서울남부지방법원 2025타경11751. 오류동 다원리치타운 103동 602호, 감정상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대입니다. 사용승인일은 2020.09.16이고 대상면적은 43.2㎡로 매칭되어 있습니다. 소유자 백상훈은 2021.07.08 소유권을 넘겨받았고 등기상 거래가액은 420,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “4회 유찰돼 1.64억”이 아니라, 대항력 임차보증금 4.2억의 미배당분이 누가 부담하느냐입니다.
김윤희는 2021.07.08 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.05.25입니다. 말소기준인 2022.12.27 국 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 제시되어 있으며, 임차보증금은 420,000,000원입니다. 현재 최저가 164,250,000원 가정 배당에서는 집행비용을 제외한 161,150,500원만 배당돼 룰상 부족분이 258,849,500원입니다. 확약이 없다면 “낙찰가가 싸 보일수록 인수액이 커지는” 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11751 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제103동 제6층 제602호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택으로 이용 중 |
| 대상면적 / 층 | 43.2㎡ · 지하1층/지상6층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 백상훈 · 2021.07.08 소유권이전 · 거래가액 420,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 401,000,000원 / 164,250,000원 (4회 유찰 · 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2020.09.16 |
| 민간임대주택 | 2021.07.08 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2022.12.27 국 압류입니다. 이후의 김윤희 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 제시되어 있습니다. 다만 김윤희의 실제 전입·점유는 말소기준보다 앞선 2021.07.08이므로 임차권등기의 등기일만 보고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 확약 대상과 그 밖의 점유자를 분리
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김윤희 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.08 확정 2021.05.25 | 420,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| LI YUJIN 점유 부분 미상 | 2024.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| GYO YINGJI 점유 부분 미상 | 2024.03.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이광호 점유 부분 미상 | 2025.07.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
* 김윤희의 배당상 룰 기준 미배당액은 258,849,500원이지만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 실질 인수는 0원으로 봅니다. 나머지 3명은 전입일이 말소기준 이후로 제시되어 있으나 보증금·확정일자와 점유 범위가 미상인 만큼 확약의 보호범위 밖에서 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 거래의 54.8%
다원리치타운의 면적매칭 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다. 2026년 6월, 전용 39.86㎡·5층이 300,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 300,000,000원이며, 현재 최저가 164,250,000원은 그 54.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 39.86㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 300,000,000원 |
임차보증금 확약만 놓고 보면 매수인의 금액 기준 실질취득은 최저가와 같은 164,250,000원이고, 최근 12개월 평균 300,000,000원보다 낮습니다. 다만 표본이 한 건에 불과하고, 매수인이 인수하는 구분지상권의 경제적 부담이 금액화되어 있지 않으며, 미상 점유자 확인도 남아 있습니다. 따라서 54.8%라는 숫자만으로 최종 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,099,500원 |
| 1. 임차인 김윤희 보증금(우선변제) | 420,000,000원 | 161,150,500원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김윤희 보증금 부족분은 258,849,500원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인에게 남지만, 이번 사건은 특별매각조건에 따라 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 김윤희 보증금의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 없을 때 룰상 인수 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 164,250,000원 | 258,849,500원 | 423,099,500원 |
| 5회 유찰 시 | 131,400,000원 | 291,239,600원 | 422,639,600원 |
| 6회 유찰 시 | 105,120,000원 | 317,151,680원 | 422,271,680원 |
확약이 없었다면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총부담은 약 422,271,680원~423,099,500원으로 거의 고정됩니다. 즉 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서 최저가만 보고 “싸다”고 판단하면 안 되는 구조입니다. 이번 사건은 그 구조를 특별매각조건이 끊어주는 예외입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 구로구 오류동 오정초등학교 남동측 인근. 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상6층, 사용승인일 2020.09.16. 도시가스·승강기·소화전·지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,501,000원/㎡입니다.
- 공부상 확인사항. 건축물현황도에서 602호 상층부분이 “603호 다락”으로 등재됐으나 도면작성자로부터 “602호 다락” 오기라고 구두 확인된 것으로 기재되어 있어 경매 진행 시 재확인이 요구됩니다.
- 환금성. 다원리치타운은 110세대이며, 제공된 최근 12개월 면적매칭 거래는 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.1회인 반면 본건은 4회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 그대로 적용되는지 입찰 전 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 구분지상권 확인. 대지권의 목적인 1 토지 을구 1번 구분지상권설정등기는 매수인이 인수합니다. 존속내용·범위·경제적 영향을 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 3명 확인. LI YUJIN, GYO YINGJI, 이광호는 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원문을 대조해 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 가격 비교의 기준. 김윤희 보증금은 확약을 반영해 실질 인수 0원으로 보되, 구분지상권 등 금액화되지 않은 부담을 입찰가 상한에 별도로 반영해야 합니다.
- 실거래 표본 수. 최근 12개월 면적매칭 표본은 1건뿐입니다. 300,000,000원을 절대적인 시세로 단정하기보다 개별 층·면적·상태 차이를 감안해야 합니다.
- 다락 표기 재확인. 건축물현황도의 602호 상층부분 표기 오류 관련 사항은 실제 도면과 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “1.64억짜리 경매”가 아니라, 확약과 인수권리의 조합을 사는 사건
표면만 보면 감정가 401,000,000원이 네 번 유찰돼 164,250,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 12개월 면적매칭 실거래 300,000,000원과 비교하면 54.8%여서 가격 차이는 큽니다. 하지만 김윤희의 보증금 420,000,000원은 원래 대항력 인수형으로, 현재 회차 기준 미배당액 258,849,500원이 남는 구조입니다.
이 사건에서 그 부담을 끊는 것은 특별매각조건입니다. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 반영하면 김윤희 보증금의 실질 인수는 0원이므로, 임차보증금 기준 실질취득은 164,250,000원입니다. 다만 별도등기 관련 구분지상권은 매수인이 인수하고, 확약 밖의 보증금·확정일자 미상 점유자가 3명 남아 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 낮지만 권리 확인이 끝난 물건은 아니다.” 확약의 적용범위와 구분지상권의 실제 부담을 확인한 뒤에야 54.8%라는 할인율을 온전히 평가할 수 있습니다.
