수원지방법원 2025타경1776. 경기도 오산시 원동 841, 오산파크스퀘어 제128호입니다. 감정평가상 이용상태는 소매점이며, 음식점으로 이용되던 점포가 현재는 공실인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 신수현으로, 2019년 2월 18일 거래가액 191,800,000원에 소유권을 취득한 이력이 확인됩니다. 같은 날 하나은행 명의로 채권최고액 156,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이번 경매는 그 하나은행이 신청한 임의경매로, 청구금액은 114,249,461원입니다. 말소기준권리 이후의 임의경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 과거 신탁등기와 후순위 근저당의 말소 이력, 현재 국세 압류, 불명확한 임대관계를 함께 확인해야 합니다. 특히 상가는 공실 해소 가능성·임대수익·관리비·가격 적정성에 따라 실질적인 매수 가치가 크게 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준

권리분석의 기준은 2019년 2월 18일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이며, 이 근저당권이 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 그 이후 등기된 경매개시결정과 동화성세무서장의 압류 역시 매각으로 소멸하는 권리에 해당합니다.

② 임차관계·점유 — 공실이지만 임대관계는 미상

감정평가상 해당 호실은 음식점으로 이용되던 소매점이며 현재는 공실 상태로 조사됐습니다. 임차인 신고나 보증금, 확정일자가 확인된 내역은 없습니다. 다만 이해관계인 부재로 임대사항은 미상이라고 기재돼 있으므로 공실이라는 사실만으로 과거 임대차의 종료나 임차인 관련 권리관계가 모두 정리됐다고 단정할 수는 없습니다.

상가의 경우 임차인 여부 외에도 점포 내부의 잔존 시설, 원상복구 범위, 관리비 체납 및 인도 가능 상태가 실제 취득비용에 영향을 줄 수 있습니다. 현장 확인을 통해 공실 상태가 유지되는지 확인하는 것이 중요합니다.

③ 가격 분석 — 실거래 비교 없이 감정가만으로 판단할 수 없다

감정가는 210,000,000원이고, 신건 최저매각가 역시 210,000,000원입니다. 현재 유찰 횟수는 0회로, 감정가 대비 할인 없이 매각이 진행되는 상태입니다.

비교 가능한 동일 상권·유사 점포의 실거래 평균이나 최근 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 현재 시장에서 어느 수준인지, 매각가가 주변 상가 거래가격보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다. 최저가가 감정가와 같다는 사실은 가격 경쟁력을 입증하지 않습니다.

유찰 시 매각가격과 배당은 제시된 회차별 시나리오에 따른 추정치입니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액과 다르며, 별도의 임차권·세금·점유 관련 위험은 추가 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)

신건 최저가인 210,000,000원에 매각된다고 가정하면, 추정 집행비용 3,740,000원, 하나은행 근저당 채권최고액 기준 배당 156,000,000원을 반영하고 소유자에게 50,260,000원이 남는 계산입니다.

위 배당표는 근저당 채권최고액을 배당액으로 적용한 모형입니다. 하나은행의 경매 청구금액은 114,249,461원으로 채권최고액과 다르며, 실제 배당은 확정 채권액과 배당순위에 따라 변동됩니다. 국세 등 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 오산시 오산동 소재 오산역 남동측 인근입니다. 주변에는 구분상가, 영화관, 음식점, 오피스텔, 아파트단지 및 생활형숙박시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 수도권 전철 1호선 오산역이 위치합니다. 감정평가상 교통조건은 보통입니다.
• 상가 이용상태. 소매점으로, 음식점으로 사용됐으나 현재 공실입니다. 공실이므로 기존 임대수익이 확인된 안정적인 수익형 부동산으로 평가하기 어렵습니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 건물로 위생설비, 승강기, 도시가스, 개별난방 및 소방설비가 설치돼 있습니다. 외벽은 복합판넬 마감이며 내부는 벽지 및 타일 마감 등으로 조사됐습니다.
• 도로. 건물 부지는 북측·서측·남측의 도로에 접합니다. 토지는 인근과 대체로 평탄하며 판매시설 및 업무시설 건부지로 이용되고 있습니다.
• 토지 이용규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역에 해당하며, 비행안전제3구역 및 도로 관련 제한도 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 범위는 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 3,004,000원/㎡입니다. 이는 토지의 단위면적당 공시가격으로, 해당 점포의 매매 시세를 직접 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며, 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 오산역 인근 복합 상업지역이라는 입지적 특징이 있으나, 해당 점포의 임차수요와 거래가격이 확인되지 않았습니다. 실제 환금성을 판단하려면 유사 점포의 매매·임대 사례를 추가로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 검증. 최저가 210,000,000원이 주변 유사 상가의 실제 거래가격과 비교해 적정한지 확인하세요. 감정가와 같다는 이유만으로 적정가라고 판단해서는 안 됩니다.
• 공실 및 점유 확인. 음식점으로 사용되던 점포가 현재도 공실인지, 실제 점유자나 잔존 영업시설이 있는지 현장에서 확인하세요.
• 임대관계 확인. 임대사항이 미상으로 조사돼 있습니다. 임차인 존재 여부, 사업자등록, 점유 및 보증금 반환관계를 확인하고 대항력 있는 임차권이 있는지 검토하세요.
• 국세 압류 확인. 2026년 1월 12일 동화성세무서장 명의 압류가 있습니다. 압류등기의 소멸과 별도로 실제 조세채권의 배당 우선순위 및 매각조건을 확인하세요.
• 신탁·공동담보 이력. 과거 신탁등기와 다지건설주식회사 근저당은 말소된 것으로 나타납니다. 공동담보로 기재됐던 제125호·제126호·제127호와의 권리관계도 최신 등기부로 대조하세요.
• 관리비 체납. 상가 관리비, 공용부분 체납액, 시설 유지비 및 추가 분담금 발생 여부를 확인하세요.
• 점포 이용 가능성. 기존 음식점 시설의 상태, 업종 변경 가능 여부, 원상복구 필요성, 소방·위생 관련 사용조건을 확인하세요.
• 호실 현황 대조. 등기상 제1,2층 제128호 표기와 감정평가상 실제 점포 위치 및 현황을 건축물대장·도면·현장에서 대조하세요.
• 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인한 뒤 입찰하세요.

맺으며 — “권리 정리 가능 ≠ 수익성 확보”

오산파크스퀘어 제128호는 하나은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 상가 경매입니다. 배당모형상 인수액은 0원이고, 신건 최저매각가는 210,000,000원입니다.

그러나 실제 투자판단에서는 공실 상태와 불명확한 임대관계가 중요한 변수입니다. 임차인 신고가 없더라도 임대사항은 확인되지 않았으며, 국세 압류에 따른 배당 변동 가능성도 검토해야 합니다. 무엇보다 유사 점포의 실거래 및 임대수익 자료가 없어 최저가가 시장보다 유리한 수준인지 판단하기 어렵습니다.

결론은 ‘권리 구조는 비교적 단순하지만, 가격과 수익성은 보류’입니다. 신건에서 서둘러 응찰하기보다는 점유·임대관계, 실제 매매시세, 임대 가능성과 비용을 먼저 확인하는 것이 합리적입니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 그 자체가 가격 메리트를 보장하지는 않습니다.