제주지방법원 2025타경9263. 서귀포시 중문동 1737-7 소재 대지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 토지면적은 511㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 5층으로, 2022.07.21 사용승인됐습니다. 지하층은 기계실·계단실·주차장, 지상 1·2층은 공실이며 지상 3~5층은 업무용 또는 상업용으로 이용되고 있습니다.

소유자는 유한회사다올입니다. 2022.08.31 설정된 서귀포새마을금고 등 공동 근저당권의 채권최고액은 3,300,000,000원이고, 이를 기준으로 경매가 진행되고 있습니다. 신청채권 청구액은 2,857,939,430원입니다. 현재 최저가로 매각되면 해당 근저당권자에게도 채권 전액이 배당되지 않는 구조입니다.

이전 성산포수산업협동조합의 근저당권은 이미 등기부상 말소돼 있어 현재 인수 대상으로 볼 수 없습니다. 이후 설정된 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이나, 실제 입찰에서는 확인되지 않은 점유자의 임차관계와 세금 배당 문제를 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기존 근저당은 말소, 이후 권리는 매각으로 소멸

권리분석의 기준점은 2022.08.31 접수된 을구 2번 근저당권입니다. 서귀포새마을금고와 제주남원동부새마을금고, 서홍새마을금고, 대포새마을금고, 예래동새마을금고, 강정새마을금고, 남제주새마을금고가 공동 근저당권자로 기재돼 있습니다. 토지 중문동 1737-7도 공동담보로 기재돼 있습니다.

2022.08.01 성산포수산업협동조합이 설정했던 채권최고액 2,530,000,000원의 을구 1번 근저당권은 2022.08.31 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 날짜가 더 빠르다는 이유만으로 이 근저당권을 매수인이 인수하는 선순위 권리로 계산해서는 안 됩니다.

그 뒤 한국투자저축은행과 흥국저축은행의 가압류, 경매개시결정, 제주세무서장의 압류가 순서대로 기입됐습니다. 이들 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 국세 압류의 등기상 소멸과 체납세액의 실제 배당순위는 별개이므로, 세금 관련 금액과 우선순위는 입찰 전에 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 확인된 임차인 3명, 추가 점유관계 확인 필요

성명·호실·보증금이 확인되는 임차인은 3명입니다. 박경진, 주식회사 퍼스트종합건설, 이정석 모두 전입신고일이 말소기준권리인 2022.08.31 이후입니다. 따라서 확인된 자료상 선순위 대항력을 갖추지 못한 것으로 정리됩니다.

확인된 임차인 3명의 보증금 합계는 80,000,000원입니다. 별도로 기재된 월세 및 퍼스트의 실제 점유·계약관계는 추가 확인이 필요하며, 주식회사 퍼스트종합건설과 퍼스트의 동일성도 확인되지 않았으므로 서로 다른 확정 임차인으로 중복 합산하지 않았습니다.

박경진과 이정석은 각각 배당요구 사실이 확인됩니다. 다만 배당요구가 있다는 사실만으로 보증금 전액 배당이나 우선변제권을 확정할 수는 없습니다. 확정일자 및 실제 배당순위도 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%

감정가는 3,318,445,100원입니다. 현재 최저매각가는 1,138,227,000원으로, 감정가 대비 약 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 지상 1·2층이 공실이고 지상 3~5층이 업무용 또는 상업용으로 사용되는 건물이므로, 감정가 대비 낙찰률만으로 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다.

* 인수액은 확인된 등기권리 및 현재 배당모형 기준입니다. 대항력 미상 점유자의 보증금 인수 여부와 명도비용은 확정되지 않았습니다. 다음 회차 금액은 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 매각결과가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,138,227,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 13,782,270원을 제외한 1,124,444,730원이 선순위 근저당권자에게 배당됩니다. 한국투자저축은행과 흥국저축은행에는 배당할 재원이 남지 않고, 소유자 잔여금도 0원입니다.

