수원지방법원 2025타경1888. 경기도 용인시 처인구 삼가동 137-57, 힐링하우스 102동 3층 301호입니다. 전용면적은 68.21㎡인 다세대주택이며, 감정가와 최저매각가는 모두 2억 1,300만원입니다. 겉으로 보면 최저가가 과거 동일면적 거래가 2억 2,900만원보다 낮아 보입니다. 하지만 이 물건은 일반적인 임차인 없는 경매와 다릅니다. 보증금 1억 8,500만원의 대항력 있는 임차인이 있고, 매각물건명세서에는 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

권리분석의 핵심은 임차인의 전입·점유 시점입니다. 등기부상 2016년 우리은행 근저당은 2021년 1월 이미 말소됐습니다. 그 이후 2023년 10월 19일 기흥세무서장의 압류가 설정되어 현재 말소기준권리가 됩니다. 그런데 임차인 최창규는 2021년 4월 21일 점유를 시작하고 2021년 4월 27일 전입신고를 마쳤습니다. 따라서 2023년 압류보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인으로 판단됩니다.

또 하나의 중요한 변수는 임차인 최창규가 경매 신청채권자 최창규와 동일인이라는 점입니다. 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 경고되어 있습니다. 동일인이 임차보증금과 경매 신청채권을 각각 어떤 법률관계로 보유하는지, 두 청구가 동일한 채권인지 별개의 채권인지 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 들어온 대항력 임차인

말소기준권리는 2023년 10월 19일 갑구 5번 압류입니다. 기흥세무서장이 권리자로 등기한 압류이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그보다 앞선 2016년 3월 11일 우리은행 근저당권은 채권최고액 38,500,000원이었으나, 2021년 1월 15일 해지로 이미 말소됐습니다.

임차인 최창규의 임대차계약일은 2021년 3월 6일, 확정일자는 2021년 3월 15일입니다. 점유개시일은 2021년 4월 21일, 주민등록일자는 2021년 4월 27일입니다. 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기는 2024년 5월 8일 접수됐습니다.

임차권등기 자체의 접수일은 말소기준권리보다 늦지만, 임차인의 실제 점유와 전입신고는 2023년 압류보다 앞섭니다. 따라서 등기 접수일만으로 후순위 임차권이라고 판단하면 안 됩니다. 매각물건명세서 역시 해당 을구 3번 주택임차권등기에 관하여 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수하고 임차권등기가 말소되지 않는다고 명시하고 있습니다.

② 시세 비교 — 과거 거래 한 건으로 현재 가격을 단정할 수 없다

비교 대상은 힐링하우스 102동, 전용면적 68.21㎡입니다. 확인되는 동일면적 거래는 2022년 2월 4층 거래 229,000,000원 한 건입니다. 거래 표본이 하나뿐이고 2026년 경매 시점과 상당한 시간 차이가 있으므로, 현재 시장가격을 대표하는 기준으로 사용하기에는 한계가 큽니다.

최저매각가 213,000,000원은 과거 거래가 229,000,000원의 약 93.0%입니다. 단순 산술상으로는 16,000,000원 낮습니다. 하지만 해당 거래는 2022년 2월의 단일 표본으로, 2026년 현재의 거래가격이나 최근 시장 추세를 반영한다고 보장할 수 없습니다.

따라서 과거 거래가보다 7% 낮다는 이유만으로 저렴하다고 평가하는 것은 위험합니다. 더욱이 이 물건은 임차보증금 인수 문제가 있어 낙찰가와 매수인의 실질취득액을 별도로 계산해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)

배당 항목별 금액은 제공된 배당 산출값을 그대로 표시했습니다. 다만 임차인과 신청채권자가 동일인이고, 두 항목의 청구액도 각각 185,000,000원으로 같아 동일 채권의 중복 표시인지 별도 채권인지 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 늘어난다

이 사건에서 가장 중요한 계산은 낙찰가만 보는 것이 아니라 낙찰가 + 매수인 인수 보증금 잔액을 합산하는 것입니다. 임차보증금 185,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.

