수원지방법원 2025타경57857. 경기도 용인시 기흥구 서천동에 위치한 경희마크329 7층 703호입니다. 등기상 소유자는 강성규이며, 2021.01.27 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 같은 날 풍납동새마을금고를 근저당권자로 하는 채권최고액 117,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025.09.12 풍납새마을금고의 신청에 따른 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

권리분석의 출발점은 2021.01.27 설정된 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁 관련 등기가 있었지만 이미 말소된 상태입니다. 등기상 복잡한 선순위 권리가 확인되는 사건은 아닙니다.

그러나 등기상 인수 권리가 없다는 것과 현장에 점유 문제가 없다는 것은 다릅니다. 임차인 신고 내역은 없지만 실제 점유자 및 사용관계는 입찰 전 확인해야 합니다. 또한 과거 소유권이전 당시 거래가액 156,870,000원은 현재의 실거래 시세를 의미하지 않습니다. 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 근저당권

권리의 핵심은 을구 1번 근저당권입니다. 2021.01.27 접수번호 12859로 설정됐으며, 근저당권자는 풍납동새마을금고, 채무자는 강성규, 채권최고액은 117,600,000원입니다. 매각으로 소멸하는 말소기준권리이므로 채권최고액 전부가 배당되지 않더라도 그 차액을 매수인이 자동으로 인수하는 구조는 아닙니다.

② 임차인·점유 분석 — 신고된 임차인은 없음

현재 확인되는 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 확인된 임차인의 보증금에 따른 인수액은 없고, 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

③ 가격 판단 — 감정가와 과거 거래가를 구분

현재 최저매각가격은 감정가와 동일한 120,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가에서 가격이 내려간 상태는 아닙니다.

소유권이전등기에 기록된 거래가액은 156,870,000원입니다. 그러나 이 금액은 과거 취득거래의 금액일 뿐, 현재 시장에서 해당 호실이 거래될 수 있는 가격을 입증하지 않습니다. 따라서 이를 근거로 최저가 120,000,000원이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

집행비용 2,480,000원을 공제한 뒤 근저당권에 117,520,000원을 배당하는 추정입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당 80,000원이 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다. 실제 배당은 확정 채권액·집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 변화

감정가 120,000,000원을 기준으로, 신건과 유찰 이후의 예상배당을 비교하면 다음과 같습니다.

유찰이 진행되면 최저매각가는 120,000,000원 → 96,000,000원 → 76,800,000원으로 낮아집니다. 반대로 채권최고액 기준 미배당은 80,000원 → 23,728,000원 → 42,582,400원으로 증가합니다.

주목할 점은 모든 회차의 예상 매수인 인수액이 0원이라는 것입니다. 근저당권자의 미배당액 증가와 매수인의 인수액 증가는 다른 문제입니다. 다만 유찰로 최저가가 낮아지더라도, 현재 시세와 비교하기 전에는 어느 회차가 저렴한 매수가격인지 결론 내릴 수 없습니다.

⑥ 토지·입지 및 환금성 메모

• 소재지. 경기도 용인시 기흥구 서천동 812, 경희마크329 7층 703호입니다. 도로명주소는 서천로127번길 11-5입니다.
• 용도지역. 해당 토지는 근린상업지역에 위치하며 도시지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구 및 성장관리권역에 포함됩니다.
• 토지 규제. 토지거래계약에관한허가구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 실제 거래 및 취득에 적용되는 규제 여부와 범위는 별도 확인이 필요합니다.
• 도로 조건. 중로각지이며 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고 주차장에 접한 토지입니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 지형은 평지·가로장방입니다. 전체 토지면적은 2,672.8㎡, 공시지가는 2,831,000원/㎡입니다. 이는 개별 호실의 전용면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 환금성. 개별 호실의 실제 이용상태와 현재 거래가격을 확인해야 합니다. 근린상업지역이라는 토지 특성만으로 주거용 또는 업무용 등 건물의 구체적 용도를 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 을구 1번 풍납동새마을금고 근저당권(2021.01.27, 채권최고액 117,600,000원)이 말소기준권리인지 등기부 원본과 대조하세요.
• 점유자 확인. 임차인 신고가 없어도 실제 점유관계는 별도 문제입니다. 현황조사서와 매각물건명세서를 확인하고 점유자를 조사하세요.
• 신탁 이력 확인. 대한토지신탁주식회사 관련 과거 신탁등기가 이미 말소됐는지 등기부 및 필요한 경우 신탁 관련 원본 서류를 확인하세요.
• 실제 용도 확인. 경희마크329 703호의 건축물대장상 용도, 전유면적, 대지권 및 실제 이용상태를 확인하세요.
• 시세 비교. 과거 취득가 156,870,000원을 현재 시세로 사용하지 말고 동일 용도·유사 면적·유사 층의 최근 실거래를 비교하세요.
• 유찰 시나리오. 신건 120,000,000원, 1회 유찰 96,000,000원, 2회 유찰 76,800,000원 각각에 대해 가격 적정성을 재검토하세요.
• 배당과 인수 구분. 현재 회차의 근저당 미배당 80,000원은 매수인 예상 인수액 0원과 구분해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비, 당해세 및 법정 우선변제권이 실제 배당과 취득 후 부담에 미치는 영향을 확인하세요.
• 토지이용 규제. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 규제가 해당 호실의 취득·이용에 영향을 미치는지 확인하세요.
• 입찰 전 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 최신 상태로 대조하세요.

맺으며 — “권리 구조는 단순, 가격 판단은 신중하게”

수원지방법원 2025타경57857은 등기상 권리 구조가 비교적 단순합니다. 2021.01.27 설정된 풍납동새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인의 보증금 인수액은 없으며 예상 매수인 인수액도 0원입니다.

예상배당에서 근저당 채권최고액 기준 80,000원의 미배당이 발생하지만, 이것이 매수인의 인수채무로 자동 승계되는 것은 아닙니다. 신건에서 소유자에게 돌아갈 예상 잔여금도 없습니다.

반면 가격 판단에는 신중해야 합니다. 현재 최저가 120,000,000원은 감정가와 동일하고, 과거 거래가액 156,870,000원은 지금의 시장가격을 보장하지 않습니다. 실제 이용상태와 최근 실거래를 확인하지 않은 상태에서는 이 물건이 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

결론은 ‘권리 구조 양호, 가격 메리트 미확인, 점유·용도 확인 필요’입니다. 등기상 소멸 구조와 인수액 측면에서는 긍정적이지만, 현장 점유관계와 실제 용도, 최근 시세가 검증되기 전까지는 적극적인 입찰 판단을 유보하는 것이 합리적입니다. 종합 평가는 C등급입니다.