다.

감정평가상 이용상태도 일반적인 주거용 단독주택과 다릅니다. 주택·창고·점포로 이용된 건물이며, 현재 공실이고 장기간 방치된 상태로 평가됐습니다. 일부 위생설비가 철거되고 급배수설비의 보수가 필요한 것으로 조사됐습니다. 따라서 권리 위험과 물리적 보수 부담을 함께 고려해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가장 먼저 확인할 것은 가등기

등기부에는 근저당권이 없습니다. 다만 근저당권이 없다는 사실과 선순위 권리가 없다는 사실은 다릅니다. 이 물건은 경매개시결정 자체가 말소기준권리이며, 그보다 먼저 설정된 가등기가 별도로 존재합니다.

반면 2025.08.26 접수된 용인세무서장의 압류는 말소기준권리 이후에 발생한 권리로, 등기상 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 압류등기가 소멸하는 것과 조세 관련 금전 부담의 검토는 구별해야 합니다. 예상배당에서 미반영된 조세 항목은 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인·점유 분석 — 전입자 3명 모두 확인 필요

현황조사 등에서 확인되는 전입자는 허형, 김종권, 이상주 3명입니다. 세 사람 모두 말소기준권리인 2024.11.20보다 전입일이 빠릅니다.

다만 전입신고가 먼저 이뤄졌다는 사실만으로 주택임대차보호법상 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 임대차계약과 주택 인도·점유 등 요건을 추가로 확인해야 합니다. 보증금 및 확정일자도 확인되지 않아 세 사람 모두 '대항력 가능·미상'으로 판단합니다.

실제 전입 확인자 3명. 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 대항력 및 우선변제 가능 여부는 점유·계약·확정일자 등 추가 사실관계에 따라 달라집니다.

③ 실질취득비용 — 최저가만으로 판단할 수 없다

이 사건의 최저매각가는 58,065,600원입니다. 그러나 매수인의 실제 취득비용은 낙찰대금에 확정된 인수채무와 별도 비용 등을 더해 판단해야 합니다.

특히 대항력이 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 경우에는 최저매각가보다 실질취득비용이 커질 수 있습니다.

실거래 시세와의 가격 비교도 보류해야 합니다. 현재 이 물건의 주변 유사 거래가격을 확정할 수 없고, 실제 인수부담도 알 수 없기 때문입니다. 감정가 58,065,600원이 존재한다는 사실만으로 그 가격이 시장가치보다 낮다고 판단할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 58,065,600원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에 산정된 예상배당입니다. 집행비용을 제외한 배당 가능액이 신청채권자의 청구금액보다 작아 43,379,581원의 미배당이 발생합니다.

집행비용 1,445,181원은 추정치입니다. 신청채권자 청구금액 기준으로 작성한 예상배당이며, 당해세·임차인 최우선변제·임차보증금 배당 등이 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

현재 회차와 유찰 시나리오를 비교하면, 매각가격이 하락할수록 신청채권자에게 배당되지 못하는 금액이 증가합니다. 다만 아래 시나리오는 임차인 보증금과 선순위 가등기 문제를 해결한 계산이 아닙니다.

⑥ 건물 상태·입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)