현재 회차는 213,000,000원으로 보증금 전액을 배당할 수 있다는 시나리오에 따라 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 계산은 배당 시뮬레이션을 전제로 한 것이며, 앞서 지적한 동일인 중복 배당 문제를 해소한 확정 배당표가 아닙니다. 실제 배당 결과가 달라지면 인수액도 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 용인미르스타디움 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 아파트, 도로변 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 경사슬래브 지붕의 5층 공동주택입니다. 외벽은 벽돌조, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 다세대주택으로 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 등을 갖춘 구조입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다. 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 총 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 동일면적 실거래 표본이 한 건뿐이므로 아파트 대단지처럼 거래가격을 안정적으로 추정하기 어렵습니다. 매도 시 매수층과 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차계약의 실재 확인. 2021년 3월 6일 계약서, 보증금 185,000,000원의 지급 증빙, 실제 점유 및 전입 경위를 확인하세요. 임차인과 신청채권자가 동일하다는 점이 핵심입니다.
• 가장임차인 의심 검증. 가장임차인 가능성은 단순한 의심만으로 결론 내릴 수 없습니다. 임대차계약서, 계좌이체 내역, 보증금 출처, 소유자와 임차인의 관계를 종합적으로 검토해야 합니다.
• 배당요구 및 채권 동일성 확인. 최창규의 임차보증금 185,000,000원과 경매 신청채권 185,000,000원이 동일한 채권인지 별개의 채권인지 확인하세요. 배당 산출표와 회차별 시나리오의 차이도 바로잡아야 합니다.
• 인수액을 포함한 입찰가 산정. 현재 회차는 인수 0원 시나리오지만 1회 유찰 시 17,785,600원, 2회 유찰 시 51,388,480원의 인수 가능성이 있습니다. 낙찰가와 인수액을 반드시 합산하세요.
• 임차권등기 말소 조건 확인. 매각물건명세서의 을구 3번 임차권등기 인수 조건을 확인하고, 보증금 배당 완료 여부에 따른 말소 가능성을 검토하세요.
• 현재 시세 재조사. 2022년 2월의 229,000,000원 거래 한 건만으로 2026년 시세를 확정하지 마세요. 인근 유사 다세대주택의 최신 거래가격을 추가 조사해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 폐문부재였으므로 실제 점유자, 전입세대, 임차관계 및 인도 가능성을 확인하세요.
• 관리비 및 시설 확인. 관리비 체납 여부, 공용부분 관리상태, 누수와 설비 상태를 확인하세요.
• 토지거래허가 관련 확인. 토지거래계약 허가구역 지정 대상과 적용 기간 및 거래 당사자·용도별 적용 여부를 관할 기관에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 배당요구 관련 서류를 직접 대조하세요.

맺으며 — “최저가보다 보증금이 먼저다”

용인 힐링하우스 301호는 단순한 신건 다세대 경매가 아닙니다. 핵심은 대항력 있는 임차인 최창규의 보증금 185,000,000원입니다. 현 회차에서는 보증금 전액 배당을 전제로 매수인 인수액이 0원으로 산출되지만, 유찰되면 미배당 보증금이 인수액으로 전환됩니다.

1회 유찰 시 최저가는 170,400,000원으로 떨어져도 실질취득액은 188,185,600원이며, 2회 유찰 시에도 187,708,480원입니다. 가격이 낮아지는 만큼 임차보증금 인수액이 증가하는 전형적인 대항력 임차인 인수형 구조입니다.

여기에 신청채권자와 임차인이 동일인이라는 점, 가장임차인 의심 가능성, 배당 산출과 회차별 시나리오의 불일치까지 겹쳐 있습니다. 2022년 단일 실거래 229,000,000원도 현재 시세의 충분한 근거가 되지 못합니다.

이 물건의 핵심은 싸게 낙찰받는 것이 아니라, 실제 인수할 권리와 채권을 정확히 확정하는 것입니다. 임대차의 실재와 채권의 동일성, 배당액, 임차권 말소 조건을 확인하기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 권리 검증 우선, 가격 판단은 그다음입니다.