배당액은 채권최고액을 기준으로 산정한 추정치입니다. 실제 채권잔액, 집행비용, 당해세, 조세채권의 법정기일, 임차인의 최우선변제 및 실제 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 국세 압류가 있으므로 확정적인 배당표로 보아서는 안 됩니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀포시 중문동 중문초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 및 농경지 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 기재돼 있습니다.
• 건물 현황. 철근콘크리트구조로 2022.07.21 사용승인됐습니다. 지하 1층은 기계실·계단실·주차장이고, 지상 1·2층은 공실, 지상 3~5층은 업무용 또는 상업용으로 이용되고 있습니다.
• 설비. 기본위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 면적 511㎡, 제2종일반주거지역이며 개별공시지가는 839,900원/㎡입니다. 중로2류 도로에 접하고, 지형은 평지·가로장방입니다.
• 규제. 고도지구(20m 이하), 지구단위계획구역, 정비구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 및 하수처리구역 등에 해당합니다. 향후 활용이나 용도변경을 고려할 경우 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 평가 포함물. 조경수와 방부목 데크시설이 감정평가에 포함돼 있습니다. 현장 잔존 상태와 실제 이용 가능 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 지상 1·2층이 공실이고 나머지 층이 업무용 또는 상업용으로 이용되는 대지·건물 일괄매각 물건입니다. 실거래 비교와 임대수익 검증 없이 향후 매각가격이나 처분 기간을 낙관적으로 가정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차관계 대조. 박경진·주식회사 퍼스트종합건설·이정석의 실제 계약서, 확정일자, 배당요구 및 현 점유상태를 확인해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. 월세와 퍼스트의 실제 신원·전입일·보증금·점유구역을 확인하고 기존 임차인과 중복되는지 확인해야 합니다. 대항력이 확인되기 전에는 인수액 0원을 확정적인 총취득비용으로 사용하지 않는 것이 중요합니다.
• 세금 압류 검토. 제주세무서장 명의 압류와 관련된 체납액, 법정기일 및 실제 배당상 우선순위를 확인해야 합니다.
• 공실·임대수익 검증. 지상 1·2층 공실 상태를 확인하고, 지상 3~5층의 임대차 현황과 실제 차임 수취 여부를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지·건물과 조경수·방부목 데크시설의 평가 및 매각 포함 범위를 감정평가서와 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
• 정비구역·토지이용 규제. 정비구역과 고도지구, 지구단위계획구역 및 상대보호구역에 따른 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 유찰 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 34.3%이지만, 인근 유사 건물의 실거래가격, 예상 임대수익, 공실 해소 비용과 건물 유지관리 비용을 검토한 뒤 응찰가격을 결정해야 합니다.
• 원본 및 현장 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “34.3%라는 숫자보다 중요한 것은 실제 취득 후의 가치”

이 물건의 가장 눈에 띄는 특징은 감정가 3,318,445,100원에서 최저가 1,138,227,000원까지 내려왔다는 점입니다. 등기상 권리 흐름은 비교적 분명합니다. 이미 말소된 선행 근저당이 있고, 2022.08.31 새마을금고 근저당을 기준으로 이후 권리들이 매각으로 소멸합니다.

그러나 실제 투자 판단은 여기에서 끝나지 않습니다. 확인된 임차인 3명 외에 점유관계가 확정되지 않은 기재가 남아 있고, 지상 1·2층은 공실이며 국세 압류도 존재합니다. 실제 매수인이 부담할 수 있는 비용과 건물의 안정적인 수익성을 현 단계에서 모두 확정하기는 어렵습니다.

현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 것은 확인된 사실이지만, 이것이 실제 시세의 34.3%에 불과하다는 뜻은 아닙니다. 임차관계·세금·공실·건물상태를 확인하고, 토지와 건물의 개별 가치 및 예상 임대수익을 검증한 뒤 전체 취득비용을 기준으로 판단할 필요가 있습니다.