수원지방법원 2025타경57530. 경기도 용인시 기흥구 구갈동에 있는 강남마을코오롱하늘채 503동 12층 1203호입니다. 전용면적은 84.99㎡, 철근콘크리트조 22층 건물의 12층이며 방 3개와 욕실 2개를 갖춘 아파트입니다.

이 사건의 말소기준권리는 2020년 1월 8일 설정된 현대해상화재보험주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고, 그다음 순위인 주식회사라이브저축은행의 180,000,000원 근저당권을 비롯하여 후순위 가압류·가등기·경매개시결정이 이어집니다. 해당 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

그러나 단순히 후순위 권리가 소멸한다는 이유만으로 곧바로 안전한 물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 2025년 2월 3일 접수된 소유권이전청구권가등기는 담보가등기 여부와 실질적인 권리 성격을 확인해야 합니다. 또한 현장 조사 당시 폐문부재로 임대차 관계가 밝혀지지 않았으므로, 실제 점유자와 대항력 있는 임차인의 존재 가능성도 점검해야 합니다.

가격은 더욱 분명합니다. 최근 동일 평형의 실거래 평균이 535,250,000원인데 현재 최저매각가는 562,000,000원입니다. 최근 거래와 비교하면 신건 가격 자체가 매력적인 수준이라고 평가하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 말소 구조와 가등기 주의

권리분석의 기준점은 을구 13번 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 2020년 1월 8일 설정된 이 근저당권보다 뒤에 설정된 담보권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

임차인·점유관계 — 대항력 가능·미상

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 임차인이 존재하지 않는다고 확정할 수는 없습니다. 감정평가 과정에서 현장 방문 시 폐문부재였으며, 실제 임대차 관계는 확인되지 않았습니다. 내부구조 역시 건축물현황도와 인근 유사 사례 및 외관 관측을 참고하여 파악되었습니다.

소유자는 강현민과 이수정의 공유 형태입니다. 상속으로 취득한 소유권 지분이 각각 5분의 2와 5분의 3으로 등기되어 있습니다. 다만 소유권을 보유하고 있다는 사실과 실제 거주 중이라는 사실은 구별해야 합니다. 입찰 전 현황조사서, 전입세대확인서, 매각물건명세서와 현장 점유 상태를 확인하는 것이 필요합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 최근 평균보다 5% 높다

가격 판단에서 가장 중요한 기준은 동일 단지·동일 전용면적 84.99㎡의 최근 실거래입니다. 2026년 1월부터 9월까지 확인되는 12건의 평균 거래금액은 535,250,000원입니다. 최근 거래 범위는 499,000,000원에서 580,000,000원이며, 최신 거래는 2026년 9월의 545,000,000원입니다.

현재 최저매각가 562,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 535,250,000원을 웃돕니다. 최근 평균 대비 비율은 105.0%입니다.

가장 최근인 2026년 9월 거래금액 545,000,000원과 비교해도 최저매각가가 더 높습니다. 따라서 전체 평균뿐 아니라 최근 거래를 기준으로 판단하더라도, 신건 가격을 저렴하다고 표현할 근거는 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 562,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 상황을 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 우선 공제한 뒤 선순위 근저당권부터 배당하는 계산이며, 에프앤제이자산관리대부 가압류 채권에서 미배당이 발생합니다.

집행비용은 추정액이며, 실제 배당은 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라집니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권의 채권최고액은 실제 피담보채권 잔액과 다를 수 있습니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

