수원지방법원 2025타경58915. 경기도 용인시 기흥구 언남동의 파인그로브1차 103동 302호, 전용면적 56.71㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 1억 8,200만원이 아닙니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 2억 2,000만원입니다. 임차인 오은아는 2021년 9월 16일 전입했고, 현재 경매의 말소기준권리인 2022년 8월 16일 가압류보다 앞섭니다. 확정일자와 배당요구도 확인됩니다.
현재 매각가 1억 8,200만원에서 집행비용 약 334만 8,000원을 차감하면 오은아에게 돌아가는 배당금은 1억 7,865만 2,000원입니다. 부족한 4,134만 8,000원은 매수인 인수 대상입니다. 따라서 최저가가 내려가도 그만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 낙찰가만으로 취득원가를 판단하면 안 됩니다.
더욱 주의할 점은 매각물건명세서에 추가 점유기재가 있다는 것입니다. 해당 점유자의 보증금이 확인되지 않아 별도 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 현재 계산한 실질취득액은 오은아의 보증금만 반영한 금액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58915 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 언남동 112-22 파인그로브1차 제103동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 56.71㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 이수빈 (2021.09.10. 매매, 거래가액 220,000,000원 · 소유권이전 2021.09.30.) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 182,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 말소기준권리 | 갑구 17번 가압류 · 서민금융진흥원 · 2022.08.16. · 5,032,551원 |
| 매각기일 | 2026.11.13. |
| 임차관계 | 임차권등기 오은아 1명 · 추가 점유기재 1건(보증금 미상) |
① 권리 흐름 — 2022년 가압류가 기준, 선순위 임차인은 남는다
과거 등기에는 2012년 융창상호저축은행 근저당권(채권최고액 2,626,000,000원)과 2015년 하나은행 근저당권(채권최고액 152,400,000원)이 등장하지만, 전자는 2015년 강제경매 매각으로 말소됐고 후자는 2021년 9월 16일 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서 이 과거 근저당권을 살아 있는 인수권리로 볼 수 없습니다.
이번 사건의 기준은 2022년 8월 16일 서민금융진흥원 가압류입니다. 이후 설정된 부천시·수원시·용인시 압류와 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 반환 문제는 별개입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.2억과 추가 점유자 미상
| 임차인 / 구분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오은아 을구 5번 임차권등기 |
220,000,000원 | 2021.09.16. / 2021.08.11. | 있음 | 있음 | 2024.01.09. |
| 추가 점유자 성명 확인 필요 |
미상 | 2021.09.06. / 2021.08.11. | 가능·미상 | 표시 있음·금액 미상 | 2026.01.20. |
오은아는 임대차계약일 2021년 8월 11일, 확정일자 2021년 8월 11일, 주민등록 및 점유개시일 2021년 9월 16일입니다. 기준권리인 2022년 8월 16일 가압류보다 전입·점유가 빠르므로 대항력이 인정되는 임차인입니다. 배당요구도 확인됩니다.
두 번째 점유기재는 전입일 2021년 9월 6일, 확정일자 2021년 8월 11일, 배당요구일 2026년 1월 20일로 표시되어 있습니다. 다만 보증금이 미상입니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정하거나 보증금을 0원으로 취급해서는 안 됩니다. 추가 점유자의 임대차계약 및 실제 보증금 확인 전까지 별도 인수 위험이 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가도 최근 기준보다 높고, 실질취득은 더 비싸다
비교 대상은 파인그로브1차(103동)입니다. 총 8세대의 소규모 다세대주택이며 2012년 8월 16일 사용승인된 건물입니다. 확인되는 거래는 총 4건이고, 전체 평균은 218,750,000원입니다. 그러나 이 평균에는 2021년의 2억 2,000만~2억 4,000만원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 가격 판단은 전체 평균보다 최근 기준 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 56.71㎡ | 2층 | 175,000,000원 |
| 2021.11 | 59.46㎡ | 1층 | 240,000,000원 |
| 2021.09 | 59.46㎡ | 1층 | 240,000,000원 |
| 2021.09 | 56.71㎡ | 3층 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | - | 4건 | 218,750,000원 |
입력된 최근 기준 평균은 175,000,000원(1건)이며, 최신 거래로 표시된 2023년 3월 거래 역시 175,000,000원입니다. 전체 평균은 2억 1,875만원이지만, 최근 기준 가격과 비교하면 감정가·최저가 1억 8,200만원도 104.0%입니다. 최근 기준보다 이미 700만원 높은 가격입니다.
더 중요한 것은 인수액을 더한 실질취득입니다. 현재 회차에서 확인된 매수인 부담은 다음과 같습니다.
