수원지방법원 2025타경1402. 경기도 용인시 기흥구 서천동 힐스테이트서천 502동 6층 604호 아파트입니다. 소유자는 한현택이며, 2016년 11월 소유권보존 이후 2017년 1월 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 이후 여러 금융기관의 근저당권이 설정되고 말소되는 과정을 거쳐, 2021년 8월 11일 가락새마을금고의 채권최고액 6억 6,000만원 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.

기준권리 이후 설정된 키움예스저축은행 근저당권, 골든브릿지 가압류·근저당권, 경기신용보증재단 가압류 및 국세·지방세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 등기상 후순위 권리 때문에 매수인이 별도로 인수할 금액은 예상되지 않습니다.

가격 측면에서는 감정가와 최저매각가가 7억 5,000만원으로, 최근 12개월 평균 실거래가 8억 2,541만원보다 낮습니다. 최신 거래 8억 2,700만원과 비교해도 낮은 수준입니다. 다만 최근 최저 거래가 7억 5,500만원이라는 점을 고려하면, 평균 대비 차이만으로 큰 폭의 저가 매수라고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2021년 근저당이 말소기준

핵심은 2021년 8월 11일 설정된 가락새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 660,000,000원이며, 이번 경매의 말소기준권리로 작동합니다. 해당 근저당권은 2026년 1월 15일 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기됐습니다. 권리이전은 채권자 변경에 해당하며, 기존 근저당권의 순위 자체가 새로운 후순위 권리로 바뀌는 것은 아닙니다.

말소기준권리보다 앞선 하나은행·현대캐피탈·신한은행·송경숙·오케이저축은행·오에스비저축은행 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 살아 있는 선순위 근저당권으로 취급할 권리는 확인되지 않습니다.

임차인 및 점유관계. 임차인으로 등재된 사람은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인 등재가 없다는 사실만으로 공실이나 소유자 직접점유를 단정하면 안 됩니다. 전입세대 열람, 현장 점유자 확인 및 관리사무소 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 신건 7.5억은 평균보다 낮지만 최저 거래와 근접

힐스테이트서천의 비교면적 84.9986㎡와 면적이 일치하는 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 825,416,666원, 최신 거래는 2026년 9월 827,000,000원입니다.

실거래 범위는 755,000,000원~910,000,000원입니다. 현재 최저가 750,000,000원은 최근 12개월 평균보다 75,416,666원 낮은 가격이며, 평균 대비 90.9% 수준입니다. 최신 거래 827,000,000원과 비교하면 77,000,000원 낮습니다.

다만 최근 최저 거래 755,000,000원과 비교하면 현재 최저가의 차이는 5,000,000원에 불과합니다. 즉, 평균 대비로는 낮지만 최근 거래 중 가장 낮은 가격과 비교하면 할인 폭이 크다고 보기 어렵습니다. 비교 거래의 층과 실제 대상 호수의 층·향·내부 상태 차이도 함께 반영해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 750,000,000원 가정)

제시된 배당 가정에서는 집행비용 990만원을 차감한 뒤 가락새마을금고에 6억 6,000만원을 배당하고, 남은 8,010만원을 키움예스저축은행에 배당합니다. 키움예스저축은행은 채권최고액 1억 1,520만원 중 8,010만원만 배당받아 3,510만원 미배당이 발생하는 구조입니다.

계산에 반영된 채권 합계는 949,572,504원, 채권자 예상배당 합계는 740,100,000원이며, 산정된 미배당액은 209,472,504원입니다. 골든브릿지의 후순위 근저당권은 등기상 채권최고액 150,000,000원이 기재돼 있지만 실제 배당요구 채권액이 확인되지 않아 위 합계 계산에서는 제외돼 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 단지 실거래 기준)

• 입지. 서농초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지와 주상용 부동산, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다. 단지 내부 공도를 통해 북동측 왕복 4차선 도로와 접합니다.
• 단지 규모. 힐스테이트서천은 754세대이며 준공일은 2016년 9월 29일입니다. 최근 12건의 동일 면적 실거래가 확인돼 비교 가능한 거래 표본이 존재합니다.
• 건물 상태 및 설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 18층 건물 중 6층입니다. 열병합에 의한 난방설비, 위생·급배수·승강기·소화설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 성장관리권역, 택지개발지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역 및 상대보호구역 등의 지정·저촉 사항이 있습니다.
• 토지거래 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있습니다. 실제 거래가 허가 대상인지 및 관련 요건은 입찰·취득 단계에서 별도로 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 임대관계와 내부 관리상태는 현장에서 확인해야 합니다.
• 공시지가. 제시된 공시지가 기준은 2,128,000원/㎡입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 근저당의 실제 채권액 확인. 사건 기본정보의 청구액 555,656,700원과 근저당 채권최고액 660,000,000원은 차이가 있습니다. 배당표의 가락새마을금고 660,000,000원 전액 배당 가정을 실제 채권잔액과 배당요구액으로 검증해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 가락새마을금고에서 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자와 채권신고 내용을 확인해야 합니다.
• 당해세 및 압류 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일, 체납액, 당해세 해당 여부 및 교부청구액을 확인하세요. 배당 순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 임차인·점유자 조사. 임차인 등재는 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대 열람, 현황조사서, 현장 방문 및 점유자 확인을 통해 실제 인도 조건을 확인해야 합니다.
• 골든브릿지 후순위 근저당. 채권최고액 150,000,000원의 근저당권이 설정돼 있으나 실제 청구액은 확인되지 않았습니다. 매각에 따른 소멸과 실제 배당요구액 확인을 구분하세요.
• 실거래와 대상 호수 비교. 최근 최저 거래 755,000,000원과 현재 최저가의 차이는 5,000,000원입니다. 6층 604호의 향·조망·내부 수리 상태를 비교해 입찰 상한을 결정하세요.
• 토지거래허가구역 확인. 해당 거래가 허가 대상인지, 취득 목적에 따른 조건이 있는지 관계기관에 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 관련 부담을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 세금 교부청구 내용을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 정리, 배당과 점유는 검증

수원지방법원 2025타경1402는 말소기준권리가 명확하고, 그 이후의 후순위 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 등재도 없어 매수인 인수 예상액 0원이라는 점은 긍정적입니다.

가격 역시 신건 7억 5,000만원으로 최근 12개월 평균 8억 2,541만원의 90.9%, 최신 거래 8억 2,700만원의 90.7% 수준입니다. 그러나 최근 최저 거래가 7억 5,500만원이라는 사실을 함께 봐야 합니다. 평균 대비 가격 차이가 있다는 이유만으로 큰 폭의 안전마진을 확보했다고 판단해서는 안 됩니다.

이 물건의 진짜 확인 지점은 세 가지입니다. 첫째, 신청채권 청구액 5억 5,565만원과 배당 가정의 근저당 배당액 6억 6,000만원의 차이입니다. 둘째, 국세·지방세 압류 3건의 당해세 및 법정기일입니다. 셋째, 임대관계 미상으로 남아 있는 실제 점유와 명도 조건입니다.