낙찰가격이 하락하면 후순위 채권자가 배당받을 수 있는 금액도 감소합니다. 반면 현재 계산상 확인된 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 표시되어 있습니다. 이는 실제 선순위 임차권이 없다는 확인을 대신하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 기흥구 구갈동 소재 성지고등학교 남측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 공원 및 골프장 등이 분포합니다. 아파트 중심의 주거환경을 형성하고 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 전철 강남대역이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통 여건을 양호한 편으로 평가했습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 22층 중 12층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 페인팅 및 벽지 마감이며 새시 이중창이 설치되어 있습니다. 급·배수시설, 위생설비, 승강기 및 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 정방형의 평지 형태로 아파트부지로 이용 중입니다. 단지 북서측·북동측·남동측으로 도로에 접하며, 대로3류·중로2류·소로2류와 관련된 토지이용계획이 확인됩니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 성장관리권역, 상대보호구역 등 관련 제한사항이 있으며, 공시지가는 ㎡당 3,188,000원입니다.
• 토지거래허가구역. 감정자료상 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역이 기재되어 있습니다. 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 해당 제한의 적용 대상과 입찰 시점의 효력은 별도 확인이 필요합니다.
• 공부·건축물. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 내부는 폐문부재로 직접 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 530세대 규모의 아파트로 동일 면적의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격 범위는 499,000,000원~580,000,000원입니다. 거래 사례가 존재한다는 점은 긍정적이나, 실제 매도 가능 가격은 층·향·수리 상태 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 검증. 최저매각가 562,000,000원은 최근 실거래 평균 535,250,000원의 105.0%입니다. 최신 거래금액 545,000,000원보다도 높습니다. 감정가만을 기준으로 응찰하지 말고 최근 실거래와 비교한 가격 상한을 설정해야 합니다.
• 갑구 17번 가등기. 이수희 명의 가등기의 실질이 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지 확인해야 합니다. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 관련 권리 자료를 대조하는 것이 핵심입니다.
• 임차인 및 실제 점유자 확인. 감정평가 과정에서 폐문부재로 임대차 내역이 확인되지 않았습니다. 전입세대확인서, 현황조사서 및 현장 확인을 통해 점유자를 파악하고, 대항력 있는 임차인 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 채권자 명의와 승계관계. 라이브저축은행·이에스저축은행의 등기명의 변경 내역과 에이치비저축은행의 경매신청 관계를 확인해야 합니다. 신청채권자 예상배당액이 0원으로 표시되는 부분도 배당순위 및 채권 내역과 대조해야 합니다.
• 배당금 부족과 인수액 구분. 신건에서도 채권자 미배당금 146,020,000원이 발생합니다. 후순위 미배당금이 매수인 인수액으로 자동 전환되지는 않지만, 별도로 존속할 수 있는 임차권 등은 확인해야 합니다.
• 유찰 후 가격 재검토. 회차별 최저가는 562,000,000원, 449,600,000원, 359,680,000원으로 계산되어 있습니다. 유찰 후에는 새로운 매각공고와 해당 시점의 실거래 시세를 다시 비교해야 합니다.
• 명도 및 현장 상태. 실제 거주자와 점유 권원이 확인되지 않았습니다. 입찰 전 점유관계와 명도 가능성을 조사하고, 직접 확인하지 못한 내부 상태에 따른 추가 비용 가능성도 고려해야 합니다.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 체납 여부를 확인해야 합니다. 공용부분 관리비가 매수인에게 영향을 미칠 수 있으므로 별도 점검이 필요합니다.
• 매각조건 및 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각공고를 최종 확인해야 합니다. 특히 유찰 여부와 매각기일의 변경 가능성까지 확인한 후 입찰을 결정해야 합니다.

맺으며 — “후순위 말소 구조는 긍정적, 신건 가격은 보류”

수원지방법원 2025타경57530은 말소기준권리가 비교적 명확한 아파트 경매입니다. 현대해상화재보험주식회사 근저당권을 기준으로 후순위 근저당·가압류·경매개시결정이 소멸하는 구조이며, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리분석에서 가장 경계해야 할 부분도 있습니다. 갑구 17번 가등기의 실질적인 성격과 확인되지 않은 점유관계입니다. 가등기의 종류에 관한 확인 사항이 남아 있고, 폐문부재로 실제 임대차 현황이 밝혀지지 않은 만큼, 인수 위험이 완전히 해소되었다고 단정하기는 어렵습니다.

가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 최저매각가 562,000,000원은 동일 평형 최근 실거래 평균 535,250,000원의 105.0%입니다. 최신 실거래 545,000,000원과 비교해도 높은 수준입니다. 따라서 현재 가격에서 경매 특유의 할인 메리트가 확보되었다고 보기 어렵습니다.

향후 유찰로 최저가가 내려가더라도, 가격이 낮아졌다는 사실만으로 투자 매력이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유와 가등기 관계를 먼저 확인하고, 당시의 시장가격을 다시 대조해야 합니다.

결론은 ‘권리 일부 긍정, 확인 사항 잔존, 신건 가격 보류’입니다. 현재 단계에서는 입찰을 서두르기보다 가등기·점유·채권 승계관계의 검증을 마친 뒤, 최근 시세 대비 충분한 가격 여유가 형성되는지를 판단하는 접근이 적절합니다.