제주지방법원 2025타경9263. 서귀포시 중문동 1737-7 소재 물건으로, 토지 511.0㎡와 지하1층·지상5층 건물이 함께 일괄매각됩니다. 감정 이용상태는 지하1층이 기계실·계단실·주차장, 지상1·2층은 공실, 지상3~5층은 업무용 또는 상업용입니다. 현재 최저가는 1,626,038,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 단순한 유찰폭보다 점유관계의 불확실성을 얼마나 해소하느냐에 있습니다.
등기 구조 자체는 비교적 선명합니다. 2022.08.31. 설정된 서귀포새마을금고의 채권최고액 3,300,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 이후 한국투자저축은행·흥국저축은행의 가압류, 경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 2022.08.01. 성산포수산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9263 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 중문동 1737-7 · 중문상로82번길 24 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 지하1층 기계실·계단실·주차장 · 지상1·2층 공실 · 지상3~5층 업무용 또는 상업용 |
| 토지 | 511.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 중로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하1층 / 지상5층 · 사용승인 2022.07.21 |
| 소유자 | 유한회사다올 |
| 감정가 / 최저가 | 3,318,445,100원 / 1,626,038,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,857,939,430원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 일괄매각 | 조경수 및 방부목 데크시설 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.08.31. 을구 2번 서귀포새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,300,000,000원이고 토지 중문동 1737-7과 공동담보입니다. 그 뒤 설정된 한국투자저축은행 가압류 558,661,390원, 흥국저축은행 가압류 141,338,610원, 2025.12.11. 임의경매개시결정, 2026.02.20. 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 — 3건은 대항력 없음, 2건은 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박경진 | 5층 501호 | 2023.02.02 | 30,000,000원 | 2,080,000원 | 없음 | 배당요구 2026.03.05 · 확정일자 미상 | 없음 |
| 주식회사 퍼스트종합건설 | 302호 | 2024.04.29 | 20,000,000원 | 1,870,000원 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 이정석 | 401호 | 2023.06.15 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 배당요구 2026.01.23 · 확정일자 미상 | 없음 |
| 월세 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 퍼스트 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
박경진·주식회사 퍼스트종합건설·이정석은 전입일이 모두 말소기준일인 2022.08.31.보다 뒤라 대항력이 없습니다. 반면 ‘월세’와 ‘퍼스트’로 기재된 2건은 전입일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 2건을 대항력 없음으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
감정가는 3,318,445,100원, 현재 최저매각가는 1,626,038,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 1,138,226,600원, 4회 유찰 시 796,758,620원입니다.
다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어, 현재 1,626,038,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율 자체를 시세 메리트로 바꾸어 해석하면 안 됩니다. 특히 지상 1·2층은 공실이고, 지상 3~5층은 업무용 또는 상업용으로 이용되는 물건이라 실제 임대수익과 공실 상태를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,626,038,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,660,380원 |
| 2. 근저당 · 서귀포새마을금고 | 3,300,000,000원 | 1,607,377,620원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 558,661,390원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 흥국저축은행 | 141,338,610원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 4,000,000,000원 중 예상 배당액은 1,607,377,620원, 미배당은 2,392,622,380원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서귀포시 중문동 중문초등학교 북측 인근이며, 주변은 공동주택·근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 지하1층은 기계실·계단실·주차장, 지상1·2층은 공실, 지상3~5층은 업무용 또는 상업용으로 이용 중입니다.
- 토지. 511.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·가로장방·중로한면이며 공시지가는 839,900원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20M이하)·지구단위계획구역·정비구역·하수처리구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하며 중로2류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상5층, 사용승인일은 2022.07.21이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 일괄매각. 조경수와 방부목 데크시설이 포함 평가돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2건 확인. ‘월세’와 ‘퍼스트’의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 계약서와 원본 조사서 확인이 핵심입니다.
- 공실·임대현황 확인. 지상1·2층은 공실, 지상3~5층은 업무용 또는 상업용 이용 중입니다. 실제 임대차·영업 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격은 감정가 할인율로 판단하지 않기. 현재 최저가가 감정가 49%라도 최근 실거래 자료가 없어 시장 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 토지 중문동 1737-7과 공동담보로 설정돼 있습니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 49%보다 중요한 것은 미상 점유
이 사건은 숫자만 보면 감정가 3,318,445,100원에서 최저가 1,626,038,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 등기상으로는 2022.08.31. 서귀포새마을금고 근저당 이후 권리가 모두 소멸하는 구조이고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 점유관계를 합치면 결론은 달라집니다. 박경진·주식회사 퍼스트종합건설·이정석은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, 나머지 2건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 여기에 시장 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 “49%까지 떨어져 싸다”가 아니라 “등기는 정리되지만 미상 점유와 실제 가격을 먼저 확인해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
