서울남부지방법원 2025타경6926. 양천구 신월동의 지하 1층·지상 3층 건물로, 일반건축물대장상 지하 1층은 소매점, 지상 1~3층은 다중주택입니다. 권리의 기준점은 2021.06.07 설정된 신목신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 박병화 근저당, 김범수 전세권과 여러 주택임차권등기, 압류 및 경매개시결정이 이어졌지만 매각 시 소멸 대상으로 정리되어 있고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 ‘인수 0원’만 보고 단순한 물건으로 보면 안 됩니다. 임차·점유관계가 10건이고, 이 가운데 유준모·김혁민·권유진·김범수·임빈은 주택임차권등기가 있습니다. 김범수는 별도로 155,000,000원의 전세권도 설정되어 있습니다. 모두 말소기준권리 이후 관계로 대항력은 없지만, 실제 인도·점유정리 단계에서는 각 호실과 점유상태를 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경6926 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 월정로42길 5-2(신월동) (신월동, 화곡비) |
| 용도 | 기타 · 지하 1층 소매점 · 지상 1~3층 다중주택 |
| 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 3층 · 2021.06.01 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사하우올리프로퍼티 |
| 감정가 / 최저가 | 1,287,829,600원 / 824,211,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구액 | 208,850,719원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 토지 | 114.9㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 2,969,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리
② 임차인·점유관계 — 10건, 대항력은 모두 없음
확인된 임차·점유관계는 총 10건입니다. 전입일은 모두 2021.06.07 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금이 확인되지 않는 점유관계도 있으나 전입시점 자체가 기준권리 이후여서 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
| 임차인·점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오승현 | 미상 | 2023.09.06 | 미상 | 2025.03.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최봉식 | 미상 | 2023.06.27 | 미상 | 2025.04.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강상범 | 전부 | 2021.08.31 | 160,000,000원 | 2025.04.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정후 | 미상 | 2023.08.11 | 미상 | 2025.04.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 턴오버챕터 | 미상 | 2024.12.16 | 1,000,000원 / 월 100,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유준모 | 301호 · 주거(임차권등기) | 2022.03.18 | 140,000,000원 | 2024.04.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혁민 | 201호 · 주거(임차권등기) | 2021.08.17 | 140,000,000원 | 2025.07.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권유진 | 203호 · 주거(임차권등기) | 2021.11.05 | 130,000,000원 | 2025.11.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김범수 | 402호 · 주거(임차권등기) | 2021.12.27 | 155,000,000원 | 2025.11.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임빈 | 403호 · 주거(임차권등기) | 2022.11.28 | 150,000,000원 | 2026.05.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 회차별 가격 — 2회 유찰, 현재 824,211,000원
감정가는 1,287,829,600원, 현재 최저매각가는 824,211,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 64%입니다. 한 번 더 유찰될 경우 시나리오상 659,368,800원(51%), 4회 유찰 시 527,495,040원(41%)입니다.
하지만 이 건은 지하 소매점과 지상 다중주택이 결합된 건물이고 다수 임차관계가 얽혀 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 커졌다는 이유만으로 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 권리상 인수 0원은 분명한 장점이지만 가격 판단은 건물의 임대현황·공실·지하층 공사상태와 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 824,211,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,642,110원 |
| 을구 1번 근저당권 · 신목신용협동조합 | 768,000,000원 | 768,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 박병화 | 320,000,000원 | 45,568,890원 |
| 을구 5번 전세권 · 김범수 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,243,000,000원 중 813,568,890원이 배당되고, 429,431,110원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일반건축물대장상 지하 1층은 소매점, 지상 1~3층은 다중주택입니다. 지하층은 공사가 진행되다가 중단된 것으로 조사되었고, 현황조사 당시 지층 101호~103호는 공실·마감 작업 중이었습니다.
- 입지. 신화중학교 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 5호선 화곡역이 도보 약 10여분 거리에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 3층, 사용승인일은 2021.06.01입니다. 위생·급배수·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 114.9㎡, 지목 대, 평지·가로장방, 세로한면(가) 도로접면이며 공시지가는 2,969,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2021.06.07 을구 1번 근저당을 기준으로 각 임차·점유자의 전입일과 임차권등기 순위를 다시 대조하세요.
- 을구 1번 변동 확인. 채권최고액 변경, 근저당권 이전, 근저당권부채권 질권설정까지 이어져 있으므로 최신 등기 원본에서 권리자를 확인하세요.
- 10건의 점유관계 확인. 대항력은 없더라도 실제 점유·퇴거 여부는 호실별로 다를 수 있습니다. 201호·203호·301호·402호·403호를 포함해 현장을 대조하세요.
- 지하층 상태 확인. 지하층은 공사가 중단된 것으로 조사됐고 당시 공실·마감 작업 중이었습니다. 현재 공사상태와 사용 가능 여부를 직접 확인하세요.
- 가격 착시 경계. 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔다는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 임대수익·공실·건물상태를 기준으로 별도 상한가를 정하세요.
- 배당표 원본 대조. 당해세·최우선변제가 반영되지 않은 시나리오이므로 실제 배당순위와 인수 여부는 매각물건명세서·등기부·현황조사 원본으로 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “복잡하지 않다”는 뜻은 아니다
이 물건의 권리구조에서 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 조사된 임차·점유관계는 모두 2021.06.07 말소기준권리 이후이고, 등록된 전세권과 주택임차권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 동시에 임차·점유관계가 10건이고, 다중주택과 소매점이 혼합되어 있으며 지하층 공사가 중단된 이력도 있습니다.
현재 최저가는 824,211,000원으로 감정가의 64%입니다. 권리상 인수부담이 없다는 점은 분명한 강점이지만, 할인율 하나만으로 가격 메리트를 확정하기보다 각 호실의 실제 점유·공실·임대상태와 건물 현황을 확인한 뒤 접근하는 편이 맞습니다. 권리는 소멸형, 실무는 다건 임차관계형. 이 차이를 놓치지 않는 것이 핵심입니다.
