인천지방법원 2024타경554935. 인천광역시 계양구 효성동 백영아파트 101동 6층 604호, 전용 60.0㎡ 아파트입니다. 1996년 준공된 208세대 단지에 속하며, 철근콘크리트구조 19층 건물의 6층에 위치합니다. 현재 소유자는 조한주로, 2015년 3월 31일 소유권을 취득했고 당시 등기된 거래가액은 136,000,000원입니다.

경매의 출발점은 2018년 3월 13일 설정된 현대캐피탈주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 158,400,000원이며 이 권리가 말소기준권리에 해당합니다. 이후 중소벤처기업진흥공단과 기술보증기금의 가압류, 국세 압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

다만 현재 전입자로 확인되는 이주희의 전입일은 2023년 5월 9일입니다. 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없는 것으로 판정되지만, 보증금과 확정일자, 실제 점유관계는 추가 확인이 필요합니다. 금전적 인수와 별개로 인도·명도 과정에서 문제가 생길 수 있다는 점은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유는 확인 필요

과거 설정되었던 우리은행 근저당권은 2018년 4월 2일 말소되었으며, 디지비캐피탈 가압류와 국민건강보험공단의 과거 압류 역시 이미 말소된 이력이 있습니다. 따라서 과거에 존재했던 권리와 현재 남아 있는 권리를 중복 계산해서는 안 됩니다.

특히 2022.01.19 국세 압류와 2026.05.27 국민건강보험공단 압류는 등기상 후순위로 매각 시 소멸하는 권리이지만, 실제 조세·공과금의 배당순위는 별도 검토가 필요합니다. 등기상 말소 여부와 실제 배당금액은 같은 개념이 아닙니다.

② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 보증금은 미상

현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 전입자 1명입니다. 보증기관의 대위·승계신고자가 아닌 실제 전입자 1명으로 집계합니다. 배당요구 여부와 보증금, 확정일자는 확인이 필요합니다.

보증금이 확인되지 않았다는 이유만으로 대항력이 있다고 볼 수는 없습니다. 반대로 대항력이 없다는 판정만으로 실제 점유자가 즉시 퇴거한다고 단정할 수도 없습니다. 매수인 예상 금전 인수액 0원이라는 권리분석 결론과 인도·명도 절차의 불확실성은 별개의 문제입니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 20,000,000원 높은 신건

백영아파트 동일 면적 60.0㎡의 실거래 12건을 비교합니다. 전체 거래 평균은 162,416,666원이지만, 최근 가격 판단에는 최근 12개월 6건 평균 164,000,000원과 가장 최근 거래인 2026년 9월 168,000,000원을 우선 적용합니다.

전체 거래 평균은 162,416,666원이고, 최근 12개월 평균은 164,000,000원입니다. 최근 거래가격 추세는 이전 기간 대비 +2.0%로 소폭 상승했지만, 이 상승세를 감안하더라도 신건 최저가 184,000,000원을 뒷받침하기는 어렵습니다.

최저가는 전체 실거래 평균의 113.3%, 최근 12개월 평균의 112.2%입니다. 가장 최근 거래가격 168,000,000원과 비교해도 16,000,000원 높습니다. 더욱이 제시된 실거래 12건의 최고가는 173,000,000원으로, 현재 최저가는 이 최고 거래가격까지 웃돌고 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)

신건 최저가 그대로 매각된다고 가정할 때, 집행비용 추정액을 제외한 채권자 예상배당액은 180,624,000원입니다. 채권자 총 청구금액 449,065,018원에 비해 배당재원이 부족해 268,441,018원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다.

집행비용은 추정액이며 현대캐피탈의 배당액은 채권최고액 기준입니다. 실제 피담보채권액 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다. 미배당은 채권자 측 배당 부족액으로서 매수인 인수액 268,441,018원을 의미하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미배당은 증가

현재 최저가를 기준으로 회차별 가격과 배당 부족액을 비교하면 다음과 같습니다. 아래 유찰 가격은 가정 시나리오이며, 향후 실제 유찰이나 해당 가격에서의 매각을 보장하지 않습니다.

