제주지방법원 2025타경9237. 제주시 구좌읍 세화리 세화엘루체빌 101동 3층 301호의 다세대주택입니다. 감정가는 213,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 104,370,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 2021.11.10. 김종곤 근저당보다 먼저 전입한 임차인입니다. 이영순은 2020.04.14. 전입·점유·확정일자를 갖췄고 임차보증금은 147,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가 104,370,000원을 전제로 한 배당계산에서는 집행비용 2,261,180원을 제외한 102,108,820원이 이영순에게 배당되고, 보증금 부족분 44,891,180원이 남습니다. 따라서 알려진 실질취득은 최저가와 인수액을 합한 149,261,180원 수준입니다. 더 유찰돼 최저가가 내려가더라도 이영순에게 배당되는 금액이 줄고 인수액이 늘어나는 구조라, 화면에 보이는 최저가만큼 실제 취득비용이 떨어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9237 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 1545 세화엘루체빌 101동 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 101동 지상 4층 내 3층 301호 |
| 비교 면적 | 68.28㎡ |
| 소유자 | 주식회사올레건설개발 |
| 사용승인일 | 2017.08.02. |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 104,370,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
등기부상 2017.08.22. 설정된 제주와이신용협동조합 근저당 2건은 2020.04.14. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.11.10. 김종곤 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 제주특별자치도 압류, 국 압류, 강제경매개시결정, 신제주신용협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 알려진 1.47억 외에 미상 점유자도 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우춘길 | 301호 | 2020.04.14. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영순 | 건물의 전부 | 2020.04.14. | 147,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
이영순은 2020.04.14. 확정일자를 갖추고 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 반면 우춘길은 전입일이 2020.04.14.로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 우춘길을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·인수금액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총액이 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 최저가 | 이영순 인수 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 104,370,000원 | 44,891,180원 | 149,261,180원 |
| 3회 유찰 시 | 73,059,000원 | 75,656,062원 | 148,715,062원 |
| 4회 유찰 시 | 51,141,300원 | 97,179,243원 | 148,320,543원 |
숫자가 이 사건의 구조를 그대로 보여줍니다. 최저가는 104,370,000원에서 73,059,000원, 51,141,300원으로 내려가지만 이영순의 미배당 보증금 인수액은 반대로 44,891,180원에서 75,656,062원, 97,179,243원으로 증가합니다. 즉 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가 하락분 상당액이 인수액 증가로 바뀝니다.
④ 시세 비교 — 최저가 47.4%가 아니라 실질취득으로 비교
세화엘루체빌의 비교 실거래는 12건이고 전체 평균은 186,250,000원입니다. 다만 가격 판단에는 최신 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.02. 4층 68.28㎡ 220,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 220,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 20.1% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 68.28㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.09 | 64.46㎡ | 5 | 199,000,000원 |
| 2024.09 | 64.46㎡ | 5 | 199,000,000원 |
| 2024.07 | 68.91㎡ | 5 | 208,000,000원 |
| 2024.01 | 67.26㎡ | 5 | 188,000,000원 |
| 2023.03 | 68.91㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 68.28㎡ | 1 | 151,000,000원 |
| 2023.03 | 66.23㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 66.23㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 68.91㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.12 | 68.19㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2022.07 | 66.23㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 186,250,000원 |
현재 최저가 자체는 최근 12개월 평균 220,000,000원의 47.4%지만, 이 수치를 그대로 가격 메리트로 읽으면 안 됩니다. 이영순 미배당액까지 포함한 현재 회차의 알려진 실질취득은 149,261,180원으로 최근 거래의 약 67.8% 수준입니다. 알려진 금액만 놓고 보면 최근 거래보다 낮지만, 우춘길의 보증금이 확인되지 않아 최종 실질취득액은 이보다 높아질 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 104,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,261,180원 |
| 1. 임차인 이영순 보증금 | 147,000,000원 | 102,108,820원 |
| 2. 근저당 · 김종곤 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이영순 | 147,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신제주신용협동조합 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산상 매각대금은 집행비용 2,261,180원과 이영순 우선변제 102,108,820원으로 모두 소진됩니다. 이영순 보증금 중 44,891,180원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 세화중학교 북동측 인근으로 전, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정기노선 및 지방도가 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브위 기와지붕 101동 지상 4층 중 3층 301호이며 사용승인일은 2017.08.02.입니다. 승강기·가스보일러 난방설비 등이 있습니다.
- 도로. 남서측 폭 약 35미터, 북서측 폭 약 8미터 아스콘포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20M이하)이며 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 489,400원/㎡, 토지면적 2,202㎡이며 감정자료상 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래표본. 세화엘루체빌은 32세대이며 비교 실거래 12건의 전체 범위는 151,000,000원~230,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이영순 인수액 반영. 현재 회차에서는 44,891,180원을 낙찰가 외 추가 인수액으로 반드시 반영해야 합니다.
- 우춘길 임대차 확인. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 계약관계와 보증금 규모 확인 전에는 입찰 상한을 확정하기 어렵습니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시 최저가는 73,059,000원·51,141,300원까지 내려가지만 이영순 인수액은 75,656,062원·97,179,243원으로 증가합니다.
- 시세 기준. 전체 평균 186,250,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 220,000,000원을 우선 기준으로 보되 최근 12개월 표본은 1건임을 함께 고려해야 합니다.
- 배당표 재확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 따라 이영순 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.04억 경매”가 아니라 “인수 포함 총액”으로 봐야 한다
이 사건을 최저가 104,370,000원의 2회 유찰 물건으로만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 이영순의 대항력 있는 147,000,000원 임차보증금 때문에 현재 예상 미배당액 44,891,180원이 매수인에게 넘어오고, 알려진 실질취득은 149,261,180원 수준으로 올라갑니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 인수액이 늘기 때문에 총액은 크게 내려가지 않습니다.
그럼에도 최근 12개월 평균·최신 거래 220,000,000원과 비교하면 알려진 실질취득액 자체는 낮습니다. 문제는 우춘길입니다. 동일 301호에 2020.04.14. 전입한 것으로 조사됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 위험의 크기를 계산할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 가격 데이터에는 여지가 있으나 권리금액이 아직 닫히지 않은 사건입니다. 우춘길의 임대차관계와 보증금이 확인되기 전까지는 낮은 최저가만으로 응찰가를 결정하는 접근을 피하는 것이 핵심입니다.
