서울남부지방법원 2025타경11828. 서울 강서구 방화동 마곡킹덤비바체 9층 901호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 202,000,000원이고 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 82,739,000원입니다. 등기상 핵심은 을구 1번 이지희의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.08.31, 전입·점유개시는 2021.09.24, 확정일자는 2021.08.31, 보증금은 190,000,000원입니다.

이 임차권은 2025.08.29 강제경매개시결정보다 앞서 성립해 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 1,889,302원을 제외한 80,849,698원이 임차인에게 배당되며, 계산상 미배당은 109,150,302원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가 82,739,000원에 이 미배당액을 더해 실질취득이 보증금 190,000,000원 부근으로 고정됩니다. 그러나 이번 매각에는 그 구조를 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권보다 ‘확약 밖 점유자’가 핵심

등기상 말소기준은 2025.08.29 강제경매개시결정으로 제시돼 있습니다. 이보다 앞선 2023.09.20 이지희의 주택임차권은 원칙적으로 매수인이 인수하는 선순위 권리입니다. 다만 특별매각조건으로 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 있어 이지희 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.

반면 현황조사상 SPECTOR LAUREL ROSE는 2025.03.11 전입해 경매개시결정일인 2025.08.29보다 앞섭니다. 그러나 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아, 이 사람의 권리를 단순히 “소멸” 또는 “인수 0원”으로 처리하면 안 됩니다. 실제 임차인 2명으로 파악되며, 그중 한 명은 권리가 확정됐지만 다른 한 명은 권리범위가 미상입니다.

② 임차인 분석

* 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 이지희 임차권의 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건. 이 조건은 SPECTOR LAUREL ROSE의 미확인 권리까지 해소하는 것으로 볼 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 시장은 이미 크게 내려왔다

마곡킹덤비바체의 전용 16㎡대 최근 12개월 실거래는 2건이며 모두 175,000,000원입니다. 최신 거래도 2026.03, 16.16㎡, 10층, 175,000,000원입니다. 현재 최저가 82,739,000원은 최근 12개월 평균의 47.3%로 크게 낮습니다.

다만 전체 12건 평균은 217,500,000원이지만, 2021년의 200,000,000원~240,000,000원 거래가 다수 섞여 있습니다. 최근 12개월 평균은 175,000,000원으로 떨어졌고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -22.6%입니다. 따라서 217,500,000원 전체 평균을 기준으로 “더 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 가격 판단의 기준은 최근 175,000,000원 수준이 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 82,739,000원 가정)

배당표 계산상 이지희 보증금의 부족분은 109,150,302원입니다. 통상이라면 이 금액이 매수인에게 승계되지만, 이번 매각은 특별매각조건으로 해당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 단, 미상 임차인의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표와 실질취득 계산에 포함할 수 없습니다.

⑤ 회차별 인수 구조 — 원칙상 내려가도 총액은 줄지 않는다

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 이지희 임차보증금의 미배당 인수액이 늘어, 실질취득은 보증금 190,000,000원 부근에서 거의 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이번에는 특별매각조건이 그 주된 인수를 제거하지만, 확약 밖 미상 임차인의 위험까지 제거하는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 방화중학교 남동측 인근이며, 주위는 오피스텔·다세대·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 공항시장역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물의 9층 901호, 사용승인일은 2021.07.12입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·기계식주차설비가 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로와 접합니다.
• 규제. 준주거지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 규모. 마곡킹덤비바체는 20세대이며, 전용 16.16㎡가 비교 대상 면적으로 확인됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
• SPECTOR LAUREL ROSE 확인. 보증금, 임대차계약일, 확정일자, 실제 점유 부분, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다. 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’입니다.
• 가격 기준은 175,000,000원. 전체 평균 217,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래인 175,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -22.6% 낮아, 과거 200,000,000원~240,000,000원 거래를 현재 시세처럼 사용하면 안 됩니다.
• 반복 유찰 이유 점검. 현재 4회 유찰됐고 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 7.6회, 매각률은 0.0으로 나타납니다. 권리 외에도 수요·환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.09.24 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원문과 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 폭탄은 제거됐지만, 권리분석이 끝난 건 아니다”

이 사건의 첫인상은 강합니다. 감정가 202,000,000원이 네 번 유찰돼 82,739,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 175,000,000원과 비교하면 47.3% 수준입니다. 더구나 원칙상 109,150,302원이 남는 이지희 임차권도 특별매각조건으로 실질 인수 0원*이 됩니다.

그러나 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 현황조사상 2025.03.11 전입한 SPECTOR LAUREL ROSE의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 사람은 특별매각조건의 직접 대상이 아니며, 현재 자료만으로 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다. 게다가 최근 시세는 과거 거래군보다 22.6% 하락했고, 이미 4회 유찰된 다세대입니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 낮으니 저가 안전형”이 아니라, “주된 인수는 확약으로 해소됐지만 남은 미상 임차인을 확인해야만 가격 메리트를 판단할 수 있는 사건”으로 보는 것이 맞습니다.