수원지방법원 2025타경1754. 경기도 오산시 오산동 836-5에 소재한 기타 용도 건물과 토지의 일괄 경매입니다. 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 2층으로, 1층은 창고 등, 2층은 사무실 등으로 이용되고 있습니다. 토지 면적은 586.3㎡입니다. 현재 소유자는 주식회사화성합동이며, 2017년 하나은행 근저당권 설정 이후 채무관계가 정리되지 않아 하나은행이 임의경매를 신청한 구조입니다.
등기 권리의 기준점은 상당히 오래된 1990년 5월 11일 동양맥주주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권들은 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 있어 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 그러나 최초 근저당권에는 일부 대위변제와 이전 기록이 존재하고, 별도의 후순위 근저당권도 실제 채권액이 확인되지 않습니다. 따라서 권리의 소멸과 배당액의 확정은 서로 다른 문제라는 점을 반드시 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1754 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 오산동 836-5 도로명주소: 경기도 오산시 오산로300번길 36 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 1층 창고 등 · 2층 사무실 등 |
| 토지면적 | 586.3㎡ · 지목 대 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 2층 |
| 사용승인일 | 1988.12.06 |
| 소유자 | 주식회사화성합동 |
| 감정가 / 최저가 | 1,417,722,240원 / 1,417,722,240원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 379,484,788원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 토지 용도지역 | 도시지역 · 제1종일반주거지역 |
| 개별공시지가 | 1,247,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1990년, 인수액은 0원 산정
이 사건의 말소기준권리는 1990.05.11 을구 1번 동양맥주주식회사 근저당권입니다. 원래 채권최고액은 60,000,000원으로 기재되어 있습니다. 이후 일부 대위변제와 근저당권 이전 기록이 이어집니다.
1997년 6월 5일 설정된 조선맥주주식회사 근저당권도 채권최고액 140,000,000원으로 기재되어 있습니다. 이후 하이트홀딩스주식회사, 하이트맥주주식회사로 이어지는 권리이전 기록이 존재합니다. 이 근저당권 역시 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 것으로 판정됩니다.
2007년 오비맥주주식회사 근저당권은 60,000,000원, 2017년 하나은행 근저당권은 720,000,000원입니다. 모두 말소기준권리 이후에 설정된 권리입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 산정상 매수인이 별도로 인수할 근저당권은 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 있으나 대항력은 없다
현황조사상 확인되는 임차인 조사 건은 1건입니다. 임차인 명칭은 주식회사화성합동이며, 현재 등기상 소유자 명칭과 동일합니다. 보증금은 10,000,000원이고 전입일은 2001.05.15입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입일 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)화성합동 | 10,000,000원 | 2001.05.15 / 미상 | 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
보증기관의 대위변제나 보증금 승계로 중복 신고된 임차인 구조는 확인되지 않습니다. 임차보증금의 배당 여부와 매수인 인수 여부는 구분해야 하며, 현재 권리판정상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격·실질취득 — 신건 감정가 그대로, 시세 메리트는 판단 보류
현재 최저매각가격은 감정가와 동일한 1,417,722,240원입니다. 유찰 없이 감정가 100%에서 진행되는 신건입니다.
이 물건은 아파트나 일반적인 주거용 집합건물이 아닙니다. 1층 창고, 2층 사무실로 이용되는 건물과 토지를 함께 취득하는 물건입니다. 따라서 주거용 부동산의 평형별 실거래 평균을 적용하는 방식은 적절하지 않습니다.
실거래 비교를 위한 확인 가능한 거래가격이 없으므로 현재 최저가가 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 부족합니다. 감정가 100%라는 사실만으로 저렴하다고 볼 수 없으며, 반대로 감정가가 높다고 단정할 수도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,417,722,240원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 16,577,222원 |
| 1. 을구 1번 · 동양맥주주식회사 | 미상 | 0원* |
| 2. 을구 3번 · 조선맥주주식회사 | 미상 | 0원* |
| 3. 을구 5번 · 오비맥주주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 을구 10번 · 주식회사 하나은행 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 621,145,018원 |
* 1990년 말소기준 근저당과 1997년 근저당은 실제 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외된 금액입니다. 0원은 채권이 존재하지 않는다는 뜻이 아닙니다. 잔여금 621,145,018원 역시 해당 미상 채권을 반영하지 않은 잠정 계산값입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격보다 배당 여력 확인
제시된 회차별 계산에서는 감정가의 80%, 64%로 최저가가 내려가더라도 알려진 채권액 합계 780,000,000원은 전액 배당되고 미배당은 발생하지 않는 것으로 산정되어 있습니다.
| 구분 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 1,417,722,240원 | 780,000,000원 | 0원 | 621,145,018원 |
| 1회 유찰(80%) | 1,134,177,792원 | 780,000,000원 | 0원 | 340,436,014원 |
| 2회 유찰(64%) | 907,342,233원 | 780,000,000원 | 0원 | 115,868,811원 |
위 잔여금은 회차별 산정 결과이며, 집행비용 및 실제 배당요구액, 미상 채권, 당해세와 임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·토지·건물 환금성 메모
- 입지. 경기도 오산시 오산동 소재 중앙동 행정복지센터 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 단독주택이 밀집하는 기존 주택지대로, 인근에 각종 근린생활시설이 소재합니다. 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 경부고속도로 등 주요 간선도로와의 접근도 용이한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 2층 건물로 사용승인일은 1988.12.06입니다. 1층은 창고 등, 2층은 사무실 등으로 이용 중입니다. 기본적인 위생설비와 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 586.3㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주거기타입니다. 평지이며 가로장방형이고 소로 한 면에 접합니다. 제1종일반주거지역에 속합니다.
