서울남부지방법원 2025타경11729. 독산역 북동측 인근 미림에이클래스 101동 4층 401호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실보다 대항력 임차인의 미배당 보증금을 누가 부담하는가에 있습니다. 임차인 유정헌은 2021년 8월 30일 주민등록과 점유를 시작했고, 2021년 11월 4일 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2025년 8월 26일 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다.
보증금은 251,000,000원이고 현재 최저가는 162,560,000원입니다. 집행비용 3,075,840원을 제외한 159,484,160원이 임차인에게 배당되면 일반 규칙상 91,515,840원이 남습니다. 이 금액은 원래 낙찰자가 인수해야 하지만, 매각물건명세서의 특별매각조건은 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11729 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 두산로5길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 지하1층/지상12층 건물 내 4층 401호 |
| 사용승인일 | 2021.07.08 |
| 소유자 | 이지민 (2021.08.30 소유권이전 · 거래가액 251,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 162,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 251,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 특별조건으로 정리
2021년 7월 16일 설정된 당산신용협동조합 근저당권 3,718,000,000원은 공동담보 근저당이었으나 2021년 8월 26일 이미 말소됐습니다. 따라서 이 근저당은 현재 매수인 인수권리가 아니며, 이 사건의 말소기준은 2025년 8월 26일 강제경매개시결정입니다. 이후 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권 모두 있다
실제 임차인은 유정헌 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인이 아니라 이 사건의 경매신청채권자이며, 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유정헌 주거 · 임차권등기 | 건물 전부 | 251,000,000원 | 있음 전입·점유 2021.08.30 | 있음 확정 2021.11.04 · 배당요구 | 룰상 91,515,840원 실질 0원* |
③ 예상배당표 (매각가 162,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,075,840원 |
| 1. 임차인 유정헌 보증금 | 251,000,000원 | 159,484,160원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 251,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 규칙상 임차보증금 미배당분은 91,515,840원이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세 및 실제 집행비용 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 감정가 64%만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가 162,560,000원은 감정가 254,000,000원의 64%입니다. 그러나 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 권리상 실질 인수가 0원으로 정리되더라도 최종 응찰가는 주변 실거래와 임대수익, 내부 상태를 별도로 확인한 뒤 정해야 합니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 독산역 북동측 인근이며, 오피스텔·지식산업센터·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 독산역이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 폐문부재로 내부 확인은 이뤄지지 않았으며, 공부상 용도는 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하1층·지상12층 건물이며 사용승인일은 2021.07.08입니다.
- 설비. 위생 급·배수설비, 도시가스 난방설비, 주차설비와 승강기가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체, 포기 범위, 임차권등기 말소 절차가 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 낙찰 후 임차권등기가 실제로 말소되는 시점과 필요한 서류·절차를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부가 확인되지 않았으므로 점유·하자·수리비를 별도로 조사해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대사업자 등록 상태와 매각 이후 행정처리 여부를 등기 원문과 관할기관에서 확인하세요.
- 시세 대조. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 독산동 인근 오피스텔의 최근 실거래와 임대수익을 대조하세요.
- 세금·관리비. 당해세와 체납 관리비, 취득 관련 비용은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 있음, 그러나 특별조건으로 인수 0원*”
이 물건은 표면만 보면 보증금 251,000,000원의 대항력 임차인이 존재하고, 최저가 162,560,000원보다 보증금이 커 일반적인 경매에서는 실질취득가가 보증금 수준에 고정되는 인수형 물건입니다. 현재 회차의 룰상 미배당 인수액도 91,515,840원입니다.
하지만 이번 매각에는 주택도시보증공사가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 조건이 그대로 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득가는 최저가와 같은 162,560,000원입니다. 따라서 권리분석의 결론은 “특별조건 확인 시 인수 해소”입니다. 다만 가격은 감정가의 64%라는 이유만으로 싸다고 단정할 수 없으며, 내부 상태와 주변 오피스텔 실거래를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