가격 추세도 불리합니다. 최근 거래 기준과 과거 거래를 비교한 추세는 -25.0%입니다. 2021년의 고가 거래가 전체 평균을 끌어올리고 있어, 전체 평균 대비 최저가 비율 83.2%만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 최신 확인 거래가 2023년 3월이라는 점과 최근 기준 표본이 1건이라는 점도 감안해야 합니다. 현재 시장가격을 확정할 만큼 거래가 활발한 물건은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,348,000원 |
| 1. 임차인 오은아 보증금(우선변제) | 220,000,000원 | 178,652,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,032,551원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 추정 3,348,000원을 차감하면 배당재원은 178,652,000원입니다. 오은아의 보증금 220,000,000원 중 41,348,000원이 미배당으로 남습니다. 매각물건명세서에 기재된 인수 조건에 따라 이 금액은 매수인 부담입니다.
현재 회차의 확인된 취득원가는 낙찰가 182,000,000원과 인수액 41,348,000원을 합한 223,348,000원입니다. 보증금 원금 2억 2,000만원에 집행비용 추정분이 더해지는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 추가 점유자의 보증금은 실제 배당과 인수액에 영향을 줄 수 있으므로 아래 금액은 확정 배당표가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격을 낮춰도 해결되지 않는 구조
| 구분 | 매각가 | 매수인 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(100%) | 182,000,000원 | 41,348,000원 | 223,348,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 145,600,000원 | 77,238,400원 | 222,838,400원 |
| 2회 유찰(64%) | 116,480,000원 | 105,950,720원 | 222,430,720원 |
유찰로 최저가가 내려가더라도 임차인의 미배당 보증금이 늘어나므로 확인된 실질취득액은 약 2억 2,200만~2억 2,300만원 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 2회 유찰로 매각가가 1억 1,648만원까지 낮아져도 인수액은 1억 595만 720원으로 늘어납니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 언동초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독·다가구주택, 다세대주택, 타운하우스 및 아파트단지가 혼재하는 주거지역이며 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 3층입니다. 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있으며, 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없는 것으로 확인됩니다.
- 토지. 대지면적 315.0㎡, 제1종일반주거지역, 부정형 토지입니다. 동측으로 폭 약 12~15m 도로와 접하며 공시지가는 1,157,000원/㎡입니다.
- 토지 규제. 성장관리권역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하거나 저촉됩니다. 토지거래허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25. 기간으로 기재되어 있어 현재 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 거래는 4건이며 최신 거래 표시가 2023년 3월로 거래 표본이 제한적입니다. 최근 가격 추세 -25.0%와 거래 공백을 감안하면 대단지 아파트보다 환금성에 신중해야 합니다.
- 임대관계. 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 그러나 별도의 임차권등기 및 매각물건명세서상 점유기재가 확인되므로 임차인 현황조사와 실제 점유관계 확인이 필수입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 인수액. 오은아의 보증금 2억 2,000만원과 배당요구 여부, 실제 배당 예상액 1억 7,865만 2,000원을 확인하세요. 미배당 4,134만 8,000원은 매수인 인수 위험입니다.
- 추가 점유자 확인. 전입일 2021.09.06., 확정일자 2021.08.11., 배당요구일 2026.01.20.로 기재된 추가 점유자의 실제 성명, 임대차계약, 보증금, 점유관계를 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
- 매각물건명세서 원본. 을구 5번 임차권등기와 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수 조건을 재확인하세요. 임차권등기의 매각 말소와 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다.
- 세금 압류. 부천시·수원시·용인시 압류 3건이 확인됩니다. 국세·지방세 체납액, 당해세 해당 여부, 교부청구 내역을 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 예상 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한. 최저가 1억 8,200만원은 최근 기준 평균 1억 7,500만원보다 4.0% 높습니다. 확인된 실질취득액은 2억 2,334만 8,000원으로 최근 기준의 127.6%입니다. 최저가가 아니라 인수액을 더한 총취득원가를 기준으로 판단해야 합니다.
- 시세 재확인. 최신 확인 거래가 2023년 3월이고 최근 기준 표본도 1건입니다. 인근 유사 다세대의 실제 매매사례, 현재 매물, 임대수요를 별도로 조사하세요.
- 명도 및 관리비. 임차권등기자와 추가 점유자의 실제 점유 여부를 확인하고, 명도 협의 및 체납 관리비를 확인하세요.
- 등기·배당 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·매각물건명세서·배당 추정 및 거래자료에 기초합니다. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구종기 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.82억 ≠ 취득원가 1.82억”
이 물건은 단순한 신건 다세대 경매가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 전입·점유를 갖춘 오은아의 보증금 2억 2,000만원이 있고, 현재 매각가 가정에서는 4,134만 8,000원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 여기에 추가 점유자의 보증금까지 미상입니다.
현재 최저가 1억 8,200만원에 확인된 인수액을 더하면 실질취득액은 2억 2,334만 8,000원입니다. 이는 최근 기준 평균 1억 7,500만원의 127.6%입니다. 거래 추세도 -25.0%로 하락 방향이며, 소규모 8세대 건물에 거래 표본도 충분하지 않습니다.
유찰이 진행되어도 인수 보증금이 함께 증가하기 때문에 최저가 하락만으로 가격 경쟁력이 생기지 않습니다. 특히 추가 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 현재 계산보다 부담이 더 커질 가능성도 남아 있습니다.