- 공시지가. 개별공시지가는 1,247,000원/㎡입니다. 감정가에는 토지와 건물이 함께 포함되므로 개별공시지가만으로 전체 감정가의 적정성을 판단해서는 안 됩니다.
- 토지 규제. 도시지역·제1종일반주거지역 외에 성장관리권역, 토지구획정리사업지구, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술) 등의 지정 사항이 있습니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일은 2026.11.13이므로 실제 매각 시점의 최신 지정 여부와 적용 대상, 허가 필요성을 다시 확인해야 합니다. 기재된 대상은 외국인 등의 주택용도 거래입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 평가되어 있습니다. 다만 사용승인 이후 상당한 시간이 경과한 건물이므로 구조·누수·설비·내부 상태와 실제 사용 가능 면적을 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반적인 아파트와 달리 창고·사무실 이용 건물과 토지의 결합 물건입니다. 실거래 비교가 확인되지 않아 일반 주거용 부동산의 거래회전율을 적용할 수 없습니다. 실제 사업용 수요와 임대 가능성, 건물의 유지보수 비용이 환금성을 좌우할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1990년 말소기준 근저당. 동양맥주주식회사 근저당권의 현재 권리자, 일부 대위변제 40,000,000원 및 후속 이전 20,000,000원에 관한 권리관계와 실제 잔액을 확인하세요.
- 1997년 근저당. 조선맥주주식회사에서 하이트홀딩스주식회사와 하이트맥주주식회사로 이어지는 권리이전 내역을 확인하고 실제 채권액 및 배당요구 여부를 대조하세요.
- 하나은행 채권액. 청구액 379,484,788원과 채권최고액 720,000,000원은 다른 개념입니다. 실제 원금·이자·지연손해금과 배당요구액을 확인해야 합니다.
- 임차인 및 점유관계. 보증금 10,000,000원, 전입일 2001.05.15, 확정일자 미상입니다. 임차인 명칭이 소유자와 동일한 법인인 만큼 실제 임대차관계와 점유 주체를 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 임차인의 대항력 없음과 최우선변제 여부는 별개입니다. 임대차의 성격과 점유·등록·확정일자 등 요건을 확인하고 예상배당에 반영해야 합니다.
- 건물 현장조사. 1988년 사용승인 건물의 누수, 균열, 지붕, 외벽, 전기·급배수설비 및 실제 창고·사무실 이용 상태를 확인하세요.
- 토지 경계와 도로. 토지 586.3㎡의 실제 경계, 도로 접면, 차량 진출입, 현황도로와 건축물의 배치가 공부와 일치하는지 확인하세요.
- 토지이용계획. 제1종일반주거지역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등 중첩 규제와 실제 용도변경·증축 가능성을 관할 관청에 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 신건 최저가가 1,417,722,240원입니다. 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 주변 토지·건물 거래사례와 임대수익, 수선비를 반영한 별도 가치평가 없이 감정가만 보고 입찰하지 마세요.
- 배당표 원본 대조. 말소기준 근저당 및 후순위 근저당의 실제 채권액, 하나은행 배당요구액, 임차인 우선변제 및 당해세 등을 반영해 배당표를 재검토하세요.
맺으며 — 인수는 0원, 그러나 배당과 가격은 검증이 먼저
수원지방법원 2025타경1754는 말소기준권리 이후의 근저당권이 매각으로 소멸하고, 임차인 조사 1건도 대항력이 없는 것으로 판정되어 매수인 인수액이 0원으로 산정되는 물건입니다. 권리 인수만 놓고 보면 구조는 비교적 단순합니다.
그러나 이 물건을 안전한 투자라고 단정하기는 어렵습니다. 1990년 말소기준 근저당의 일부 이전 기록과 실제 채권 잔액이 확인되지 않고, 1997년 근저당 역시 채권액이 미상입니다. 하나은행의 청구액 379,484,788원과 배당 계산에 사용된 720,000,000원도 차이가 있어 실제 배당표를 다시 확인해야 합니다.
가격 측면에서도 현재는 감정가 100% 신건입니다. 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 가격 경쟁력을 확인할 수 없으며, 1988년 사용승인된 창고·사무실 건물과 토지라는 특성상 일반 주거용 부동산과는 다른 환금성 검토가 필요합니다.
