광주지방법원 2024타경3037. 담양군 수북면 나산리 372에 있는 제조업소와 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 토지는 855㎡의 대지로 공업용으로 이용되고 있으며, 평지의 사다리형 토지입니다. 건물은 일반철골구조 기타지붕 단층 제조업소로, 판넬 마감과 새시창, 위생·급배수설비 및 시스템에어컨설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
권리 구조는 비교적 명료합니다. 소유자 조명옥 명의로 2021년 소유권보존등기가 이뤄진 뒤, 같은 달 우리은행의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 가압류 3건과 임의경매개시결정 2건, 지방자치단체 압류 2건은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경3037 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 수북면 나산리 372 · 전라남도 담양군 수북면 상촌길 14-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 일반철골구조 단층 제조업소 |
| 토지 | 대 855㎡ · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 조명옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 993,263,700원 / 444,983,000원 (3회 유찰 · 감정가 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 22,024,388원 |
| 매각범위 | 제시외 건물 및 기계기구 포함 일괄매각 |
| 매각기일 | 2026.06.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준은 2021.01.20. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며, 토지 나산리 372를 공동담보로 하는 추가설정계약입니다. 이후 광주신용보증재단·전남신용보증재단·신한카드의 가압류와 두 건의 임의경매개시결정, 광주광역시 동구와 담양군의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다.
2023.11.21.에는 해당 근저당권 중 462,937,660원이 확정채권 일부 대위변제를 원인으로 신용보증기금에 일부 이전됐습니다. 이는 선순위 근저당권 내부의 권리관계이므로 배당관계 확인은 필요하지만, 매각 후 낙찰자가 별도로 떠안는 후순위 권리로 계산되지는 않습니다.
② 가격과 유찰 — 44.8%만 보고 저가 매수로 단정 금지
현재 최저매각가는 444,983,000원으로 감정가 993,263,700원의 44.8%입니다. 그러나 제조업소·토지·기계기구가 묶인 산업용 부동산은 아파트처럼 동일 평형의 거래가만으로 가격을 단순 비교하기 어렵습니다. 특히 이 사건은 기계기구의 실제 존재와 규격·수량이 감정 당시 목록과 완전히 일치하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(44.8%) | 444,983,000원 | 438,133,170원 | 824,301,899원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(35.84%) | 355,986,400원 | 350,202,590원 | 912,232,479원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(28.67%) | 284,789,120원 | 280,002,072원 | 982,432,997원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 824,301,899원 → 912,232,479원 → 982,432,997원으로 증가합니다. 하지만 세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉, 유찰에 따른 부족액 확대는 채권자 측 손실 문제이며 낙찰자의 인수금 증가를 의미하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 444,983,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,849,830원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 438,133,170원 |
| 2. 가압류 · 광주신용보증재단 | 16,565,336원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 21,212,054원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 24,657,679원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,262,435,069원 중 예상 배당액은 438,133,170원이고, 예상 미배당액은 824,301,899원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 담양군 수북면 수북리 소재 수북중학교 남측 인근에 있으며, 주위는 지방도 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 출입이 가능하고, 대중교통수단 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 단층 제조업소로 외벽·내벽은 판넬 마감, 창호는 새시창이며 위생·급배수설비와 시스템에어컨설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대 855㎡, 공업용으로 이용 중인 평지·사다리형 토지이며 세로한면(가)에 접합니다. 개별공시지가는 106,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구(나산)이며, 성장관리계획구역·가축사육제한구역· 상대보호구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 공부·위반. 공부와 현황의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 농촌지대의 제조업소와 토지, 개별 기계기구가 일괄 매각되는 물건이라 일반 주거용 부동산보다 매수층과 재매각 경로가 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기계기구 전수 확인. 목록 17번·22번·23번의 소재 여부, 16번·30번의 실제 수량, 21번의 실제 규격을 2024.12.23.자 감정평가서와 현장에서 대조하세요.
- 가동 상태·처분가 조사. 남아 있는 설비의 작동 여부, 노후도, 철거·운반비와 중고 매각 가능 금액을 별도로 산정해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임대관계가 미상이므로 소유자 외 사업자·근로자·제3자의 실제 점유와 시설물 소유관계를 확인하세요.
- 세금·공과금 확인. 광주광역시 동구와 담양군의 압류가 있으므로 당해세, 체납 지방세, 전기·수도 등 사업장 공과금의 범위를 확인하세요.
- 토지이용 제한 점검. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역과 가축사육제한, 학교 상대보호구역이 향후 업종과 증축·용도변경에 미치는 영향을 확인하세요.
- 진입·물류 조건 확인. 세로한면(가) 도로의 실제 폭, 대형차 진입과 회차 가능 여부, 인근 민가와의 거리 등을 현장에서 확인하세요.
- 독립 가격 검증. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 토지 가치, 건물 잔존가치, 실제 존치 설비의 처분가를 분리해 응찰 상한을 계산하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 기계기구 목록 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 자산상태와 환금성은 보류”
등기상 권리만 보면 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 물건의 핵심 위험은 등기부 바깥에 있습니다. 제조업소와 855㎡ 토지, 제시외 건물, 기계기구를 한꺼번에 취득해야 하고, 설비 일부는 소재불명 또는 수량·규격이 다릅니다. 임대관계도 확인되지 않았습니다.
최저가는 감정가의 44.8%까지 내려왔지만, 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 남아 있는 기계의 실질가치와 철거비, 건물의 사용 가능성, 도로·용도지역 조건, 향후 매수층을 검증한 뒤에야 적정 입찰가가 나옵니다. 이 사건은 권리분석보다 현장실사와 자산평가가 더 중요한 공장형 경매입니다.