수원지방법원 2025타경57777. 경기도 오산시 외삼미동 서동탄역더샵파크시티 102동 402호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 84.9772㎡, 지상 29층 건물의 4층에 위치한 아파트입니다. 현재 소유자는 노주희이며, 2021년 10월 13일 공유자 전원의 지분을 655,000,000원에 취득한 이력이 있습니다.

이번 경매의 첫인상은 나쁘지 않습니다. 감정가와 최저매각가가 모두 592,000,000원인데, 최근 같은 단지의 유사 면적 거래 평균은 654,833,333원입니다. 단순 비교하면 약 6,283만원 낮습니다. 하지만 경매에서는 시세보다 낮은 가격과 안전한 권리관계가 동시에 확인되어야 실제 매수 메리트가 성립합니다.

이 사건의 핵심은 과거 근저당권의 설정과 이전, 현재 압류와 경매개시결정의 관계입니다. 등기상 말소된 권리와 별도로 이전등기가 남아 있는 기록이 있어, 말소기준권리와 실제 배당채권의 일치 여부를 세밀하게 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 근저당권 이력에 주목

분석상 제시된 말소기준권리는 2024년 6월 17일 오산시 압류(갑구 7번)입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

다만 말소기준으로 제시된 압류보다 먼저 설정된 근저당권이 있습니다. 2021년 10월 13일 삼성생명보험주식회사 근저당권 440,000,000원과 2022년 3월 14일 주식회사상상인저축은행 근저당권 332,400,000원입니다. 두 근저당권의 본등기는 말소된 것으로 표시되지만, 한국자산관리공사 및 소상공인자영업자새출발기금주식회사로의 권리이전 이력이 함께 존재합니다.

② 임차인·점유 분석 — 인수액 0원은 확인이 필요하다

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나 소유자가 직접 점유한다고 단정할 수 없습니다.

입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서를 대조하고, 실제 점유자 및 전입세대 현황을 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 발견되어 보증금이 매각대금보다 크다면 실질취득비용은 낙찰가뿐 아니라 미배당 보증금 인수액까지 합산해야 합니다. 그 경우에는 최저가가 아니라 실질취득비용을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 평균보다 9.6% 낮은 신건

서동탄역더샵파크시티는 2,400세대 규모의 아파트 단지입니다. 비교 가능한 전용 84.98㎡ 안팎의 최근 거래 12건은 2026년 7월부터 10월까지 이루어졌습니다. 최근 12개월 평균 거래금액은 654,833,333원입니다.

실제 거래가격은 570,000,000원부터 730,000,000원까지 분포합니다. 최저매각가 592,000,000원은 최근 평균보다 62,833,333원 낮고, 평균의 90.4%에 해당합니다.

최신 거래로 제시된 2026년 10월의 705,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 다만 최신 거래는 16층이고 이번 경매물건은 4층입니다. 층수 차이에 따른 가격 보정이 필요하므로 최신 거래금액을 그대로 이 물건의 적정시세로 사용할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 592,000,000원 가정)

현재 산정된 매각대금 배분은 집행비용과 소유자 교부액으로 구성됩니다. 그러나 신청채권자 청구액 440,000,000원 및 근저당권 채권이 실제 배당에 반영되지 않은 상태이므로, 아래 금액을 확정적인 배당 결과로 해석해서는 안 됩니다.

위 표는 현재 산정 결과를 그대로 표시한 것으로, 실제 채권자 배당액을 확정한 표가 아닙니다. 신청채권자 청구액 440,000,000원이 미반영되어 있으며, 당해세·압류채권·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당과 잔여액이 크게 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리 확인이 먼저

유찰 시나리오의 소유자 잔여액은 채권자 배당이 반영되지 않은 계산상 금액입니다. 실제 잔여액이나 채권 만족 여부를 의미하지 않습니다. 매수인 인수액 0원 역시 현재 확인 범위에서의 추산입니다.

최저매각가가 1회 유찰 시 473,600,000원, 2회 유찰 시 378,880,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 하지만 실제로 유찰될지는 알 수 없으며, 현재 최저가도 최근 거래 평균보다 낮기 때문에 유찰을 전제로 입찰 전략을 세우는 것은 신중해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대상물건은 경기도 오산시 외삼미동 소재 지하철 1호선 서동탄역 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 대단지 아파트와 근린생활시설, 학교, 공원 등이 형성되어 있으며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 서동탄역 및 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 29층 아파트 중 4층입니다. 위생·급배수·전기·난방·소화전·승강기·주차장시설 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 남서측은 왕복 6차선, 남동측은 왕복 4차선 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 속합니다. 비행안전제2구역(전술), 교육환경 보호구역 등 관련 규제가 존재합니다.
• 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 있으며, 표기된 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다. 실제 입찰 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,358,000원입니다.
• 환금성. 2,400세대 규모의 아파트 단지로, 동일 평형의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 570,000,000원부터 730,000,000원까지 벌어져 층·향·내부상태에 따른 가격 차이를 충분히 반영해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2024.06.17. 오산시 압류보다 먼저 설정된 삼성생명보험주식회사 및 주식회사상상인저축은행 근저당권의 말소 여부와 후속 이전등기의 효력을 확인하세요.
• 배당채권 확인. 한국자산관리공사의 청구액 440,000,000원과 현재 산정된 채권자 배당 0원의 차이를 확인하세요. 실제 채권신고액과 배당순위를 기준으로 재산정해야 합니다.
• 압류·당해세 검토. 오산시 압류 1건과 국민건강보험공단 압류 2건의 체납채권 내용, 법정기일 및 배당상 우선순위를 확인하세요.
• 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 조사된 만큼 현황조사서·전입세대열람·매각물건명세서를 대조하고, 점유자의 대항력 여부를 확인하세요.
• 실거래 비교. 최근 실거래 평균 654,833,333원과 최신 거래 705,000,000원만으로 적정가를 결정하지 말고, 4층에 해당하는 개별 가격 차이를 반영하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납액이 존재하는지 관리사무소에서 확인하고, 매수인에게 승계될 수 있는 부담을 검토하세요.
• 실질취득비용 산정. 낙찰가 외에 취득세·명도비용·미납 관리비와 실제로 인수하는 권리 또는 보증금이 있는지를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서· 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 후”

서동탄역더샵파크시티 102동 402호의 신건 최저가는 592,000,000원입니다. 최근 동일 평형 실거래 평균 654,833,333원의 90.4%라는 점에서 가격 검토의 출발점은 긍정적입니다.

그러나 이 사건을 단순한 저가매수 기회로 판단하기에는 확인할 권리관계가 남아 있습니다. 과거 근저당권의 설정·이전·말소 기록이 복잡하고, 오산시 및 국민건강보험공단의 압류가 존재합니다. 무엇보다 신청채권자 청구액 440,000,000원이 실제 배당 산정에 반영되지 않은 점은 반드시 검증해야 합니다.

임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 매수인 인수액 0원 또한 현 단계에서 확정적인 결론으로 받아들여서는 안 됩니다. 선행 근저당권의 현존 여부, 채권 배당, 실제 점유관계가 확인되어야 비로소 가격 메리트를 정확하게 평가할 수 있습니다.

결론적으로 가격은 긍정적이지만, 권리 검증은 아직 끝나지 않았습니다. 신건 최저가가 최근 거래 평균보다 낮다는 장점은 분명하나, 원본 확인을 통해 권리와 인수위험이 해소되는 것이 입찰의 전제조건입니다.