제주지방법원 2025타경9353. 서귀포시 서호동 그린트리인서귀포호텔 6층 622호로, 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 김진화이고, 2018년 7월 6일 영광농업협동조합이 채권최고액 70,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 12월 30일 같은 영광농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 배당 시뮬레이션상 현재 최저가 44,100,000원에 낙찰돼도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 권리 인수액만 보고 판단하면 이 물건의 중요한 성격을 놓치게 됩니다. 현황조사에서는 주식회사 제주명당이 소유자와 위탁계약을 맺고 객실로 이용 중이라는 호텔직원의 진술이 확인됐습니다. 임차인으로 신고된 사람은 없지만, 실제 인도 과정에서는 현재 객실 운영관계와 점유 상태를 확인해야 합니다. 또한 공부상 명칭은 ‘그린트리인서귀포호텔’인 반면 현장표시는 ‘그랜드밀언스호텔 서귀포’로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9353 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서호동 1522-1 그린트리인서귀포호텔 6층 622호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 서호중앙로 84 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 생활숙박시설 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층·지상10층 내 6층 622호 |
| 사용승인일 | 2018.06.16 |
| 소유자 | 김진화 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 44,100,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영광농업협동조합 / 42,813,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
임차인 신고는 없습니다. 말소기준권리는 2018.07.06. 영광농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 70,200,000원입니다. 2025.12.30. 임의경매개시결정은 이보다 뒤에 발생해 매각으로 소멸합니다. 2018년 설정됐던 국제자산신탁 명의의 신탁등기도 2018.07.06. 이미 말소된 상태입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 90,000,000원, 현재 최저매각가는 44,100,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지, 비슷한지, 높은지를 확인할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,193,800원 |
| 1. 근저당 · 영광농업협동조합 | 70,200,000원 | 42,906,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 44,100,000원 가정 시 영광농업협동조합 채권최고액 70,200,000원 중 42,906,200원이 배당되고 27,293,800원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인이 이 미배당액을 승계하는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본 호는 생활숙박시설로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 천장형 시스템에어컨, 승강기, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 새서귀초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 제주혁신도시사업으로 조성된 정비된 상업지대로 공공기관·업무시설·숙박시설·음식점 및 나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측은 지적상 폭 약 25m 도로, 북측은 지적상 폭 약 15m 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 건축계획심의대상구역·하수처리구역· 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,265,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 공부상 ‘그린트리인서귀포호텔’, 현장표시는 ‘그랜드밀언스호텔 서귀포’로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고, 생활숙박시설 622호의 실제 거래· 매물·운영가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·운영관계. 현황조사에서 주식회사 제주명당이 소유자와 위탁계약을 맺고 객실로 이용 중이라는 진술이 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 명칭 확인. 공부상 호텔명과 현장표시가 다르므로 실제 건물 운영주체와 현장 호실 표시를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 근저당 미배당 27,293,800원이 생기지만 이는 매수인 인수액이 아닙니다. 배당 부족과 권리 승계를 혼동하지 않아야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 매각가 30,869,999원·미배당 40,285,661원, 4회 유찰 시 매각가 21,608,999원·미배당 49,379,963원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018년 영광농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 신고된 임차인은 없으며 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 90,000,000원에서 2회 유찰돼 44,100,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 실거래 시세가 없기 때문에 감정가의 49%라는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
특히 이 물건은 생활숙박시설이고 현재 객실 위탁운영 정황이 확인됩니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 단순하지만, 가격·용도·점유 확인이 필요한 사건”입니다. 낮아진 최저가보다 생활숙박시설이라는 물건의 성격과 실제 시장가치, 운영·인도 상태를 먼저 확인하는 접근이 필요합니다.
