서울남부지방법원 2025타경11765. 서울 구로구 개봉동 비케이힐타운 5층 508호로, 감정 이용상태는 방 2개·거실·주방·욕실 겸 화장실로 구성된 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 유찰 할인율이 아니라 선순위 임차권과 특별매각조건의 결합입니다. 임차인 이주한은 2022.03.30. 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2022.04.15. 전입·점유를 시작했으며, 2024.04.23. 보증금 285,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.

등기상 말소기준은 2025.08.28. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차권등기는 이보다 먼저 설정됐으므로 일반 원칙대로라면 매각으로 소멸하지 않고, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 174,720,000원에서 집행비용 3,246,080원을 뺀 171,473,920원이 임차인에게 배당되고, 부족분 113,526,080원이 남습니다.

그러나 매각물건명세서의 특별매각조건은 미배당 잔액에 관한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 정하고 있습니다. 이 조건이 이주한 임차권에 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행된다면, 매수인이 부담할 보증금은 실질 0원*이 됩니다. 확약의 효력은 이 임차권에만 적용되며, 현재 확인된 실제 임차인은 이주한 1명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이주한은 보증금·전입일·점유개시일·확정일자가 모두 확인되며 배당요구도 했습니다. 따라서 대항력 여부가 불명확한 점유자가 아니라 대항력과 우선변제권이 확인되는 임차인입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이므로 실제 임차인 수에는 포함하지 않습니다.

③ 가격 구조 — 64%만 보고 싸다고 판단하면 안 된다

감정가 273,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 174,720,000원, 감정가의 64%입니다. 표면상으로는 98,280,000원이 낮아졌지만, 제공된 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다.

특별매각조건이 없었다면 현재 회차의 실질 부담은 최저가에 룰상 인수액을 더한 288,246,080원 수준이 되어 보증금 285,000,000원과 집행비용을 합친 구조에 가까워집니다. 즉 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이번 사건은 특별조건이 그 구조를 끊어 실질 인수액을 0원으로 만드는 것이 핵심입니다.

④ 예상배당표 (매각가 174,720,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 배당으로 전부 소진됩니다. 표의 113,526,080원은 일반 권리순위에 따른 룰상 미배당액이며, 특별매각조건이 이행되면 매수인에 대한 실질 청구액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.

⑤ 신탁·민간임대주택등기 점검

초기 등기에는 주식회사무궁화신탁과 신영부동산신탁주식회사의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022.04.15. 박래한 앞으로 소유권이 이전됐고 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐으며 방2·거실·주방·욕실 겸 화장실 구조입니다. 내부는 폐문과 이해관계인 부재로 직접 확인되지 않았습니다.
• 교통. 지하철 1호선 오류동역에서 북동측 직선거리 약 400m, 경인로까지 약 50m로 차량과 대중교통 접근이 가능합니다.
• 생활권. 오류초등학교 동측 직선거리 약 350m 지점에 위치합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕, 지하2층·지상10층 규모이며 사용승인일은 2021.10.01.입니다.
• 설비. 급배수·급탕, 개별난방, 도시가스보일러, 승강기와 소방설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 북서측 약 6m, 동측 약 4m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역과 제3종일반주거지역이며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
• 토지. 대지 728.0㎡, 공시지가 3,520,000원/㎡이며 남동측 하향의 완경사 부정형 토지입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 적용 대상, 효력 발생 시점과 이행 절차를 매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
• 말소 이행 확인. 잔금 납부 후 임차권등기가 실제로 말소되는 방식과 필요한 서류·협조 주체를 법원에 확인해야 합니다.
• 당사자 명칭 대조. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 특별매각조건 문구에는 주택도시공사가 기재돼 있으므로, 해당 조건이 신청채권자와 임차인 이주한의 보증금 반환채권에 적용되는지 원본을 대조하세요.
• 민간임대주택등기. 등록말소 여부와 매수인에게 남는 행정상 의무가 있는지 관할 기관에 확인하세요.
• 실거래 검증. 감정가 대비 64%만으로 저가 판단을 하지 말고 비케이힐타운과 인근 오피스텔의 최근 거래가격·전월세·공실률을 확인하세요.
• 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했으므로 누수·결로·시설 상태와 실제 구조를 별도로 점검하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유 상태와 인도 일정은 별개이므로 현장 방문과 명도 가능성을 확인하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리사무소·관계기관에서 확인하세요.

맺으며 — “인수형이지만 확약이 구조를 바꾼다”

이 사건을 특별매각조건 없이 보면 명백한 대항력 임차인 인수형입니다. 보증금 285,000,000원이 최저가보다 크고, 현재 회차에서 배당되지 않는 113,526,080원은 원칙적으로 매수인이 떠안습니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당액이 커져 총부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.

하지만 특별매각조건에 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있어, 이 조건이 유효하게 이행되면 인수는 실질 0원*, 실질취득액은 현재 최저가 174,720,000원이 됩니다. 권리 위험의 중심은 보증금 액수 자체보다 특별조건의 적용 주체·효력·말소 이행을 원본으로 확정하는 것입니다.

가격 측면에서는 감정가의 64%까지 내려왔지만 최근 실거래 검증 없이 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 따라서 결론은 확약 확인 시 권리는 검토 가능, 가격은 별도 검증입니다. 특별조건과 민간임대주택등기의 처리까지 확인된 뒤에야 안전한 입찰가를 정할 수 있습니다.