제주지방법원 2025타경9353. 서귀포시 서호동 그린트리인서귀포호텔 6층 622호로, 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 김진화이고, 말소기준권리는 2018.07.06. 설정된 영광농업협동조합 근저당 70,200,000원입니다. 이후 2025.12.30. 영광농업협동조합이 임의경매를 신청했고, 이 경매개시결정과 근저당은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
권리관계 자체는 비교적 단순하지만 점유·이용상태는 확인이 필요합니다. 현황조사보고서상 호텔직원은 본 호를 주식회사 제주명당이 소유자와 위탁계약을 맺고 객실로 이용 중이라고 진술했습니다. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 신고된 임차인 내역은 없습니다. 따라서 대항력 임차인이 있다고 단정할 근거는 없지만, 실제 인도·운영계약 관계는 입찰 전에 원본 조사기록과 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9353 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서호동 1522-1 그린트리인서귀포호텔 6층 622호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 서호중앙로 84 |
| 물건종류 / 이용 | 생활숙박시설 · 지하2층 지상10층 내 6층 622호 |
| 사용승인일 | 2018.06.16. |
| 소유자 | 김진화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 30,870,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영광농업협동조합 / 42,813,493원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
2018.06.26. 주식회사지더블유홀딩스 명의로 소유권보존 후 같은 날 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌고, 2018.07.06. 신탁재산 귀속으로 신탁등기가 말소된 뒤 김진화 앞으로 소유권이전이 됐습니다. 같은 날 영광농업협동조합의 채권최고액 70,200,000원 근저당이 설정됐으며 이 권리가 말소기준입니다. 2025.12.30. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 위치 — 3회 유찰, 감정가 34%
감정가는 90,000,000원, 현재 최저매각가는 30,870,000원으로 현재 회차는 3회 유찰·감정가 34%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 21,609,000원(감정가 24%), 5회 유찰 시 15,126,299원(감정가 17%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 30,870,000원 | 29,914,340원 | 40,285,660원 |
| 4회 유찰 시 | 21,609,000원 | 20,820,038원 | 49,379,962원 |
| 5회 유찰 시 | 15,126,299원 | 14,454,026원 | 55,745,974원 |
유찰이 반복될수록 담보권자의 미배당액은 늘지만, 제시된 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가치보다 저렴한지는 이 수치만으로 판단할 수 없습니다. 특히 생활숙박시설은 아파트 실거래처럼 단순 비교하기보다 개별 객실의 운영상태와 거래 가능성을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 955,660원 |
| 1. 근저당 · 영광농업협동조합 | 70,200,000원 | 29,914,340원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 30,870,000원 가정. 근저당 채권최고액 70,200,000원 중 29,914,340원이 배당되고 40,285,660원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 이용상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 생활숙박시설로 이용 중입니다. 현황조사에서는 주식회사 제주명당이 소유자와 위탁계약을 맺고 객실로 이용 중이라는 호텔직원의 진술이 있습니다.
- 현장표시. 공부상 명칭은 ‘그린트리인서귀포호텔’이고 현장표시는 ‘그랜드밀언스호텔 서귀포’입니다.
- 입지. 새서귀초등학교 남동측 근거리에 위치하며 제주혁신도시사업으로 조성된 상업지대로 공공기관·업무시설·숙박시설·음식점 및 나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층·지상10층 건물이며 2018.06.16. 사용승인됐습니다. 천장형 시스템에어컨·승강기·소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 왕복 2차선 도로와 북측 왕복 2차선 도로에 접하며 지적상 도로 폭은 각각 약 25m, 약 15m입니다.
- 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역·건축계획심의대상구역·하수처리구역·가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위탁운영 관계. 주식회사 제주명당과 소유자 사이 위탁계약의 구체적 내용, 종료 여부, 인도 시 필요한 절차를 확인하세요.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 객실 이용자·점유자와 별도 계약이 존재하는지 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 90,000,000원 대비 최저가 30,870,000원이라는 할인폭만으로 시장가보다 저렴하다고 판단하지 말고 생활숙박시설의 최근 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서 근저당 채권최고액 70,200,000원은 전액 배당되지 않지만 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서와 현장 이용상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격·점유 확인이 핵심
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2018.07.06. 영광농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 현재 가격은 이미 3회 유찰·감정가 34%까지 내려왔고, 실거래 비교자료 없이 이 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
또한 본 호는 생활숙박시설이며, 현황조사상 주식회사 제주명당의 위탁운영 진술이 있고 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 물건은 말소되는 권리 자체보다 실제 점유·위탁운영 관계와 생활숙박시설의 시장가치 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