• 건물 이용상태. 주택·창고·점포로 구성된 건물이며, 평가 당시 공실로 장기간 방치된 상태입니다. 일반적인 주거용 단독주택과 동일한 이용가치를 전제하기 어렵습니다.
• 건물구조. 연와조 스라브 지상 2층 건물과 세멘브럭구조 스레트지붕 지상 1층 건물이 확인됩니다. 사용승인일은 1989.12.15입니다.
• 노후·설비. 외벽은 적벽돌쌓기, 일부는 시멘트 마감이며 알루미늄 샷시 창호가 설치되어 있습니다. 일부 위생설비가 철거됐고 급배수설비에 보수가 필요한 것으로 조사됐습니다.
• 공부와 실제 면적 차이. 1층 공부상 면적은 19.44㎡이나 실제 면적은 40㎡로 조사됐습니다. 차이의 발생 원인과 건축물대장·현황도 일치 여부, 적법성 및 시정 필요성을 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 역북동 소재 토지는 지목 '대', 평지의 부정형 토지이며 세로한면(가)에 접합니다. 확인된 필지 면적은 601.0㎡입니다. 건물 경매의 실제 매각 대상 토지 범위와 대지권·토지사용권 관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 용도지역. 중심상업지역이며 도시지역·지구단위계획구역·도시개발구역에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 여러 규제사항도 확인됩니다.
• 토지 공시지가. 1㎡당 1,522,000원입니다. 이는 개별 건물의 거래가격이나 본 경매물건 전체의 시장가치를 직접 의미하지 않습니다.
• 환금성. 중심상업지역 소재라는 점은 활용 가능성을 검토할 요소지만, 노후 건물·장기 공실·설비 보수·면적 불일치·가등기·점유관계 미확정이라는 제약이 겹칩니다. 실제 매수 수요와 처분 가능가격은 별도 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 가등기 원인 확인. 갑구 3번 조영우 가등기의 원인인 2024.10.15 매매예약 관계를 확인하고, 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전가등기인지 구별해야 합니다.
• 매수인 인수 여부 확인. 가등기가 경매절차에서 말소되는지, 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 남는지 매각물건명세서·등기부·관련 소명자료를 대조해야 합니다.
• 허형의 임대차 확인. 2021.01.21 전입, 2025.02.04 배당요구 사실을 기준으로 실제 계약·보증금·점유·확정일자·배당 가능액을 확인해야 합니다.
• 김종권·이상주의 권리 확인. 각 전입일은 2023.07.03, 2024.04.17입니다. 계약 및 점유관계, 보증금, 배당요구 여부를 각각 독립적으로 확인해야 합니다.
• 전입과 공실의 불일치 확인. 감정평가상 공실이라도 실제 점유 및 임대차권 소멸 여부는 현장조사와 서류로 확인해야 합니다.
• 매각 대상 범위 확인. 건물 등기와 토지 등기를 대조하여 건물·토지가 함께 매각되는지, 토지 소유권 또는 사용권에 제한이 없는지 확인해야 합니다.
• 건물 면적 차이 확인. 공부상 19.44㎡와 실제 40㎡로 조사된 1층 부분의 적법성·수정 가능성·필요 비용을 확인해야 합니다.
• 노후 설비 점검. 일부 철거된 위생설비, 보수가 필요한 급배수설비, 장기 방치로 인한 내부 손상과 사용 가능 상태를 확인해야 합니다.
• 토지 규제 확인. 중심상업지역·도시개발구역·지구단위계획구역·토지거래계약허가구역 등 적용 사항과 활용 제한을 확인해야 합니다.
• 조세·배당 확인. 후순위 국세 압류의 매각 소멸과 별개로 당해세, 배당순위, 임차인 최우선변제 가능성 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 입지와 유사 용도·노후도·권리조건의 거래사례를 확보하고, 인수채무와 보수비를 포함한 실질취득비용으로 가격을 비교해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관련 임대차 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

⑧ 종합 판단 — 권리 정리 전에는 입찰 보류

이 물건은 단순히 채권액보다 매각가격이 낮은 경매가 아닙니다. 권리관계의 핵심은 2024.10.15 가등기와 2024.11.20 말소기준권리 사이의 선후관계입니다. 더구나 그보다 먼저 전입한 사람이 3명 존재합니다.

배당모형상 매수인 인수액이 0원이라는 숫자는 실제 임차보증금 인수액이 0원으로 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 선순위 가등기의 법적 성질에 따른 소유권 위험도 금액으로 표시되지 않았습니다.

따라서 이 물건의 가격을 평가하려면 먼저 가등기의 소멸·인수 여부를 확정하고, 각 전입자의 실제 대항력·보증금·배당 가능액을 확인해야 합니다. 그다음 건물 보수비와 적법성 관련 비용까지 검토하여 실질취득비용을 계산해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 선순위 권리 확인이 먼저다”

용인 역북동 관전로 6-1 단독주택의 신건 최저가는 58,065,600원입니다. 그러나 경매개시결정보다 앞선 조영우 명의 가등기가 있고, 허형·김종권·이상주 등 전입자 3명의 임차관계도 확정되지 않았습니다.

감정평가에서 장기 공실로 조사됐다는 점은 점유관계를 추가 확인해야 할 이유이지, 임차인의 권리가 소멸했다는 증거는 아닙니다. 건물 자체도 설비 보수와 면적 불일치 문제를 가지고 있습니다.

유찰되어 최저가가 내려가더라도 이 문제들이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 실제 취득비용과 처분 가능가격을 확정하지 못한 상태에서는 낮은 입찰가격이 오히려 위험을 가리는 숫자가 될 수 있습니다.

결론은 명확합니다. 가등기 성질 확인, 임차관계 확인, 건물·토지의 매각범위 및 현황 확인이 선행되지 않는다면 입찰 보류가 적절합니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 낙찰 후 실제로 어떤 권리와 비용을 떠안게 되는가입니다.