제주지방법원 2025타경9174. 서귀포시 대정읍 일과리 소재 물건으로, 감정 이용상태는 단독주택과 창고이고 토지가 함께 일괄매각됩니다. 등기상 현재 소유자는 강철호이며, 2018년 7월 8일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권이 이전됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2020년 11월 19일 설정된 용담새마을금고 근저당권 840,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025년 6월 27일 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고, 이후 2025년 11월 27일 엠씨아이대부 주식회사가 임의경매를 신청했습니다.
말소기준 이후 설정된 2022년 용담새마을금고 근저당권 216,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인은 조사되지 않았습니다. 따라서 배당표상 낙찰자가 금액으로 떠안을 권리는 0원입니다. 다만 이 사건의 실제 난도는 배당표 바깥에 있습니다. 건물의 인접 토지 침범 가능성, 법정지상권 성립 여부, 농지취득자격증명, 매각 제외 물건을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9174 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 일과리 1300-2 1호 · 일과대수로11번길 16-15 |
| 용도 / 이용상태 | 임야·토지 + 토지 · 기호 1 단독주택, 기호 2 창고 이용 |
| 소유자 | 강철호 · 2018.07.08 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 1,366,020,610원 / 956,214,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 1,021,884,357원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.19 용담새마을금고 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 현황 리스크는 별도
임차인 없음. 임차보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 2020년 11월 19일 근저당권이 말소기준이고, 2022년 후순위 근저당권과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 956,214,000원을 전제로 한 배당 계산에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 — 70% 유찰가지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 1,366,020,610원, 현재 최저매각가는 956,214,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰로 숫자상 409,806,610원이 내려갔지만, 이 사건에는 비교할 최근 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하거나 “시세보다 저렴하다”고 표현할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 956,214,000원 | 944,251,860원 | 111,748,140원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 669,349,800원 | 660,256,302원 | 395,743,698원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 468,544,860원 | 461,459,411원 | 594,540,589원 |
유찰이 거듭될수록 매각가는 내려가고 채권자 미배당은 커지지만, 주어진 시뮬레이션에서는 각 회차 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 이 수치는 등기·배당상의 금액 인수에 관한 것이고, 법정지상권 불확실성이나 농지취득자격증명 미제출 위험을 금액 0원으로 치환하는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 956,214,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,962,140원 |
| 1. 을구 10번 근저당권 · 용담새마을금고 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 용담새마을금고 | 216,000,000원 | 104,251,860원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,056,000,000원 중 944,251,860원이 배당되고, 111,748,140원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 1은 단독주택, 기호 2는 창고로 이용 중입니다. 기호 1은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 1층, 기호 2는 시멘트블록조 슬레이트지붕 1층입니다.
- 주위환경. 대수동교차로 남서측 인근이며 단독주택과 농경지 등이 형성된 지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 간선도로 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지정보상 면적 645㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 평지·부정형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 146,600원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 별지목록 1 건물의 인접 토지 걸침 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 매각조건·현황 리스크
- 일괄매각. 제시외 건물 별지목록 5-1, 5-2가 포함됩니다.
- 농지취득자격증명. 별지목록 4, 5는 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 않으면 매수보증금을 반환하지 않는 특별매각조건입니다.
- 법정지상권. 별지목록 1 단독주택이 목록 3 토지와 일과리 1301-4번지 양 지상에 소재하는 것으로 조사돼 정확한 측량이 필요하며, 1301-4번지에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.
- 포함 평가. 별지목록 3 지상 조경수목과 본건에 소재하는 돌담·담장 등이 포함 평가돼 있습니다.
- 매각 제외. 별지목록 5 지상의 파이프조 차광막지붕 단층 창고 34.1㎡와 별지목록 3 지상의 이동식 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 측량 우선. 단독주택이 목록 3과 인접 토지 1301-4번지에 걸쳐 있는지, 경계·점유 면적을 정확한 측량으로 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 1301-4번지 소유관계와 건물·토지의 권리 변동을 대조해 법정지상권 성립 여부를 입찰 전에 별도로 검토해야 합니다.
- 농취증 선확인. 별지목록 4, 5에 필요한 농지취득자격증명의 발급 가능성을 관할 행정관서에 사전 확인해야 합니다. 농지위원회 심의를 거치는 경우 14일 이내 발급하도록 되어 있다는 안내도 포함돼 있습니다.
- 매각 제외물 특정. 차광막지붕 창고 34.1㎡와 이동식 컨테이너 1동은 매각 대상이 아니므로 현장에서 포함 물건과 제외 물건을 명확히 구분해야 합니다.
- 가격 단정 금지. 최저가는 감정가의 70%지만 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 발급 요건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것이 많다
배당 숫자만 보면 단순합니다. 임차인 0명, 현재 회차 기준 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건을 깨끗한 권리형으로만 평가하기에는 실물과 절차의 불확실성이 큽니다. 단독주택 일부가 인접 토지에 걸쳐 있을 가능성과 그에 따른 법정지상권 성립 불명확성, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 특별매각조건, 그리고 포함·제외되는 제시외 물건을 각각 특정해야 합니다.
가격도 감정가 1,366,020,610원에서 1회 유찰돼 956,214,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 70%라는 숫자만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다. 이 사건은 “등기부상 인수는 없지만 현황조사가 입찰 성패를 좌우하는 물건”에 가깝습니다. 권리금액은 단순, 현황·절차는 고난도. 측량·법정지상권·농취증 세 가지가 해소되지 않는다면 낮아진 최저가만으로 위험을 보상받았다고 보기 어렵습니다.
