220,800,000원
서울남부지방법원 2025타경6780. 사건상 용도는 대지로 분류되어 있으나, 대상 표시는 고센아트빌 제2층 제201호이며 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소), 감정 당시 현황은 주택입니다. 이 물건의 핵심은 2023.04.11. 국세 압류가 말소기준권리라는 점입니다. 그보다 앞선 2019.09.10. 전세권과 2022.06.29. 주택임차권은 매각으로 지워지지 않고, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 부족분을 매수인이 인수합니다.
전세권자 박시은과 임차권자·신청채권자 박리안은 개명 전후의 동일인으로 표시되고, 매각물건명세서도 전세금 249,000,000원과 임대차보증금 249,000,000원을 동일 채권이라고 명시합니다. 따라서 249,000,000원을 두 번 또는 세 번 합산해서는 안 됩니다. 현재 회차에서는 같은 보증금 채권 중 216,908,800원이 배당되고, 미배당 32,091,200원만 매수인 부담으로 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경6780 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동중앙본로7가길 30, 제2층 제201호 (목동, 고센아트빌) |
| 사건 용도 | 대지 |
| 공부 / 현황 이용 | 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 주택 |
| 건물 / 비교면적 | 철근콘크리트구조 6층 건물 중 2층 201호 · 시세 비교 기준면적 41.53㎡ |
| 소유자 | 박명진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 220,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박리안 (개명 전 박시은) / 249,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 2개 등기가 인수된다
임차인·점유 현황
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리 판정 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박리안 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 249,000,000원 | 전입 표기 2022.10.11 임차권등기상 점유개시 2019.09.10 | 2019.09.18 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 | 32,091,200원 |
| 차권자 | 범위 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 별도 확인 |
보증금과 권리내용이 특정된 임차인은 박리안 1명이며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 성명·보증금·전입일이 특정되지 않은 “차권자” 기재도 있어 별도 점유 또는 추가 임차관계가 존재하는지 원문 확인이 필요합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 기재를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
② 실질취득가 — 유찰돼도 총액은 약 2.52억으로 고정된다
현재 회차에서 낙찰자가 법원에 내는 금액은 220,800,000원이지만, 임차보증금의 미배당액 32,091,200원을 추가 부담합니다. 따라서 기본 실질취득가는 다음과 같습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 220,800,000원 | 32,091,200원 | 252,891,200원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 176,640,000원 | 75,632,960원 | 252,272,960원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 141,312,000원 | 110,466,368원 | 251,778,368원 |
낙찰가가 2.208억에서 1.413억까지 내려가도 인수액이 반대로 증가해 실질취득가는 251,778,368원~252,891,200원에 머뭅니다. 즉 이 물건은 추가 유찰이 곧바로 총취득비용 하락으로 연결되지 않습니다. 최저가가 아니라 인수 포함 실질취득가로만 시세와 비교해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로도 최근 평균보다 낮다
고센아트빌은 2018.11.21. 사용승인된 16세대 규모이며, 비교면적 41.53㎡와 면적이 유사한 40.24㎡~40.93㎡ 거래 5건이 확인됩니다. 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 40.93㎡ | 5 | 410,000,000원 |
| 2025.11 | 40.24㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2025.06 | 40.24㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2024.02 | 40.24㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2024.01 | 40.24㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 360,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 342,000,000원 |
현재 회차 실질취득가 252,891,200원은 최근 12개월 평균 360,000,000원의 70.2%, 최신 거래 410,000,000원의 61.7%입니다. 최근 12개월 거래가격은 이전 거래보다 14.3% 높은 상승 추세로 집계되어, 인수액을 반영한 뒤에도 숫자상 가격 여지는 존재합니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,891,200원 |
| 1. 임차인 박리안 보증금(우선변제) | 249,000,000원 | 216,908,800원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 박시은 | 249,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 박리안 | 249,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
전세권·임차권·신청채권은 같은 249,000,000원 채권의 서로 다른 권리표시이므로 각 행의 채권액을 단순 합산하지 않습니다. 현재 계산에서는 임차인에게 216,908,800원이 배당되고 부족분 32,091,200원이 매수인에게 인수됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모
- 용도 불일치. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 현황은 주택으로 이용 중입니다. 사건상 용도도 대지로 분류되어 있어 공부상 용도와 실제 이용을 반드시 대조해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 2층 201호이며, 급·배수시설, 난방설비, 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 입지. 강서고등학교 북측 인근으로 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교가 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 서측 약 6미터, 북측과 남측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 목동 318-222·318-223의 2필지 일단 토지 212.0㎡이며 완경사 가로장방형, 주상용으로 이용 중입니다. 공시지가는 4,327,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 거래 표본. 16세대 규모로 유사면적 실거래 표본은 5건입니다. 최근 거래가격은 상승했지만 대단지 아파트처럼 풍부한 표본은 아닙니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정평가서상 공부와의 별도 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차의 판단 기준은 최저가 220,800,000원이 아니라 인수 포함 252,891,200원입니다.
- 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰돼도 인수액이 증가해 실질취득가는 약 2.52억원으로 거의 고정됩니다.
- 동일 채권 확인. 전세권자 박시은, 임차권자·신청채권자 박리안의 개명 관계와 249,000,000원 채권이 하나라는 명세서 내용을 원본에서 대조해야 합니다.
- 전세권·임차권 정리. 매각 후에도 소멸하지 않는 두 등기의 정리 조건과 미배당 잔액 지급 절차를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 남부천세무서·강서세무서·양천구·금천구 압류의 실제 체납액과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 미상 점유. 명세서상 “차권자” 기재가 별도의 점유자·임차인을 의미하는지 현황조사와 명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 용도 적합성. 공부상 근린생활시설과 현황 주택의 차이가 사용승인, 금융, 전입, 임대차 및 향후 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 관계인 검토. 신청채권자와 전세권자·임차권자가 동일인으로 표시되므로 임대차계약, 보증금 지급자료와 채권관계를 확인해야 합니다.
- 기일 상태 확인. 자료상 매각기일은 2026.07.30이고 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.04이므로 사건 진행 결과와 변경 여부를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격 여지는 있지만, 권리는 ‘조건부’다
이 물건은 최저가 2.208억원만 보면 최근 시세보다 매우 낮아 보이지만, 대항 가능한 임차인의 보증금 부족분을 더하면 현재 실질취득가는 252,891,200원입니다. 추가 유찰이 되어도 인수액이 늘어나므로 총취득비용은 약 2.52억원에서 크게 내려가지 않습니다.
그럼에도 최근 12개월 유사면적 평균 360,000,000원, 최신 거래 410,000,000원과 비교하면 인수 반영 후에도 숫자상 여지는 있습니다. 다만 그 여지는 국세·지방세 우선배당액, 별도 미상 점유, 공부상 근린생활시설과 현황 주택의 차이가 모두 해소된다는 조건 아래에서만 유효합니다. 가격은 검토 가능, 권리는 원본 확인 전 보류. 최저가가 아니라 최종 인수총액의 상단을 확정하는 것이 이 사건의 승부처입니다.