서울북부지방법원 2024타경122787. 도봉구 방학동 부영팰리스 2층 205호 아파트입니다. 현재 소유자는 강인숙이고, 2015년 9월 18일 거래가 240,000,000원으로 소유권을 취득한 날 동서울농업협동조합의 채권최고액 201,600,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2021년 전화영 근저당 70,000,000원, 2024년 더키움자산관리대부 주식회사 가압류 18,140,490원, 도봉구 압류와 강제경매개시결정이 이어졌으며, 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸 예정입니다.
등기만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 다만 임차인 신고 내역이 없다는 사실과 실제 점유관계가 확정됐다는 것은 같은 말이 아닙니다. 감정평가서는 임대관계를 미상으로 적고 있고, 실지조사 당시 거주자 부재로 내부구조도 집합건축물대장과 외부관찰을 기준으로 작성됐습니다. 따라서 최종 입찰 전에는 점유자·전입·확정일자 여부를 별도로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경122787 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 방학로6길 20-6, 2층205호 (방학동,부영팰리스) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) 이용 · 6층 건물 내 2층 205호 |
| 가격비교 면적 | 72.81㎡ |
| 소유자 | 강인숙 (2015.09.18. 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 더키움자산관리대부주식회사 / 17,529,689원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정
말소기준은 2015.09.18. 설정된 동서울농업협동조합 근저당 201,600,000원입니다. 2021년 전화영 근저당 70,000,000원과 2024년 더키움자산관리대부 주식회사 가압류 18,140,490원, 도봉구 압류, 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치하며 매각으로 소멸하는 것으로 계산돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다.
② 시세 비교 — 가격은 평균 아래, 자료 시점은 오래됐다
부영팰리스는 19세대, 사용승인일은 2002.12.23입니다. 가격비교 면적은 72.81㎡이고 면적 매칭이 된 실거래 표본은 4건입니다. 데이터 집계상 최근12개월 평균은 306,666,666원, 전체 평균은 299,250,000원이며, 현재 최저가 290,000,000원은 최근 집계 평균의 94.6%, 전체 평균의 96.9%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +10.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 73.94㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2023.08 | 66.09㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2023.04 | 66.00㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2021.07 | 69.30㎡ | 6 | 277,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 299,250,000원 |
| 최근 집계 평균 | — | 3건 | 306,666,666원 |
수치만 보면 신건 최저가 290,000,000원은 최근 집계 평균보다 낮고, 최신 거래인 2023.12의 300,000,000원보다도 낮습니다. 또 최근 구간과 이전 구간의 추세가 +10.7%라 하락 추세 데이터도 아닙니다. 다만 가장 최근 실거래 자체가 2023.12이므로, 2026.10.07 입찰가를 정할 때 이 표본만으로 현재 시세를 단정하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,860,000원 |
| 2. 근저당 · 동서울농업협동조합 | 201,600,000원 | 201,600,000원 |
| 3. 근저당 · 전화영 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 4. 가압류 · 더키움자산관리대부 주식회사 | 18,140,490원 | 13,540,000원 |
| 5. 강제경매개시결정 관련 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 289,740,490원 중 285,140,000원이 배당되는 계산이며, 미배당은 4,600,490원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제 등의 실제 배당 순위와 금액에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방학초등학교 동측 인근으로 아파트·다세대주택·단독주택·주상용건물·학교 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물의 2층 205호이며 사용승인일은 2002.12.23입니다. 승강기·도시가스 개별난방·급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 방학로6길 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지이용 데이터상 토지거래계약에관한허가구역도 포함돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 2,854,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 592.6㎡입니다.
- 환금성. 부영팰리스는 19세대이고 확인되는 가격비교 실거래가 4건으로 많지 않습니다. 최신 거래도 2023.12여서 현재 가격 확인이 특히 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 최신 시세 확인. 현재 표본의 최신 거래가 2023.12이므로 2026년 입찰가격 판단에는 최신 실거래·호가 확인이 필수입니다.
- 현재 회차. 신건 최저가는 290,000,000원이며 데이터 집계상 최근12개월 평균 306,666,666원의 94.6%입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 232,000,000원, 2회 유찰 시 185,600,000원이며 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 채권 총액 대비 4,600,490원 미배당이 계산됩니다. 실제 세금·우선변제 항목에 따라 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태. 실지조사 당시 거주자 부재로 내부구조가 집합건축물대장과 외부관찰을 기준으로 작성됐으므로 실제 상태를 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·전입 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 시세의 시간차를 봐야 한다
이 물건의 장점은 등기상 구조가 명확하다는 점입니다. 2015년 동서울농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 권리는 매각으로 소멸 예정이며, 현재부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 신건 최저가 290,000,000원이 최근 집계 평균 306,666,666원의 94.6%이고 최신 거래 300,000,000원보다 낮습니다.
반대로 확인해야 할 부분도 분명합니다. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고, 실거래 최신 자료가 2023.12에 머물러 있습니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수는 0원이지만, 현재 시세와 실제 점유를 마지막에 다시 확인해야 하는 물건”으로 정리하는 것이 가장 일관됩니다.