서울남부지방법원 2025타경817. 방화동 라센트로 제6층 제601호 오피스텔입니다. 감정가는 422,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 270,080,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사골든피크이며, 2022.08.10. 거래가액 440,328,800원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 주식회사하나은행의 채권최고액 369,600,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준권리 이후의 금정새마을금고 가압류, 임차권등기, 임의경매개시결정, 강서구·동래구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차관계는 단순하지 않습니다. 이아란의 임차권등기는 2024.10.30. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없다고 정리돼 있습니다. 반면 별도로 신고된 주택임은 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경817 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 620-115 라센트로 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 지하1층 지상13층 건물 내 제6층 |
| 소유자 | 주식회사골든피크 · 거래가액 440,328,800원 |
| 감정가 / 최저가 | 422,000,000원 / 270,080,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 316,875,821원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2022.05.18 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 임차인은 한 번 더 확인
말소기준은 2022.08.10. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 금정새마을금고 가압류와 이아란 임차권, 경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기부상 2024.12.27. 강서구 압류는 2025.07.15. 해제되어 이미 말소됐습니다.
② 임차관계 — 한 명은 대항력 없음, 한 명은 미상
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이아란 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 50,000,000원 | 2024.10.30 | 2024.10.31 | 2025.11.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 주택임 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2026.01.23 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
③ 가격 판단 — 2회 유찰됐지만 시세 근거는 없다
감정가 422,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 270,080,000원, 즉 감정가의 64%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 216,064,000원, 4회 유찰 시 172,851,200원으로 제시돼 있습니다.
다만 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 충분하다”고 평가할 수 없습니다. 현재 가격 판단은 실거래 원본 확인 이후에 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 270,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,581,120원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 369,600,000원 | 265,498,880원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 금정새마을금고 | 201,298,740원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 570,898,740원에 대해 채권자 예상배당은 265,498,880원이며, 미배당액은 305,399,860원입니다. 신청채권 316,875,821원도 현재 회차 예상배당으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 배당 시나리오상 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공항시장역(9호선) 서측 인근이며 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 공항시장역(9호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하1층·지상13층 건물이며 사용승인일은 2022.05.18.입니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며 폐문 부재로 내부 확인은 하지 못했습니다.
- 도로. 동측 약 6m, 남측 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 5,506,000원/㎡이며 토지면적은 456.0㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 확인. 주택임의 실제 전입일·점유개시일·보증금·확정일자를 매각물건명세서와 주민등록 관련 자료로 반드시 확인해야 합니다.
- 이아란 임차권 재확인. 보증금 50,000,000원, 전입 2024.10.30., 확정일자 2024.10.31.로 말소기준보다 늦다는 점을 원본으로 대조하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래를 확인하세요.
- 배당변동 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 폐문 부재로 내부 확인을 하지 못했으므로 내부 상태와 인도 가능성을 별도로 점검하세요.
- 토지이용규제 확인. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등 표시된 제한사항을 원문으로 확인하세요.
맺으며 — “64%”보다 먼저 볼 것은 임차관계다
이 물건은 감정가 422,000,000원에서 2회 유찰돼 270,080,000원까지 내려와 있습니다. 하나은행 근저당권 이후의 등기권리는 매각으로 정리되고, 이아란의 50,000,000원 임차권도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 여기까지만 보면 정리된 구조입니다.
하지만 별도 신고된 주택임은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 동시에 최근 실거래 자료가 없어 현재 270,080,000원이 시장가격보다 싼지도 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 등기권리는 비교적 명확하지만 임차관계 확정 전 입찰은 보수적으로 접근입니다. 할인율보다 먼저 미상 임차인을 해소하고, 그다음 실거래 시세와 응찰가를 비교하는 순서가 맞습니다.