1회 유찰을 가정한 147,200,000원은 최근 12개월 평균 164,000,000원보다 낮습니다. 반면 현재 신건 최저가 184,000,000원은 최근 시세보다 높습니다. 따라서 가격 관점에서는 신건과 유찰 후 시나리오의 평가가 분명하게 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 효성동 소재 효성초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 19층 건물의 6층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며, 급배수·가스·승강기·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 단지. 1996년 5월 29일 준공된 208세대 아파트입니다. 동일 면적의 거래 사례가 확인되지만, 건물 노후도와 내부 상태에 따라 개별 호수의 적정가격은 달라질 수 있습니다.
• 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며, 지형은 평탄하고 내부 도로를 통해 외부 공도에 접합니다. 토지 공시지가는 1,200,000원/㎡입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역 및 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있어 적용 범위와 실제 제한 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요성은 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 동일 면적 거래가격은 154,000,000원부터 173,000,000원까지 분포합니다. 최근 12개월 가격 추세는 +2.0%이지만 거래가격의 차이가 존재하므로, 향후 매도 시에도 층·향·수선 상태와 매도 희망가격이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가격 상한. 현재 최저가 184,000,000원은 최근 평균 164,000,000원보다 20,000,000원 높습니다. 시세 대비 할인 여지를 확보하려면 입찰가격을 다시 검토해야 합니다.
• 전입자 확인. 이주희의 2023.05.09 전입은 말소기준권리보다 늦습니다. 대항력은 없는 것으로 분석되지만, 실제 거주 여부·임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
• 명도 가능성. 점유자가 실제 거주 중이라면 인도명령 등 필요한 절차와 이사 협의에 소요되는 시간 및 비용을 고려해야 합니다.
• 조세·공과금. 국세 및 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 등기상 소멸 여부 외에도 실제 배당순위와 배당액에 영향을 주는 조세·공과금의 우선순위를 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 금액이 있는지 관리주체에 확인하세요.
• 건물 상태. 1996년 준공 아파트이므로 누수·배관·창호·난방설비 및 내부 수선 상태를 점검하고 필요한 비용을 입찰가격에 반영하세요.
• 유찰 가정. 1회 유찰 시나리오 가격은 147,200,000원, 2회 유찰 시나리오는 117,760,000원입니다. 다만 실제 유찰 여부와 후속 매각조건을 확정적으로 예측해서는 안 됩니다.
• 원본 서류. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 자료 및 실거래 내역을 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 위험은 낮지만, 가격은 보류”

인천 백영아파트 604호는 권리상 인수 부담이 낮은 경매물건입니다. 말소기준은 2018년 현대캐피탈 근저당권이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 전입자 이주희 역시 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없는 것으로 판정됩니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 전입자의 보증금과 확정일자 및 실제 점유관계가 명확하지 않아 인도·명도 절차에 대한 확인은 필요합니다. 채권자 미배당액이 268,441,018원에 이른다는 점도 배당구조를 주의 깊게 살펴봐야 하는 이유입니다. 이 미배당액이 매수인 인수금액을 의미하지는 않습니다.

가장 중요한 문제는 가격입니다. 최저가 184,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 164,000,000원의 112.2%입니다. 최신 거래가격과 전체 거래 최고가보다도 높습니다. 최근 가격 추세가 소폭 상승했다는 사실을 고려하더라도 현재 신건에서 저가 매수 효과를 기대하기는 어렵습니다.

결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격 경쟁력은 부족하다는 것입니다. 향후 가격 조정이나 유찰이 발생한다면 최근 실거래를 기준으로 다시 평가할 수 있지만, 현재 가격만으로 적극적인 입찰을 권하기는 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 매수인 인수 위험 확인과 적정 입찰가격 설정입니다.